就在各家銀行為制訂房貸新政的細則“困惑”時，銀監會的一則緊急通知圈定了新政的實施對象。記者昨日從銀監會證實，銀監會已向銀行發出加強個人住房貸款風險管理的緊急通知，僅首次利用貸款購買自住房可享利率優惠。

　　利率優惠對象圈定

　　根據央行22日的規定，此次房貸新政大原則是商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。金融機構需要根據借款人是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否系普通住房，以及借款人信用記錄和還款能力等風險因素在下限以上區別確定。

　　對于央行規定中的多種情況如何界定，成為各家銀行制訂細則為難的地方。“比如央行的改善型普通自住房到底如何界定，我們并不清楚。”一位銀行人士向記者表示，央行并沒有給出改善型住房明確的定義，在執行中可能會出現有銀行放寬貸款門檻的惡性競爭行為。

　　銀監會昨日下發的通知中并沒有借用“改善型”普通自住房的概念，僅表示商業銀行只向“首次利用貸款購買自住房”的借款人給予優惠貸款利率，并且貸款首付比例將按照風險可控原則合理確定。這也意味著未來是否首次利用貸款購買自住房成為銀行放貸的關鍵標準。

　　上述銀行人士認為，銀監會的緊急通知主要從控制風險角度考慮，防止在新政實施過程中出現不良信貸。“將首次購房者界定為首次利用貸款購買自住房，也更便于銀行去執行。甄別借款人是否為首次購房，銀行需要與各地房管局進行信息共享，難度較大，而從征信系統中即可判定借款人是否是首次利用貸款買房。”

　　利率倒掛銀行業存隱憂

　　但對于老百姓關注的存量房貸是否能一并享受利率優惠，銀監會也沒有給出明確說法。“制訂利率是央行的事情，銀監會也只是從風險管控角度去監管。”銀監會人士向記者表示。

　　由于央行早先公布政策時即將利率定價的裁量權交給銀行，因此是否對存量按揭貸款利率進行調整，以及如何調整都將由銀行自主決定。記者昨日向多家銀行個貸人士了解到，目前對于監管部門的政策仍然在研究中，具體的房貸細則還很難出臺。

　　昨日，央行再次宣布降息，銀行擔憂的利率倒掛問題仍然存在。如果很多老客戶能夠享受最多下浮30%的優惠，也意味著存量房貸將帶來大量利息損失。原有首套房按揭，國內商業銀行給的優惠為基準利率的0.85倍。一旦調整為0.7倍，最低的優惠利率有望達到5.04%(在基準利率7.20%基礎上下浮30%)，這甚至低于五年期存款5.13%的利率，出現“存貸利率倒掛”。也就是說銀行每做一筆下浮30%的房貸，都是一筆虧本買賣。

　　首日遭撤 農行再推房貸細則

　　內容未做改動；銀監會人士稱，農行應修改細則

　　農行28日上午發布、下午遭撤的房貸細則，昨日再次掛到了其官方網站上。相比此前的細則，再次掛出來的細則并沒有作出任何改動。到昨日截稿時間記者仍未聯系到農行人士。

　　農行細則中規定，對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房貸款需求，在貸款利率和首付款比例上按優惠條件給予積極支持，最低首付款比例為20%；貸款最低執行利率調整為同期同檔次基準利率的0.7倍。同時，農行還對30萬元以上、利率為同期基準利率0.85倍的存量貸款自動轉為“七折”。

　　“按照銀監會的通知，農行對于改善型自住房規定的細則應該有所改動。”銀監會內部人士向記者表示。對于農行的方案，其他銀行也難免憂慮。“農行的調整方案最終難免走向全部調整。30萬元以上的可以調整，20萬元的也會要求調整，如果不調，消費者可能會轉按揭。從另一個角度來說，如果農行開了這個先例，其他銀行肯定也會跟進。”

　　首部房貸細則出臺

　　居民首購普通自住房和改善型普通自住房，最低首付款比例20%

　　貸款最低執行利率調整為同期同檔次基準利率的0.7倍

　　借款人購買非普通住房的，即使是首次購房，首付款比例原則上不低于25%

　　借款人購買非自住房的，首付款比例不得低于30%，購買非普通住房的，貸款利率原則上不下浮

　　對初始貸款發放金額在30萬元(含)以上、原執行利率為同期同檔次基準利率0.85倍的貸款，自動調整利率，貸款執行利率自2009年1月1日起即統一下調為同期同檔次基準利率的0.7倍

　　購房者說　　

　　“政策明確了再下手”

　　記者昨日對“我愛我家”咨詢購房業務的客戶進行隨機調查，目前客戶的主流反應還是“等待”。

　　“距離11月1日新政實施也就幾天的時間，無論多急著買房也應該等政策明確了再下手。”張先生說，“買房不是小事，最近政策變化多，慎重是必要的，免得出現不必要的交易糾紛，或者承受不必要的損失。再說，后續稅費和利息的優惠也許還會更多。”不過，也有部分市民急等房用，中介公司給出的建議是，貸款手續之前的房屋前期交易手續可以先做。（記者 殷潔 張家齊）