二手樓市場眾生如何“過冬”?

　　投資者低價套現,中介公司主動出擊,購房者貨比三家

　　經歷了2007年的樓市狂歡,進入2008年的觀望。無論是中介公司、中介從業人員還是購房者都經歷了一場心理大轉變。在這個冬天,作為銷售一方,他們有怎樣的過冬術?而作為購房者,他們是趁低吸納還是繼續觀望?記者將為你描繪金融危機下二手樓市場里的眾生百態。

　　●投資者：急于套現低價出售

　　由于受到金融海嘯影響,全國經濟形勢不如去年火爆,有些投資物業的業主做生意周轉不靈,也有些股民資金被牢牢套死,他們不得不拿物業作為周轉的“救命稻草”。據新干新地產營業經理李中透露,今年的盤源中,毛坯房或在供新房盤源多了2—3成。如和富大廈、朝陽大廈、鳳城世家等樓盤都有這樣盤源。而價格方面也有下調,“今年1—11月二手樓均價大約下跌8%—15%。上半年價格基本保持平穩,到了9月份,成交價有較大幅度下降。”良策地產總經理張國志說。

　　新干新地產最新一宗二手樓成交創下了成交速度之最。據介紹,康樂花園一套100平方米的房子,雖然有10年樓齡,但勝在豪華裝修,業主開出22萬的價錢,并且要求一次性付款。該盤源最后以18萬元成交,從放盤到完成交易只用了1天時間,成交速度創下最快新紀錄。“22萬是一個比較合理的市場價格,要不是業主急于周轉,相信不會低價出售。”該公司工作人員說。

　　除了快速出售之外,也有業主低價賤賣。在鳳城世家一個單位,業主去年以91萬元買入,并花費20萬元豪裝一把。可金融危機讓他生意遇挫,迫使他將豪宅以70萬元的“出血價”成交。張國志表示,雖然在清遠投資炒樓的人不多,但受全球金融海嘯影響,部分業主急于放盤出售,這些盤源比同類物業市場成交價低10%左右。

　　●購房者：貨比三家悠哉挑選

　　“不是說房價會下跌嗎,那就等等吧。”這是記者在采訪購房者時聽到最多的一句話,在形勢不明朗的市場,購房者都悠哉起來了。

　　小馬在清遠工作4年了,對于購房,他雖然沒有迫切的打算,但也希望早點置業完婚。去年房價高企,小馬連首付都付不起。萬般期待之下,今年樓市似乎終于進入“拐點”,但金融危機“說來就來”,計劃“出手”的小馬又猶豫了。“現在房價不穩,經濟前景也不明朗,購房后不知能否保障日后的生活質量。與其每月計算開銷,過著緊巴巴的生活,還不如先租房過渡。”小馬說。

　　業內人士認為,現代年輕人不急于結婚,晚婚思想影響之下購房計劃也不斷推遲。加上目前不穩定的市場,部分年輕人高呼“把租房進行到底”。另外,不少市民買漲不買跌,購房者觀望心理濃重,就算有剛性需求也會貨比三家,悠哉挑選。

　　●中介公司：各出奇招“吸”客源

　　對于今年的經營情況,中介直言不諱,二手樓成交不如去年暢旺。一方面大環境形勢不容樂觀,另一方面由于一手樓價格下調導致一二手價格拉近,中高端二手房屋在沒有太大價格優勢的情況下,多數買家選擇購置新房。天盛置業營業經理羅錢鋒透露,高端二手樓盤在10月至11月出現滯銷,鋪均成交量僅為0.5宗,而在去年鋪均成交量在1.3宗以上。

　　在冷市中,各中介為了求得一根“救命稻草”,無不使出渾身解數。現在清遠街頭出現了很多流動中介,他們遠離原有的鋪面,把各樓盤的相關信息帶到人流集中的區域。從事中介工作2年的程小姐說:“以前都是坐在店里等顧客,現在大家都主動出擊。”在清遠的一些繁華地段以及工薪階層的集中住宅區,不僅立有樓盤的廣告牌,還粘著很多中介的廣告紙。它們通常以業主的名義,協商出租出售的信息,付上中介的聯系方式,以此吸引更多的客源。

　　在維持二手樓營業的情況下,各大中介還加大代理一手樓的力度,尋求新的突破點。據張國志介紹,由于市民觀望氣氛濃厚,近兩個月來良策地產加大了一手樓代理戶外活動頻率,代理的樓盤銷售有了明顯的提升。有業內人士認為,一二手聯動會取得事倍功半的效果。中介公司代理銷售一手房,不僅為開發商增加了房屋的銷售渠道,同時也為中介公司自己拓展了經營業務,可以最大限度地吸引客源。

　　在吸引客源方面,除了一二手聯動,聯營是另一個有效的方法。“聯營可以加強同行合作,信息共享。一方面既能提供豐富的盤源,又可以最大限度地吸引購房者,避免購買力流失。”永泰房產有限公司物業顧問譚國柱說。

　　●中介工作人員：積極心態是關鍵

　　春天會來的,但問題是在春天第一縷陽光灑下之前,如何保證自己不會倒下來。在整個行業遇冷的背景下,中介人員不得不開始正視自己窘迫的生存狀態。有中介老手表示,渡過冷市,積極的心態是關鍵。

　　李亦文從2002年從事中介工作,到今年已經第7個年頭了。這期間他到過合富輝煌、中原地產等知名中介公司工作。按照當時的環境,月入過萬并不是難事。于是已經當上高層的他炒了老板魷魚,去年4月入股朋友開的中介公司。不巧的是,去年下半年樓市開始轉入冷市,從10月份開始二手樓成交直線下降。朋友快刀砍亂麻,把剛投資100萬元的中介公司結業,可謂損失慘重。

　　隨后,李亦文回到了清遠,仍然從事中介工作。他認為,房屋不是日用品可用可不用,它始終會有人買的,市場仍然存在。廣州中介市場競爭大,要在逆境中取勝不容易。而在清遠,由于中介服務發展時間不長,這樣的環境下突圍而出是比較容易的。目前清遠部分中介或裁員,或倒閉,究其原因就是中介公司的管理以及中介人員的素質不過關。

　　“積極的心態是最重要的。業務員首先要對市場有信心,自己要有樂觀的心態。如果自己都不看好樓市,就會直接影響到客戶的信心和購房計劃。因此,與其悲觀等待,不如積極去尋找市場潛力。”在采訪中,李亦文多次強調,目前大家要用專業的知識以及積極的服務態度為客戶分析當前的市場、形勢,這樣就比較容易撬動潛在的客戶。

　　李亦文的中介公司現在依然是人來人往。該公司近幾個月的業績數據顯示,二手樓成交比去年還略有上升。李亦文還準備明年年初增開一家分店。(余映儀)