近期央行實行年內第四次降息，創11年來最大的降幅。地產人士表示，這次大降息對二手市場起到一定的刺激作用，物業租賃回報率會有所提高。但總的來說，不會改變現時樓價下行的趨勢，預計二手成交量會增加10%~15%，大部分住宅回報率在5%以下，由于5年以上貸款基準利率由原來的7.22%下調到6.12%，首次置業可享受下調30%的利率優惠，即下浮后的利率是4.284%，與大部分住宅租賃回報率相當。地產人士表示，消費者在大降息后希望買入值得投資的物業，適宜選擇較為成熟的居住區域。從成交數據看，基本是租金較高的公寓物業或地段好的小戶型單位。

　　　貸款購房客戶增多

　　記者從滿堂紅各區主力分店了解到，自央行大幅降息以來，咨詢客比平時增加10%~20%左右，特別是周六周日客流更加集中。其中江燕路、工業大道、東圃、洛溪等板塊90平方米的兩房或小三房最受歡迎，總價一般在50萬元左右。目前咨詢客中絕大部分還是剛性需求較強烈的首次置業者，投資客已幾乎絕跡。買家黃先生看中海富花園一套兩房單位，售價50萬元，看房前他算了一筆賬：按照首付兩成、利息七折，還款期20年的商業貸款計算，等額本息還款月供為2484.2元/月，如果以降息前利率7.2%計算，首付兩成后月供高達3149.4元，大降息后月供減少了665元，而且總利息也減少159648元，相當劃算。滿堂紅置業專家表示，大幅降息買家獲得實惠，大大增加了入市的決心，短期內必將刺激大量剛性需求者入市，特別是首次購買90平方米以下的物業的買家。

　　合富置業專業人士表示，準備申請房貸購房客戶群對央行降息較為敏感，尤其是近期有迫切購房需求的新婚置業等人士認可降息對他們產生較大利好，表示會在近期加快實施購房計劃，而降息后這些有迫切購房需求的客戶成交速度有所加快。

　　滿堂紅成交數據顯示，目前廣州二手住宅租金約29元/m2/月，二手房均價約7000元/m2，投資回報率在4.6%左右，基本與2008年上半年持平。滿堂紅置業專家表示，2007年以來樓價大幅上漲，住宅投資回報率不斷下降，房貸新政后雖然樓價有所回調，但二手樓價基本穩定在7000元/m2左右，所以回報率基本維持較低水平。這次利率大幅度下降，但對投資回報率并沒有直接影響，不過利率下調后月供會減少，使以租代供成為可能，當然要視乎首付的比例。

　　　　以租養供成為可能

　　以目前樓價和租金為參考，一個70平方米的兩房單位總價為49萬元，按照首付兩成、利息七折，還款期20年的商業貸款計算，等額本息還款月供為2434.51元。該兩房市場參考租金為2030元/月，要實現以租代供的話，可以通過延長貸款年限至25年或首付三成(月供在2150元左右)。央行大幅降息后，要實現以租代供相對容易得多，部分投資回報率高的樓盤更加容易實現，甚至租金比月供要高，主要集中在天河北、環市東、東風西等板塊，投資回報率基本上都在5.5%以上。

　　中原地產區域總監潘婉霞表示，現在5年以上貸款基準利率由原來的7.22%下調到6.12%，首次置業買家可享受下調30%的利率優惠，下浮之后的利率是4.284%。這個貸款利率相對現在一些較為成熟區域的租賃回報率是比較低的。如淘金板塊和天河北板塊的租賃回報率平均為5%。總的來說，大降息后二手物業的租賃回報率稍高于銀行貸款利息。這樣會刺激部分買家購房，用于出租投資。(李鳳荷)