房貸新規(guī)一條條出臺(tái)，貸款利息又一降再降，再加上臨近年末，對(duì)許多人而言，現(xiàn)在是重新審視家庭房貸，重做計(jì)劃的好時(shí)節(jié)了。往年這個(gè)時(shí)候都是提前還貸的高峰，但今年，很多“房奴”開(kāi)始打起了“小算盤”：“降息了，手頭的閑錢是提前還掉好呢還是用來(lái)投資？”

　　個(gè)人投資賺錢難虧錢易

　　安全意識(shí)強(qiáng)的市民還應(yīng)以提前還貸為主

　　市民蔣先生的房貸還有20多萬(wàn)元沒(méi)有還清，到10月底，他積攢了6萬(wàn)元，準(zhǔn)備向銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑�上6萬(wàn)元。但還沒(méi)有到正式還款時(shí)間，貸款利率連續(xù)下調(diào)、房貸新政出臺(tái)讓蔣先生改了主意：“把這筆錢放到明年再還，就可以執(zhí)行新的利率了，而且，說(shuō)不定今年還會(huì)降息，明年還款應(yīng)該能省下不少錢吧�！�

　　但也有人覺(jué)得，今年的投資環(huán)境不好，不管是股票還是理財(cái)產(chǎn)品，投什么就虧什么，還不如把這些錢直接用來(lái)還貸款，這樣心里也舒坦。

　　對(duì)此，工商銀行高新支行財(cái)富管理中心陳凌云認(rèn)為，降息通道中，是否提前還款也要因人而異。

　　“如果客戶購(gòu)買的房產(chǎn)以投資為主，且房?jī)r(jià)已經(jīng)有了一定的漲幅，而本身的工作也不是很穩(wěn)定，我建議還是提早還掉。如果客戶購(gòu)買的是首套自住房，且符合‘首付2成，利率7折’的條件，我建議他(她)還是要享受這個(gè)政策帶來(lái)的優(yōu)惠。”

　　據(jù)記者了解，如果部分市民能享受到明年最優(yōu)惠的7折房貸利率，5年期以上的房貸利率應(yīng)為5.04%，而5年期存款利率是5.13%，那么，有了閑錢的客戶，提前還房貸不如存銀行劃算。

　　對(duì)于是不是提前還貸，陳凌云認(rèn)為，關(guān)鍵要看市民的投資收益能不能高于貸款利率，如果前者明顯高，就不必提前還款。但目前投資環(huán)境不盡如人意，能夠獲得較高投資收益的渠道很少，安全意識(shí)強(qiáng)的市民還應(yīng)以提前還貸為主。

　　準(zhǔn)備提前還款的房貸者

　　適合選擇“等額本金”的還款方式

　　對(duì)于剛準(zhǔn)備加入“房貸大軍”的客戶，還款方式的選擇也很重要。目前銀行主要有兩種還款方式：等額本息和等額本金。如果貸款30萬(wàn)元，以20年還款期計(jì)算，選擇前者，每月還款1986.5元，20年的利息總額是176760.55元；選擇后者，則第一個(gè)月還款額2552元，以后每月遞減6元多，20年累計(jì)利息總額是153999元。

　　以上兩種還款方式各有優(yōu)劣，前者盡管利息總額較大，但由于前期還款較少，主要適合收入穩(wěn)中有升、經(jīng)濟(jì)條件不允許前期投入過(guò)大的家庭。后者盡管前期還款量大，但是貸款人本金歸還得快，適合準(zhǔn)備提前還款的人群。同時(shí)，那些年紀(jì)已上了40歲的房貸客戶，為了緩解以后的還款壓力，也適合選擇等額本金的還款方式。

　　還貸年限已超一半、已還本金大于利息

　　提前還款意義就不大

　　降息后提前還貸有講究。還房貸之前，最好算一筆賬，因?yàn)椴皇撬�有的提前還貸都能省錢。比如，還貸年限已經(jīng)超過(guò)一半，月還款額中本金大于利息，那么提前還款的意義就不大。

　　大多數(shù)購(gòu)房者的貸款期限都為五年以上，如果提前還貸采用縮短貸款期限的方法，提高每月還款額，就可以有效減少利息支出。這樣做，既不需要占用大量的資金，也不會(huì)影響投資計(jì)劃，節(jié)省的利息還比單純抵充本金的方法更多。假如貸款期限縮短后正好能歸入更低利率的期限檔次，省息的效果就更明顯了，而且，在降息過(guò)程中，往往短期貸款利率下降的幅度更大。(記者 賀一祺)

　　還貸小貼士

　　A、用足公積金貸款

　　B、月供不能超過(guò)家庭月凈收入的40%，經(jīng)濟(jì)不景氣的話，最好不要超過(guò)家庭月收入的20%

　　C、要儲(chǔ)備至少6個(gè)月的房貸資金，以備不時(shí)之需。

　　D、不要怕麻煩，要多選擇幾家銀行，多問(wèn)一些產(chǎn)品，讓銀行為自己做房貸還款的測(cè)算，尤其要關(guān)注公積金的貸款額度、利率的優(yōu)惠程度、提前還貸的約定、氣球貸、隨貸隨還等產(chǎn)品的了解等，可以節(jié)省利息，保留一些投資機(jī)會(huì)。