央行年內(nèi)5次降息，盡管存款收益縮水了，但房奴卻可以減輕不少負(fù)擔(dān)。記者細(xì)算了一筆賬，降息后房奴直接受惠不少，5次降息將使100萬元20年房貸月供減少上千元。銀行業(yè)內(nèi)人士提醒購房者，隨著銀行利率的降低，辦理房貸應(yīng)選擇浮動(dòng)利率房貸，二次置業(yè)者公積金貸款更劃算，已經(jīng)申請貸款的，提前還貸可暫緩一緩。

　　　5次降息

　　　　100萬20年少還27萬

　　市民彭先生昨天去金沙洲看樓盤，他告訴記者自己現(xiàn)在看房的理由，一是房價(jià)降了，二是貸款利率低了，打算趁早貸款購置一套物業(yè)，也算是提前消費(fèi)，為將來結(jié)婚做準(zhǔn)備。

　　如果選擇浮動(dòng)利率房貸，一般于次年1月1日起，將執(zhí)行新的貸款利率。自9月16日起央行6年來首次降息，到日前第五次降息，5年以上貸款利率由降息前的7.83%下調(diào)至5.94%，已累計(jì)下降189個(gè)基點(diǎn)，這意味著房奴每月將減少一筆不小的支出。以100萬元20年期房貸為例，降息前5年以上基準(zhǔn)利率為7.83%，按照等額本息還款法，每月還款本息合計(jì)8258.911元；連續(xù)5次降息后，5年以上貸款基準(zhǔn)利率為5.94%，每月還款本息合計(jì)7129.739元；也就是說，明年起房奴每月將比降息前少還1129.172元，20年可少還27萬多。

　　　　建議一

　　　　選擇浮動(dòng)利率房貸

　　“降息周期下，浮動(dòng)利率房貸比固定利率房貸更能節(jié)省成本。固定利率房貸一般在加息周期下，通過鎖定利率來減少房貸成本。固貸利率要高于浮動(dòng)利率房貸，并且預(yù)計(jì)降息還會持續(xù)，再加息可能要到3~5年之后。”光大銀行個(gè)貸部門有關(guān)人士說，“即使進(jìn)入加息周期，還可將浮動(dòng)利率房貸轉(zhuǎn)為固定利率房貸，這種轉(zhuǎn)換是免費(fèi)的。不過，一般情況下，用于自住的住房貸款70%會選擇提前還款，20年房貸實(shí)際貸款期限也許只有5~8年。”

　　對于已辦理固定利率房貸的人來說，應(yīng)考慮固轉(zhuǎn)浮。目前，光大銀行、中行等對于申請“固轉(zhuǎn)浮”，免收任何費(fèi)用，招行則需要一定違約金。

　　　　建議二

　　　　二次置業(yè)首選公積金貸款

　　住房公積金貸款利率低于商業(yè)房貸利率，日前降息后，5年以上公積金貸款利率為3.87%，該利率打破了2002年2月和2008年11月27日4.05%的最低紀(jì)錄，成為1990年公積金創(chuàng)立至今的歷史最低水平。

　　目前商業(yè)房貸利率則為5.94%，對于首次置業(yè)者，如果執(zhí)行最高0.7倍優(yōu)惠利率，則實(shí)際利率為4.158%。以50萬元20年貸款來計(jì)算，如果購買首套房并享受最優(yōu)惠利率，每月還款額為3071.691元，公積金貸款每月還款額為2995.761元，公積金貸款可節(jié)省75.93元。但如果是二次置業(yè)，不享受優(yōu)惠利率的情況下，公積金貸款每月比商業(yè)貸款可節(jié)省561.109元。因此，如果是二次置業(yè)，首選公積金貸款。

　　除貸款利率優(yōu)惠外，12月1日起，廣州公積金住房貸款的最高限額由過去個(gè)人40萬元提高到50萬元，夫妻合計(jì)貸款額度上限從65萬元提高到80萬元，對于采用“公積金貸款+商業(yè)貸款”組合貸款方式的人來說，可提高公積金貸款額度，降低商業(yè)貸款額度，由于公積金貸款利率低于商業(yè)貸款利率，將進(jìn)一步降低貸款成本。

　　　　建議三

　　　　不要急著提前還貸

　　每年年底，銀行都將迎來提前還貸高峰，今年隨著降息預(yù)期的彌漫，銀行理財(cái)師建議，如果有一定風(fēng)險(xiǎn)承受能力，不必急著提前還貸，可將手頭充裕的資金用來投資穩(wěn)健型的理財(cái)產(chǎn)品，利用理財(cái)產(chǎn)品收益率與貸款利率之間的差價(jià)來套利。

　　目前，5年期以上貸款利率為5.94%，如果執(zhí)行最高0.7倍優(yōu)惠利率，則實(shí)際利率為4.158%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，經(jīng)過連續(xù)降息，目前銀行發(fā)行的非保本信托類產(chǎn)品平均預(yù)期收益率為4.6%，有的結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品收益率在6%以上。不過，目前結(jié)構(gòu)性產(chǎn)品投資風(fēng)險(xiǎn)較大，投資前應(yīng)看準(zhǔn)投資方向，謹(jǐn)慎選擇。除銀行理財(cái)產(chǎn)品外，對于風(fēng)險(xiǎn)承受能力較強(qiáng)且有投資經(jīng)驗(yàn)的投資者，可進(jìn)入股市、基金或期貨市場掘金。

　　對于保守型投資者或沒有投資經(jīng)驗(yàn)的人來說，如果有閑置資金又無處投資，與其放在銀行，眼看著存款收益下降，不如早點(diǎn)提前還貸減輕壓力。(記者 喬倩倩)