2008年的樓市，在一片寂靜的觀望中，“剛性需求”恍然不見。然而，自2008年10月底以來，在強有力的政策推動中，購房者對市場的預期正悄然發生轉變。2009年，購房者最為期待的就是，我們可以買房了嗎？

　　安靜等待，還是勇敢出手？

　　福州市民林顯旺和陳蘇永在2008年都是觀望者，所不同的是，人到中年的林顯旺家里有著數十萬元積蓄，而陳蘇永年近30，新婚不久，福州一家大企業的白領，事業前景看好，但眼下腰包欠豐。

　　“2008年2月，我結婚時沒有買房。”陳蘇永說，“理由很簡單，當時的福州房價完全超出了我的承受能力。”就這樣，陳蘇永在租來的新房里觀望等待。陳蘇永有一批大學同學留在北京工作，他們都是開發商眼中標準的“剛性需求”，但他們幾乎都選擇租房，在觀望中等待。

　　2008年底樓市的回暖信號讓陳蘇永心生了買房的念頭，“很多地段的房子與去年同期相比，房價下調的平均幅度達30%。”而最讓他心動的是，“一些感覺可以的地段的房子在實行特價促銷，價格似乎已經變得很實惠了。”但他至今仍在觀望中徘徊。“福州市一些區域的房價可能還會繼續下降，現在買一套三室兩廳的貸款一定會透支下半輩子更多的收入。”

　　同樣感受到樓市暖意的林顯旺卻結束了觀望，他謹慎地買下了市中心一處繁華地段的新房改善自住。“福州市商品房均價回到了2007年初7000元/平方米的水平，加上購房貸款利率降低、稅費減免，現在買一套房月付房貸比過去少付三成。”林顯旺說，之所以選擇繁華地段的房子，是因為“這里的房源少，保值能力強”。

　　閩江學院的一位房地產專家認為，目前，由于大部分購房者仍在觀望中期待，回暖有很強的階段性色彩。浙江大學江萬齡國際經濟與金融投資研究中心副主任景乃權則判斷，今年春節將來得比較早，春節是樓市傳統的銷售淡季，再加上親朋好友此時聚會互相了解情況，各種嚴峻的信息加速傳播，從而影響到購房者對房價的預期。2009年初，房地產市場行情“返寒”也不是沒有可能的。

　　房價還有多少回落空間？

　　2009年，多數城市的房價存在或多或少的回落空間。這應該能夠讓觀望中的陳蘇永們有更多的盼頭。

　　目前，福建省大多數城市多數樓盤在降價促銷，而福州市的房地產開發商正在醞釀新一輪的降價。在這一輪降價過程中，開發商可能會把過去臨時采用的促銷特價轉變為常態的銷售價格。

　　“最近，在福州大學城附近的一樓盤推出五樓以下房源特價促銷，單套房的最高總售價20萬元以內，可惜等我趕過去的時候，該樓盤的特價房已被搶購一空。”陳蘇永說。

　　就房地產市場本身而言，空置房的增加使市場對房價繼續下降的預期更加明顯。

　　竣工一年以上的房子多數空置幾乎讓福州市正在開發的金山新城成了一座死氣沉沉的“空城”，這意味著建筑資源的嚴重浪費和開發商資金的大量占用。隨著房地產市場銷售量下滑和新建商品房的大量入市，空置率繼續上升不可避免，對開發商來說，資金短缺危機將更進一步加重，甚至一部分在建項目有可能成為“爛尾樓”。

　　據國家統計部門統計數據顯示，截至2008年9月底，全國商品房空置面積為1.3億平方米，僅過兩個月，全國商品房空置面積迅速增至1.36億平方米。2008年底，全國商品房空置面積可能會超過1.4億平方米。

　　福建省發展研究中心一位不愿透露姓名的研究人員認為，鑒于目前許多地方房價調整仍不充分，2009年將繼續走低，其中一二線大中城市房價將出現幅度較大的降價。

　　易居中國的房地產報告顯示，2009年，東部地區房價將進入深度調整期，房價理性回落的趨勢明顯；中部地區情況分化，房價有漲有落；西部地區房價下調的空間較小。

　　“政府強有力的保障性住房政策也是影響房價下調的重要因素。”北京大學房地產研究所所長陳國強告訴記者，“北京房價降的幅度大，成交量多，也是因為政府前幾年的保障性住房入市所形成的價格信號作用。”

　　2008年底公布的規模達4萬億元經濟刺激政策，將9000億元的份額投向保障性住房市場。可以預見，今后相當長的一段時期，全國許多城市將迎來保障性住房的建設高潮。“開發商在新的市場環境下，務實地減小房價泡沫，使其接近消費者的預期，市場的剛性需求就會被逐漸釋放出來。”福建省一家大型房地產開發企業的負責人認為。

　　購房佳期是何時？

　　2009年是否就是購房的好時機呢？

　　易居中國的房地產報告預測，2009年，全國商品住房的成交量依然在低位徘徊，全年成交價格比2008年將出現負增長。2010年，全國樓市觸底反彈的可能性最大。由此看來，排除房價的區域差異因素，2009年不失為購房的佳期。

　　專家分析，在低迷市場中，有幾類樓盤最有可能實現熱銷。第一類是打折力度較大的知名企業的大盤。知名品牌具有很強的號召力，而且大盤社區配套完善，尤其是促銷力度較大，很容易獲得購房人的認可。第二類是超小戶型單身公寓。在市場整體低迷的情況下，剛性需求成為市場銷售的中堅力量。位于城市中心、區域中心或經濟開發區內的滿足單身白領居住需求的超小戶型產品，獲得市場追捧。第三類是近郊經濟型房源。

　　陳國強告訴記者，近一段時間以來，北京許多開發商有一種“降價之后才了解北京市場剛性需求深不可測”的感嘆。“被價格和政策共同壓制的市場需求得以釋放，必然會引起整個房地產市場的繁榮。由于房地產市場在國民經濟中處于舉足輕重的地位，所以必然會起到推動經濟增長的作用。”

　　“剛性需求的歸來將有一段比較漫長的路。從房價的理性回歸到剛性需求的歸來，這期間是有一個價格的臨界點。當房屋價格回歸到多數消費者普遍接受的水平同時符合大眾預期時，剛性需求的井噴就會顯現。”景乃權認為。