全國各銀行10月9日開始降低存貸款利率并暫時取消了存款利息稅。在不到一個月的時間里，央行已經(jīng)兩次調(diào)低貸款利率，這對于城市里的“房貸一族”而言，可謂是接踵而至的好消息。五年以上貸款基準利率由原來的7.74%下調(diào)至7.47%。相比兩次降息前，房貸族的月供負擔無疑有所減輕。

　　拿市民李先生來說，去年他在銀行辦理了50萬元的個人住房商業(yè)貸款，按照基準利率7.83%來計算，20年內(nèi)每個月都要還款3773.78元。9月16日第一次下調(diào)利率后，李先生每個月需要還款3751.16元，比降息前每個月少還22.62元；本次下調(diào)利率后，李先生的月供是3683.70元，比首次降息前每月要少還90.08元。

　　那么新購房者如何選擇貸款種類，已購房者又該如何調(diào)整還貸方式呢？

　　如何對待固定利率貸款

　　降息了，選固定利率肯定不合算，但也有購房者認為兩次微幅降息并不代表降息周期來臨，今后仍有可能升息，因此，選擇固定利率貸款仍能鎖定貸款風險，確保投資收益。理財專家表示，只有當利率持續(xù)上升，并在利率上升的初期或中期選擇固定利率貸款才是比較合算的，而在利率相對平穩(wěn)，小幅波動的周期，選固定利率很難跑贏浮動利率。這是因為在還款初期，貸款本金多，此時承受較高的固定利率，利息總額就相對較高，在還款的中后期，貸款的本金已經(jīng)很少了，即便到時浮動利率上漲了，但增加的利息也不會很多。

　　已經(jīng)選擇了固定利率房貸的購房者怎么辦？專家的建議是，由于現(xiàn)在降息的幅度很小，購房者沒有必要馬上向銀行提出轉(zhuǎn)換浮動利率，這是因為轉(zhuǎn)換要支付一定的違約金，但如果短期內(nèi)再連續(xù)降息，購房者可以考慮在支付違約金后將貸款轉(zhuǎn)為浮動利率。目前，個別銀行推出了免收違約金的固定利率、浮動利率可轉(zhuǎn)換房貸，比較適合降息期的購房者。

　　浮動利率“按日調(diào)整”合算

　　借款人在簽訂貸款合同時，要仔細看看利率調(diào)整的方式，在降息期，應該選擇即時調(diào)整最合算。目前，大多數(shù)銀行對利率升降都實行按年調(diào)整，即一年內(nèi)無論利率升降幾次，借款人都要到次年的1月1日再“享受”新利率，在升息期，這對借款人有利，可以享受幾個月的低息期，但在降息期，按年調(diào)整就要白白多付利息。

　　專家介紹，由于此前我國一直處于升息期，部分銀行在貸款合同中修訂了按年調(diào)整的條款，實行按月或按日調(diào)整。這樣，銀行在利率調(diào)整后的次月甚至次日就能按新利率與借款人結(jié)算利息，部分粗心的借款人因為沒有認真看條款而導致了在升息期多付了利息。現(xiàn)在，購房者不能再粗心了，一定要仔細看看房貸合同，要知道，在降息周期，按年調(diào)整對借款人是最不利的，按日調(diào)整則是最合算的。

　　授信貸款即用即貸

　　在升息期，有些需要裝修、子女教育用錢的購房者，往往會在辦理房貸時多貸一些款，他們的想法是將來利率可能更高，不如現(xiàn)在適當多貸一些款，以免將來再辦貸款的麻煩。專家表示，眼前為將來的需要貸款大多情況下是不合算的，尤其是在降息期。建議購房者辦理授信類房貸，這樣，辦理一次抵押就可以滿足多次貸款的需求。

　　比如，借款人購買100萬元的房產(chǎn)，銀行一般可以給予70萬元的授信額度，如果購房者只用了50萬元的購房貸款，就還有20萬元的剩余授信額度。如果半年后購房者需要裝修新房，就可以很方便地在剩余授信額度內(nèi)借款，相比購房者一次性辦理70萬元貸款用于購房裝修要節(jié)省6個月的利息，當然，期間如果恰好遇到降息，就更加合算了。(記者 馮治)