一葉落而知秋。今年的“金九銀十”已宣告結(jié)束，但交投行情與往年同期比相去甚遠(yuǎn)。不過，這個不旺的傳統(tǒng)旺季卻成就了產(chǎn)業(yè)政策的一次轉(zhuǎn)折，冬天到來的中國樓市面臨著新的考驗(yàn)。

　　觀望中交易慘淡

　　根據(jù)國家發(fā)改委的最新數(shù)據(jù)，10月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲1.6%，漲幅比9月低1.9個百分點(diǎn)，環(huán)比則下降0.3%。價格的繼續(xù)下行還是與成交有關(guān)，中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，10月北京、上海、天津、南京、蘇州、杭州、深圳、武漢、廣州、重慶和成都11個主要城市的樓市交易量和銷售收入同比分別下降了34%和41%。以上海為例，21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心的統(tǒng)計顯示，“金九銀十”上海新建商品住宅成交量卻連續(xù)兩個月均未能突破50萬平方米，在年內(nèi)各月度中僅僅高于春節(jié)期間的2月份，89.43萬平方米的總成交量同比下降76%。

　　“對降價以及政策的等待，是造成今年‘金九銀十’成交慘淡的主要原因，而10月下半月開始擠牙膏式地出臺政策，反而加重了市場的觀望情緒。從各項(xiàng)數(shù)據(jù)可以看到，如果沒有操作細(xì)則的配合，新政效應(yīng)無法在地方發(fā)揮出來。上海樓市是在普通住房新標(biāo)準(zhǔn)明確后才出現(xiàn)明顯的恢復(fù)，而不少城市還沒有地方措施，各家銀行的房貸細(xì)則也并不周全。”易居中國分析師傅琦認(rèn)為。

　　開發(fā)商壓力陡增

　　滯銷也使得開發(fā)商手中存貨積聚、壓力陡增。根據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年三季報中滬深兩市78%的上市公司庫存超過去年同期，存貨增長最多的行業(yè)便是房地產(chǎn)，86家A股非ST房地產(chǎn)上市公司第三季度末的存貨合計達(dá)4015.2億元。有關(guān)計算顯示，這些存貨平均需要近2年才能消化掉。

　　開發(fā)商也因此調(diào)整發(fā)展策略。如銷售面積和銷售額在“銀十”出現(xiàn)雙降的萬科，當(dāng)月也沒有再增加新的項(xiàng)目。在三季報中，萬科還決定在中期下調(diào)開竣工面積的基礎(chǔ)上再調(diào)減開工面積約110萬平方米，近期其在深圳、上海、北京等地都傳出了項(xiàng)目停工的消息。

　　作為行業(yè)“領(lǐng)頭羊”的萬科指出，成交量的急劇萎縮已經(jīng)給公司帶來了成本上升、售價下降以及銷售難度加大等實(shí)質(zhì)性影響，全球金融震蕩等不利因素也令調(diào)整期中的房地產(chǎn)行業(yè)增添了更大的不確定性。“中央近期出臺的救市政策有助于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場信心，推動市場更快地達(dá)成共識。但市場短期內(nèi)會多快、多大程度上做出積極反應(yīng)，則還需要觀察。”

　　對“救市”謹(jǐn)慎樂觀

　　房產(chǎn)新政的出臺為冬日里的樓市帶來了些許暖意，如北京樓市在新政出臺后一周迎來日成交量增長2倍的小高峰，上海樓市在新政執(zhí)行后的住宅周成交量也恢復(fù)到了9月初的規(guī)模。然而，在業(yè)內(nèi)看來，樓市低位盤整的格局并未改變，對新政所能帶來的積極影響也持謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。

　　華燕市場研究中心總監(jiān)馮偉表示，“救市”應(yīng)是階段性的行為。“當(dāng)前階段是釋放剛性需求，如果效果不明顯，下一階段可能會為開發(fā)商松綁，避免開發(fā)商對銀行金融體系的沖擊，畢竟開發(fā)商資金來源的大頭是銀行，在一些地方的救市措施中也已出現(xiàn)了開發(fā)商可分期支付土地出讓金的規(guī)定；如果這樣做還是沒有效果，那么第三輪就是鼓勵投資需求，為第二套房松綁，但這會滋長房地產(chǎn)泡沫，大家也都知道本輪全球金融危機(jī)是什么引發(fā)的，所以政策出臺需要慎重。值得注意的是，當(dāng)前樓市面臨的不僅是購房需求下降的問題，更面臨著整個宏觀經(jīng)濟(jì)衰退的大背景，如果經(jīng)濟(jì)氣候不良，光是拯救樓市，可能效果有限，所以旨在拉動內(nèi)需的‘國十條’的出臺及其落實(shí)是值得關(guān)注的。”

　　不過，易居中國分析師傅琦同時指出，雖然十項(xiàng)措施中第一條即與房地產(chǎn)有關(guān)，要求加快建設(shè)保障性安居工程，但與房產(chǎn)新政中提出的加大保障性住房建設(shè)規(guī)模等要求的性質(zhì)并不相同。“事實(shí)上，自中央提出要解決城市低收入家庭住房困難，各地開始建設(shè)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價房等保障性住房后，不少人認(rèn)為住房保障將分流商品房市場的需求，由此降低房價，但保障性住房的需求與商品住宅的需求并沒有交集。此次的宏觀經(jīng)濟(jì)政策重大調(diào)整中，政府希望通過改善居民生活來拉動投資。寄希望于通過住房保障降低房價，恐怕是對政府住房保障工作意義的一種誤讀。”(李和裕)