11月26日，央行大幅降息，公積金貸款利率也同步下調(diào)；次日，廣州市公積金中心宣布上調(diào)貸款上限，個(gè)人貸款最高額度由40萬上調(diào)至50萬；夫妻貸款最高額度由65萬上調(diào)至80萬。公積金貸款在持續(xù)低迷的樓市中再度成為廣大市民關(guān)注的焦點(diǎn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，影響公積金貸款最高額度計(jì)算的主要因素是月度繳存額度和退休前應(yīng)繳存期數(shù)，月度繳存額越高或年齡越小，可貸最高額度將越高。

　　月繳存額高者最受益

　　廣州市公積金貸款個(gè)人上限增至50萬，相比調(diào)整前增加10萬；夫妻貸款上限從原60萬上調(diào)20萬至80萬。按照去年7月份廣州市公積金貸款上限調(diào)整后的計(jì)算公式計(jì)算，如果個(gè)人最高額超過50萬的，將以50萬為貸款上限，不足50萬的按計(jì)算出來的額度為上限。夫妻各自公積金貸款最高額度相加，超過80萬的以80萬為上限，不足80萬的以相加額度為上限。

　　從此公式中來看，影響公積金貸款最高額度計(jì)算的因素有個(gè)人賬戶繳存余額、月度繳存額度和退休前應(yīng)繳存期數(shù)，而主要的影響因素是月度繳存額度和退休前應(yīng)繳存期數(shù)，即月度繳存額越高或年齡越小，可貸最高額度將越高。

　　億達(dá)按揭市場(chǎng)部陳溢溢表示，本次上調(diào)，將使部分符合條件的市民申請(qǐng)到更高額度公積金貸款。但透過公式，公積金上調(diào)上限的受益人主要是月繳存額比較高和有年齡優(yōu)勢(shì)的人群。

　　公積金利率仍然占優(yōu)勢(shì)

　　利率優(yōu)勢(shì)是公積金貸款固有的優(yōu)勢(shì)。降息之后，公積金5年期貸款利率為4.05%，與商業(yè)性貸款5年期基準(zhǔn)利率為6.12%相比，存在2.07%的利率差優(yōu)勢(shì)。按照貸款40萬貸款20年、等額本息還款計(jì)算，公積金貸款可省下大約11萬元。

　　可見，公積金貸款利率與商業(yè)性貸款基準(zhǔn)利率依舊保持一定的優(yōu)勢(shì)，相比之下，公積金貸款優(yōu)勢(shì)更明顯。

　　目前，對(duì)于二次房貸及多套房貸的公積金貸款細(xì)則對(duì)利率方面尚未有上調(diào)規(guī)定，因此，申請(qǐng)第二套房或多套住房貸款，如果符合公積金貸款條件、可申請(qǐng)公積金貸款或再次申請(qǐng)到相應(yīng)額度的借款人將可以節(jié)省更多利息。

　　首次置業(yè)公積金貸款優(yōu)勢(shì)下降

　　降息后，首次置業(yè)購(gòu)買90平方以下自住房，5年期以上公積金貸款利率4.05%，同檔商業(yè)性貸款優(yōu)惠下調(diào)30%后為4.284%，相比之下公積金僅優(yōu)惠0.234%。與商業(yè)性貸款相比，月供僅相差幾十元，整體節(jié)省利息也只有1萬多。而2007年12月21日加息后，首次置業(yè)商業(yè)性貸款享受15%下調(diào)利率，與同期公積金貸款5.22%利率差距1.4355%。可見公積金貸款在最近三次降息后貸款利率優(yōu)勢(shì)比之前大幅下降。

　　陳溢溢認(rèn)為，在目前樓市處于穩(wěn)中有跌的現(xiàn)狀下，不建議首次置業(yè)者選擇公積金貸款，畢竟以后二次置業(yè)可以再次選用，在二次置業(yè)時(shí)避免商業(yè)性貸款按上浮利率執(zhí)行造成更大的利息負(fù)擔(dān)。但如果首次置業(yè)貸款額度較高，為60萬元以上，或貸款年限超過20年的，因額度高或期限長(zhǎng)造成的還款利息部分比例大增，建議還是選擇公積金貸款以節(jié)省利息或在同等還款額度上可以縮短貸款期限。

　　對(duì)樓市難有大影響

　　享受公積金貸款上限的提高政策的受益人必須建立在個(gè)人最高額度超過50萬，或夫妻雙方公積金可貸最高額度超過80萬的基礎(chǔ)上。從億達(dá)按揭2008年前10個(gè)月的業(yè)務(wù)受理來看，辦理純公積金貸款成交宗數(shù)在辦理按揭業(yè)務(wù)的總成交宗數(shù)中占29.8%，組合貸款(即超過公積金貸款上限的業(yè)務(wù))成交宗數(shù)占按揭成交宗數(shù)的2.78%，即使加上該政策釋放的部分需求，該受益人群始終相對(duì)比較有限。

　　另外，滿堂紅研究部前三季度成交數(shù)據(jù)顯示，雖然今年前三季度公積金貸款成交比例略高于整體成交的20%，明顯高過去年第四季度的14%，但組合貸款一直在1.3%左右徘徊。陳溢溢認(rèn)為，公積金貸款比例在本輪政策之后有上升的可能性，但難以成為房貸主流。

　　資深房產(chǎn)專家黃韜表示，從廣州全市來看,在廣州所有能用公積金買房的人中,已利用公積金買房人占了八成，沒有用的僅剩下不到兩成，因此，政府提升公積金貸款額度,對(duì)整體樓市影響也不大。目前能扭轉(zhuǎn)樓市的主要要素還是樓價(jià)，廣州樓價(jià)還有一定回調(diào)幅度,半年內(nèi),全城的住宅銷售均價(jià)可能會(huì)在8000元/平方米左右。(作者:徐鳳)