從去年到今年，樓市和股市都經歷了繁榮和蕭條，置業者和投資者也是一樣的經歷了“追漲”、“殺跌”。信心是一個非理性的東西。去年在面對一日一漲的“海鮮價”時，賣家難免不“反價”，生怕自己賣便宜了；買家也難免不激動，生怕“蘇州過后冇艇搭”。現在樓市低迷，那些高位入市者怎么想呢？自住、出租還是折價出售？待記者給您作個盤點。

　　樓市新政　綁住了“大閘蟹”

　　去年7~9月的廣州樓市是癲狂的，買家面對“海鮮價”，擔心的是買不到房，物業基本滿意便會出手；賣家的房子不愁賣，不屑于理會買家的“砍價”，還可能隨時“反價”。

　　有人將去年這撥置業者比作“張牙舞爪的大閘蟹”，一次次宏觀調控都不見效，直到第6次加息和“9·27”新政，才綁住了這一只只大閘蟹。某中介公司負責人指出，制住大閘蟹的法門是抑制投資欲望。不過，抑制投資欲望也不可避免地會打擊市場信心。

　　去年央行連續6次加息，一年期貸款利率累計上調135個基點，而這6次加息的效果在今年一次性顯現。“9·27”新政實施后，“二套房”首付和貸款利率明顯提高，對自住置業者影響不大，但對換房者、投資型置業者打擊巨大。一方面讓炒房者“吐”出房源，增加市場供給，平抑房價；另一方面也令房地產投資利潤微薄，打擊了市場投資信心。據相關部門統計，對比去年的最高峰，全市二手均價已經下跌10%，部分樓盤跌幅超過20%。

　　“一買一賣”損失大

　　對于去年高位入市的人來說，如果選擇現在出售，二手稅費必然“吃虧”。在去年7~9月高峰期，“實收”(買家交稅)是通行做法，賣家幾乎不接受“各付各稅”。但“9·27”新政后，去年10月中旬就有部分賣家妥協，實行“各付各稅”了。在目前二手交投冷淡，買賣雙方觀望的情況下，“各付各稅”成了普遍現象。

　　在1年內轉手，“各付各稅”就意味著賣家需承擔超過6.55%的稅費。一來一去，賣家光是稅費就損失慘重。所以業內人士點評：哪一方交稅費是很能反映哪一方更具有議價談判權的，同時，稅收負擔方式的改變也反映了市場議價話事權的轉移。

　　高位盤 “筍”不起來

　　記者走訪了幾家二手中介，相關負責人告訴記者：去年高位入市置業者所放的盤“筍”不起來，因此中介公司一般不會在報紙廣告上主力推介這些樓盤。現在部分受一手房沖擊的郊區板塊，愿意松動價格的業主一般也不是去年高位入市的，而是更早前入市的業主。雖然不乏一些高位入市者到中介公司放盤，但不論經紀人怎么勸說，這些業主也難以降低預期，將價格訂得比現在同地段物業的開盤價低，最后只好建議他們“轉售為租”。

　　經過了一段交易下跌、租賃增長的情況后，9月中介行業普遍交易、租賃業務量“雙跌”。據了解，最近市況有所改變。

　　自住置業者心態平穩

　　投資型買家不肯蝕讓

　　經記者多方查訪發現，目前高位入市的自住置業者心態較好，大多數接受自己物業現在的價格；投資型置業者大多不能接受物業“縮水”的現實，堅持不肯折價出售。而令人驚喜的是，中心城區有部分業主的物業最近逆勢漲價了。

　　自住業主：追漲也不覺得多吃虧

　　去年8月，李生、李太打算結束租房生活迎接寶寶誕生。看房3個月，李太鎖定了公司附近某樓盤一套65平方米的單位。業主原來開價60萬元，后來見看樓的人不少，于是從60萬元“反價”到62萬元，再到66萬元，再到69萬元；李生、李太擔心之后樓價和貸款利率還會再漲，最后以70萬元買下該物業。

　　在經歷加息、“9·27”新政、樓市調整后，該樓盤同類型兩房55萬元都有交易。不過，李生、李太認為，55萬元的房子環境和朝向都比自己的房子要差，因此不覺得多吃虧。由于附近不久要通地鐵了，相信地鐵上蓋的優勢會讓樓價漲回去的，而且幸虧當時把錢從股市提出來買房，要不何止虧10萬、20萬元呀。

　　自住客：沒想到市中心不降反升

　　去年9月，張先生以108萬元買了一套市中心豪宅盤84平方米兩房單位。可去年10月后，張先生頻頻看到“買家觀望”、“一手降價”等消息，也擔心起自家的物業價值“縮水”。由于是自住，而且兒子已入讀附近的重點小學，他索性來一招“眼不見為干凈”。上個月，張先生的朋友也打算在該樓盤買一套二手房，一打聽，84平方米的兩房現在居然買到115萬元，樓價沒降反升了，他倒是略感欣慰了。

　　投資業主：“套牢”也不折價出售

　　近年，林先生購入多套物業。去年7~8月，廣州樓價暴漲，林先生將這批物業出貨套現，并在郊區以7600元/m2買入了兩套房。可沒多久就遇到“9·27”新政，更嚴重的是周邊推出了一系列標價6500元/m2“限價房”，到今年2月收樓后，樓價一路下滑，現在周邊有樓盤開出4800元/m2的價格。林先生的一些鄰居都是自住，雖然平時也嚷嚷著要讓發展商“補差價”，但其實也無所謂。不過，林先生作為投資者就很著急，現在出貨肯定會虧，出租也只夠還月供。反正股市也不好，林先生決定還是繼續放租，等待時機出貨，他堅信：“總有一天我會擺脫‘負資產’的。”

　　教你一招：長線投資 伺機而動

　　合富置業專業人士表示，目前手中持有兩套以上物業的業主，是放售還是放租？主要取決于兩方面：一是目前物業的價格相比當初購入價是否存在轉手獲利空間；二是取決于業主的投資規劃，是轉手套現還是長線持有等待升值。對于去年入市的一手房業主來說，以當時買入價與目前租金水平相比，這些未出證的次新房投資回報率平均約5%左右，而高位入市的回報率會更低。這些業主除自用外，還可考慮長線投資，待出證后視市場而定。

　　合富置業專業人士表示，近期曾接到一位老客戶咨詢多套物業如何放租。該客戶住在小北路老房子，在天河上班，家里有車出入方便。他去年用股市獲利資金購入了一套番禺大戶型作出租。經評估后，合富置業專業經紀建議該客戶改變計劃，搬入番禺大戶型改善居住環境，把小北路的房子放租。主要是考慮近郊大戶型更適合自住，其租賃市場不如市中心活躍，物業在未有租客承接時，業主需負擔物業空置期的租金損失和相關費用。而小北位于市中心，離環市東商圈比較近，租賃相當活躍，中小戶型需求量大，租金會比較高。(吳潤洲)