經(jīng)過9月15日和10月8日、10月30日連續(xù)三次降息，加上10月22日出臺(tái)的房貸利率優(yōu)惠政策，目前房貸利率已接近4年前水平。一個(gè)月時(shí)間內(nèi)的兩次降息，讓開發(fā)商感覺到了財(cái)務(wù)壓力的緩解，讓購(gòu)房人輕微減負(fù)。

　　降息趨勢(shì)已經(jīng)浮現(xiàn)

　　4年前，2004年10月29日，央行宣布即日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率，一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由5.31%提高到5.58%，當(dāng)時(shí)貸款利率下限為基準(zhǔn)利率的0.9倍，即最低貸款利率為5.02%。經(jīng)過期間多次加息，到2008年9月15日央行宣布降息之前，5年期以上個(gè)人房貸基準(zhǔn)利率已上升到7.83%。

　　2008年9月15日和2008年10月8日，央行連續(xù)兩次宣布降低貸款利率，5年期以上個(gè)人房貸基準(zhǔn)利率從7.83%降至7.47%。10月22日，央行公布，從10月27日起，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限將調(diào)整為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，實(shí)際最低貸款利率已降為7.47%×0.7=5.23%，這和2004年10月29日央行宣布首次加息后的5.02%比較接近。

　　10月29日傍晚央行宣布，于10月30日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。一年期存款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的3.87%下調(diào)至3.60%，下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)；一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的6.93%下調(diào)至6.66%，下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)；其他各檔次存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。貸款利率已經(jīng)回落到4年前的水平。

　　北大一份最新研究報(bào)告顯示，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在今年四季度還將為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)“保九”而努力。為了應(yīng)對(duì)放緩的經(jīng)濟(jì)增速，央行在年內(nèi)至少還將降息兩次。

　　企業(yè)財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)有所緩解

　　在央行兩次降息之后，多家研究機(jī)構(gòu)先后發(fā)表觀點(diǎn)均認(rèn)為，持續(xù)降息將有利于房地產(chǎn)企業(yè)減輕財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，還款壓力有所緩解。

　　中投證券研究所發(fā)布的報(bào)告稱，根據(jù)房地產(chǎn)板塊2008年中期的負(fù)債總額4394.38億元計(jì)算，連續(xù)兩次降低貸款利率54個(gè)基點(diǎn)，將減少23.73億元財(cái)務(wù)費(fèi)用，提升凈利潤(rùn)10.9%(根據(jù)2007年凈利潤(rùn)217.7億元計(jì)算)。該研究所還指出，若累計(jì)降息分別81個(gè)基點(diǎn)、108個(gè)基點(diǎn)、135個(gè)基點(diǎn)、162個(gè)基點(diǎn)，將分別減少財(cái)務(wù)費(fèi)用35.59億、47.46億、59.32億、71.19億元，將提升房地產(chǎn)板塊凈利潤(rùn)16.35%、21.80%、27.25%和32.70%。

　　有一小型開發(fā)商對(duì)記者表示，央行的降息對(duì)他們企業(yè)是及時(shí)雨，該開發(fā)公司的規(guī)模比較小，銀行的貸款根本拿不到，主要是通過一些地下渠道獲得高息資金，借款的時(shí)候是在今年3月，當(dāng)時(shí)地下渠道的利率太高了，現(xiàn)在央行下調(diào)利率后，整個(gè)市場(chǎng)的資金環(huán)境都放松了些，地下渠道的財(cái)務(wù)壓力也有所緩解。

　　購(gòu)房人房貸壓力有所減輕

　　利率下調(diào)，立竿見影地對(duì)購(gòu)房人的壓力有所緩解。

　　在央行10月29日降息后，由貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)偉嘉安捷提供的數(shù)據(jù)顯示，如以50萬(wàn)貸款額、20年還款期限為例計(jì)算，第二次降息后基準(zhǔn)利率為7.47%，月供為4018.8元，總還款額為96.4512萬(wàn)元，總利息額為46.4512萬(wàn)元；同樣是50萬(wàn)貸款，20年還款期限，第三次降息后，利率為7.2%，月供為3936.75元，總還款額為94.4819萬(wàn)元，總利息額為44.4819萬(wàn)元，相比而言，第三次降息后，購(gòu)房人的月還款額下降了82.1元，總利息節(jié)省了19692.6元。

　　盡管購(gòu)房成本有所下降，但記者從市場(chǎng)上了解的情況來(lái)看，購(gòu)房人的行為并沒有隨著利率的調(diào)整而發(fā)生大的變化，選擇觀望的群體依然保持觀望，從最近熱銷的幾個(gè)項(xiàng)目來(lái)看，其特點(diǎn)主要還是價(jià)格和總價(jià)比較低。購(gòu)房群體最敏感的依然是價(jià)格。(記者 肖賓)