一葉落而知秋。今年的“金九銀十”已宣告結束，但交投行情與往年同期比相去甚遠。不過，這個不旺的傳統旺季卻成就了產業政策的一次轉折，冬天到來的中國樓市面臨著新的考驗。

　　觀望中交易慘淡

　　根據國家發改委的最新數據，10月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲1.6%，漲幅比9月低1.9個百分點，環比則下降0.3%。價格的繼續下行還是與成交有關，中國指數研究院的數據顯示，10月北京、上海、天津、南京、蘇州、杭州、深圳、武漢、廣州、重慶和成都11個主要城市的樓市交易量和銷售收入同比分別下降了34%和41%。以上海為例，21世紀不動產上海區域市場中心的統計顯示，“金九銀十”上海新建商品住宅成交量卻連續兩個月均未能突破50萬平方米，在年內各月度中僅僅高于春節期間的2月份，89.43萬平方米的總成交量同比下降76%。

　　“對降價以及政策的等待，是造成今年‘金九銀十’成交慘淡的主要原因，而10月下半月開始擠牙膏式地出臺政策，反而加重了市場的觀望情緒。從各項數據可以看到，如果沒有操作細則的配合，新政效應無法在地方發揮出來。上海樓市是在普通住房新標準明確后才出現明顯的恢復，而不少城市還沒有地方措施，各家銀行的房貸細則也并不周全。”易居中國分析師傅琦認為。

　　開發商壓力陡增

　　滯銷也使得開發商手中存貨積聚、壓力陡增。根據有關數據統計，今年三季報中滬深兩市78%的上市公司庫存超過去年同期，存貨增長最多的行業便是房地產，86家A股非ST房地產上市公司第三季度末的存貨合計達4015.2億元。有關計算顯示，這些存貨平均需要近2年才能消化掉。

　　開發商也因此調整發展策略。如銷售面積和銷售額在“銀十”出現雙降的萬科，當月也沒有再增加新的項目。在三季報中，萬科還決定在中期下調開竣工面積的基礎上再調減開工面積約110萬平方米，近期其在深圳、上海、北京等地都傳出了項目停工的消息。

　　作為行業“領頭羊”的萬科指出，成交量的急劇萎縮已經給公司帶來了成本上升、售價下降以及銷售難度加大等實質性影響，全球金融震蕩等不利因素也令調整期中的房地產行業增添了更大的不確定性。“中央近期出臺的救市政策有助于穩定房地產市場信心，推動市場更快地達成共識。但市場短期內會多快、多大程度上做出積極反應，則還需要觀察。”

　　對“救市”謹慎樂觀

　　房產新政的出臺為冬日里的樓市帶來了些許暖意，如北京樓市在新政出臺后一周迎來日成交量增長2倍的小高峰，上海樓市在新政執行后的住宅周成交量也恢復到了9月初的規模。然而，在業內看來，樓市低位盤整的格局并未改變，對新政所能帶來的積極影響也持謹慎樂觀的態度。

　　華燕市場研究中心總監馮偉表示，“救市”應是階段性的行為。“當前階段是釋放剛性需求，如果效果不明顯，下一階段可能會為開發商松綁，避免開發商對銀行金融體系的沖擊，畢竟開發商資金來源的大頭是銀行，在一些地方的救市措施中也已出現了開發商可分期支付土地出讓金的規定；如果這樣做還是沒有效果，那么第三輪就是鼓勵投資需求，為第二套房松綁，但這會滋長房地產泡沫，大家也都知道本輪全球金融危機是什么引發的，所以政策出臺需要慎重。值得注意的是，當前樓市面臨的不僅是購房需求下降的問題，更面臨著整個宏觀經濟衰退的大背景，如果經濟氣候不良，光是拯救樓市，可能效果有限，所以旨在拉動內需的‘國十條’的出臺及其落實是值得關注的。”

　　不過，易居中國分析師傅琦同時指出，雖然十項措施中第一條即與房地產有關，要求加快建設保障性安居工程，但與房產新政中提出的加大保障性住房建設規模等要求的性質并不相同。“事實上，自中央提出要解決城市低收入家庭住房困難，各地開始建設廉租房、經濟適用房、限價房等保障性住房后，不少人認為住房保障將分流商品房市場的需求，由此降低房價，但保障性住房的需求與商品住宅的需求并沒有交集。此次的宏觀經濟政策重大調整中，政府希望通過改善居民生活來拉動投資。寄希望于通過住房保障降低房價，恐怕是對政府住房保障工作意義的一種誤讀。”(李和裕)