專家說法

　　買老盤留意退房率 四情形買方可退房

　　退房是一種很常見的行為，綜合各類退房案例，多數(shù)是因?yàn)橛虚_發(fā)商違約行為在先，業(yè)主提出退房要求在后，一旦出現(xiàn)糾紛，主要依合同約定而定。但在開發(fā)商無明顯違約責(zé)任下退房的案例較少，相對(duì)也較特殊。專家強(qiáng)調(diào)，房?jī)r(jià)下跌不在其列，除非合同有相關(guān)約定。目前，法律界認(rèn)為主要有四種途徑可以確保買方合理退房：依據(jù)合同主動(dòng)認(rèn)領(lǐng)違約金；依據(jù)房屋主體結(jié)構(gòu)問題退房；雙方協(xié)商退房條件；主管部門依法調(diào)解下，雙方同意解除合同。最常見的解除合同的辦法是主動(dòng)認(rèn)領(lǐng)違約金。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在退房問題上，預(yù)防勝于處理，而最有效的辦法是查看樓盤的退房率。目前北京已推出網(wǎng)上退房登記制度，樓盤簽約和退房的數(shù)量在網(wǎng)上都有及時(shí)的登記。如果發(fā)現(xiàn)某樓盤退房率高，最好不要購(gòu)買，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，這些樓盤一般都有一些較大的問題，如果信息顯示一段時(shí)期整體樓市退房率偏高，則更應(yīng)該關(guān)注行情走勢(shì)，不宜出手。

　　如果已經(jīng)確定要簽訂購(gòu)房合同，專業(yè)人士則建議買家一定要在合同中約定退房條件和違約賠償辦法，把握主動(dòng)權(quán)，但相當(dāng)多的開發(fā)商在這些條款上沒有對(duì)等的約定，業(yè)主需要考慮是否接受這樣的房子。一旦簽訂了協(xié)議，按照基本的契約精神，雙方都應(yīng)該遵守。

　　近日，《北京晨報(bào)·房產(chǎn)周刊》與和訊房產(chǎn)聯(lián)合調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近半年來京城各大在售樓盤的銷售均價(jià)處于“漲停”狀態(tài)，最為突出的現(xiàn)象是，老項(xiàng)目后期以低于前期銷售均價(jià)的定價(jià)模式再次開售，引爆老業(yè)主們集體退房行動(dòng)。

　　記者調(diào)查

　　老盤降價(jià)退房率激升

　　《北京晨報(bào)·房產(chǎn)周刊》與和訊房產(chǎn)聯(lián)合調(diào)查發(fā)現(xiàn)，今年拿到預(yù)售許可證的200多個(gè)在售項(xiàng)目中，8成以上的項(xiàng)目實(shí)際成交均價(jià)低于擬售開盤價(jià)。以中海、招商、萬通、龍湖等知名地產(chǎn)企業(yè)旗下項(xiàng)目為例，近半年來的銷售均價(jià)基本處于“漲停”狀態(tài)，而老項(xiàng)目后期開賣以低價(jià)“試水”并沒有帶來高成交率，反而導(dǎo)致出現(xiàn)了高退房率。

　　在本次調(diào)查中，記者注意到近期在京城掀起沸沸揚(yáng)揚(yáng)退房行動(dòng)的幾個(gè)項(xiàng)目，如中海城、東亞上北、阿爾法社區(qū)的目前在售樓盤均價(jià)下降了1000元/平方米以上，由此引發(fā)的退房率最高達(dá)到6.67%。與此同時(shí)，《北京晨報(bào)·房產(chǎn)周刊》與和訊房產(chǎn)對(duì)今年拿到預(yù)售許可證并在售的項(xiàng)目監(jiān)測(cè)發(fā)現(xiàn)，按照每個(gè)預(yù)售許可證的獲批套數(shù)統(tǒng)計(jì)，從今年5月底至11月1日單個(gè)銷售證下的房屋銷售套數(shù)有8成沒有超過20套；將11月1日各項(xiàng)目的成交套數(shù)與10月11日的進(jìn)行對(duì)比，發(fā)現(xiàn)部分項(xiàng)目的銷售套數(shù)出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)，即在5月底至10月11日期間有部分樓盤出現(xiàn)了不同程度的退房情況，之后的半個(gè)多月成交情況也一直未見好轉(zhuǎn)。

　　綜合北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的調(diào)查結(jié)果獲悉，今年5月底至11月初，中海、招商、萬通等地產(chǎn)大鱷同樣出現(xiàn)了往年不曾有的退房情況，退房率在0.05%到6.67%之間；同時(shí)，上述企業(yè)旗下的中海城、公園1872以及龍山新新小鎮(zhèn)等項(xiàng)目，目前成交均價(jià)范圍在12042元/平方米至21291元/平方米，明顯低于上述項(xiàng)目當(dāng)時(shí)13000元/平方米至24000元/平方米的開盤價(jià)區(qū)間。

　　個(gè)案解析

　　賣了再買未必劃算

　　中海城集體退房、阿爾法社區(qū)集體退房、東亞上北的集體退房行動(dòng)，均成為業(yè)界和媒體關(guān)注的焦點(diǎn)。上述項(xiàng)目遭遇大規(guī)模退房的一個(gè)共同特點(diǎn)，則均是因?yàn)轫?xiàng)目后期的開盤均價(jià)低于此前同一項(xiàng)目的已售樓座，引發(fā)老業(yè)主不滿而要求集體退房。他們的舉動(dòng)事實(shí)上不僅僅影響到本社區(qū)，其他開發(fā)商與業(yè)主也在關(guān)注事情的進(jìn)展。

　　中海城是目前京城推出在售套數(shù)較多的項(xiàng)目之一，購(gòu)買該項(xiàng)目前期的老業(yè)主李先生告訴記者，如今房?jī)r(jià)縮水，自己把手中的房子退掉同樣再買該項(xiàng)目的后期，即使給開發(fā)商付了違約金價(jià)格也劃算，因此與有同樣想法的業(yè)主們一起決定退房。而去年年底購(gòu)得阿爾法社區(qū)二期第一標(biāo)段期房的業(yè)主們，當(dāng)時(shí)的購(gòu)房?jī)r(jià)格從9400元到8000元/平方米，由于后推出的第二標(biāo)段相同戶型的新樓售價(jià)下降到7200元/平方米左右，加上對(duì)小區(qū)的房屋質(zhì)量等多個(gè)問題，也寧愿退房。“契稅降了，房貸利率也降了，我們?yōu)槭裁床挥猛瑯拥腻X，買更好更大的房子？”

　　負(fù)責(zé)開發(fā)東亞上北的開發(fā)商——東亞新華發(fā)言人韓磊在接受記者采訪時(shí)則認(rèn)為，如果是自住購(gòu)房人，不必看短期利益而沖動(dòng)退房，“如果過10年或是更長(zhǎng)的時(shí)間，你會(huì)發(fā)現(xiàn)自己的房子是升值的，那現(xiàn)在所做的一切的退房舉動(dòng)都是毫無意義的。也許當(dāng)下退了房子的人到時(shí)還會(huì)后悔。”據(jù)韓磊介紹，老業(yè)主賣房再買的行為也未必能吃到“甜頭”，“有的開發(fā)商為了防止老業(yè)主退舊買新，所以約定退了房子的業(yè)主再買同項(xiàng)目的要加價(jià)。”據(jù)介紹，目前因房?jī)r(jià)縮水而退房的買家，要給開發(fā)商賠付10%左右的違約金。

　　另外，還有一點(diǎn)也值得注意，退房可能還涉及房貸等細(xì)節(jié)方面的問題。“對(duì)于已經(jīng)辦理貸款的，只要銀行未放款之前借款人都可以協(xié)調(diào)退房。新樓盤與開發(fā)商協(xié)商，二手房需要買賣雙方協(xié)商。但不管是新樓盤還是二手房，退房時(shí)都會(huì)有一定的違約金或者押金并不能返還于借款人，因?yàn)閷儆趩畏竭`約且購(gòu)房協(xié)議的條款中都會(huì)有這條規(guī)定體現(xiàn)。”專家提示說。（記者 王麗婭）