樓市：奧運之后見分曉？

　　大概自今年春節過后，記者在同諸多樓市中人談話聊天時，發現一個有意思的現象：面對那些有政府背景的人士，當問到有關部門下一步準備出臺何種措施以破解當前房地產市場買賣雙方的膠著局面，促使本地樓市健康和可持續發展時，他們總是顧左右而言他地連連道：等奧運會開過后再說。

　　面對那些正為樓市低迷和銀行收縮信貸而憂心忡忡的開發商，當問到他們準備使出什么招數化解危局、拯救自己的資金鏈時，他們總是一臉堅強地說：先撐著，撐過奧運會開完再說。

　　面對那些持幣待購的人，當問到他們打算何時拋棄觀望和等待，出手購房時，他們總是用一副似乎胸有成竹的神情點頭道：還是再等一等，等到奧運會開過之后再決定。

　　這當然不是什么特別奇怪的現象。奧運對中國經濟的影響、對股市的影響、對樓市的影響是顯而易見的。即使是像鄭州這樣一個內地的中等城市、非奧運比賽承辦城市，有形的和無形的、直接的和間接的奧運效應也是毋庸置疑的。然而，從上述那些異口同聲的回答中，我們仍能讀出一種不同尋常的期待：似乎對于樓市來說，奧運會就是一座里程碑，是一道分水嶺，是一個轉折點。似乎當奧運的舞臺人走燈熄之后，樓市的舞臺肯定要發生些什么，而這將要發生的事情會打破沉悶已久的混沌局面，會使塵埃落定，從而一切都變得清晰明澈，會使定格多時的人物重新活動起來，繼續上演有聲有色的話劇。

　　那么，他們期待的是什么呢？

　　政府：看清形勢再出手

　　當從緊的貨幣政策作為對房地產市場宏觀調控的手段開始發揮威力的時候，當消費者預期房價將會下跌因而采取觀望等待的態度從而使市場銷售銳減時，“救市論”也開始浮出水面。矯枉是否已經過正？房地產商資金鏈的斷裂是否會引發金融危機？雖然有關深圳斷供潮的說法已被易憲榮等人批駁得體無完膚，但聯系到美國次貸危機的嚴重后果，這種擔心也并非空穴來風。

　　然而，中央政府似乎初衷不改，在眾多開發商都對下半年金融政策的微調抱有極大期待的時候，他們最終發現，原來松綁的是別人，而自家身上的繩索依舊沒有放松的跡象。在這種形勢下，地方政府面臨著一種極為棘手的局面。一方面，快速上漲的房價已經影響到和諧社會的建設，必須促使它回歸理性；另一方面，又須避免房價的大漲大跌從而對地方經濟發展帶來消極影響。如果說，京深滬穗等一線城市的投機泡沫需要一擠再擠，那么判斷像鄭州這樣的介于二、三線之間城市房價的合理水平，則的確需要謹慎的態度。目前，像南京、重慶等一些城市，地方政府已經采取了一些措施，試圖刺激低迷已久的樓市，效果如何，尚待觀察。而以目前鄭州樓市撲朔迷離的氣氛、買賣雙方相持不下的局面，政府如何求解，看來還是一個未知數。

　　在局勢不明朗的情況下，決不能貿然入市干預。是柳暗花明，還是山重水復？也許，這就是政府部門對奧運后樓市前景能夠漸趨明朗從而為決策找到堅實依據的一種期待吧。

　　開發商：優惠可以不降價

　　像房地產這樣一個需要大量資金才能玩轉的行業，保證資金鏈的順利銜接對開發商來說是頭等大事。而現在的政策環境和市場環境恰恰對開發商的資金鏈構成了嚴重的威脅。據鄭州市統計局對本市50家重點房地產企業今年上半年的調查，資金來源充裕的企業只有3家，而75%的企業資金緊張的原因是因為受到銷售量下滑、定金及預付購房款減少、資金回籠慢的影響。顧云昌前不久在鄭州再次提醒開發商：“一定要誓死捍衛資金鏈，從前是以爭取拿地為主，現在要爭取有現金。現金為王。”

　　現金從何而來？當然是從銷售而來。可眼下的情況是，購房者認定房價會繼續下跌，因而捂緊錢袋，持續觀望。開發商則對降價心有不甘：現在什么東西都在漲價，為什么我的房子反而要降價？再說，降到什么價位才能被接受呢？3000元嗎？怎么可能？還不夠我的成本嘛，優惠倒可以商量。再進一步說，房子就像股票，都是買漲不買跌，一旦實際下跌證明了心理預期的下跌，那就會一路跌下去，什么時候才是個頭啊！

　　這里，開發商的定海神針是所謂的剛性需求。城市化進程那么快，市民對改善住房條件的要求那么強烈，怎么可能一直持幣觀望，作祟搗亂的是外部環境，是心理預期。一旦購房者認清了房價只會上漲不會下跌的形勢，被壓抑的剛性需求就會如火紅的鋼水噴涌而出，再次燒紅樓市。在很多開發商看來，這一天的到來已經不遠了，就在奧運之后。

　　購房者：降價才是硬道理

　　鄭州樓市的價格會不會在奧運會后下跌，這是決定消費者現在是否放棄觀望、進而入市購房的重要因素。雖然中房協的副會長孟曉蘇上月底在鄭大聲呼吁：該出手時就出手，不管是投資還是自住，目前都是買房的好時機，全國樓市的真正“拐點”兩年后才會出現。

　　但是，消費者顯然不這么認為。本地一家媒體7月份的一份調查顯示：60.5%的購房者認為奧運會后鄭州房價會下跌，其中34.5%認為會微跌，26%認為會大跌。不管是微跌還是大跌，總之都是和樓價量跌價漲的現實大相徑庭的。有了這種預期，難怪78.55%的參與調查者會表示，他們不會被目前各樓盤推出的各種促銷措施所打動。

　　購房者是聰明的，經過十年來與開發商的較勁，他們已變得越來越成熟了，小恩小惠沖昏不了他們的頭腦。他們清楚地知道，現在日子最難過的是開發商。現在主動權操在買家手中，只要政府不在這個節骨眼上出手救市，只要持幣待購的消費者能沉得住氣，不為開發商的小恩小惠所惑，就能最終逼迫開發商撕破欲遮又掩的“暗降”面孔，改以“明降”示人。

　　總之，購房者認定，房價一定要降、一定會降、一定能降！而且降的幅度應該足夠大，只有到了這時，他們才肯松開捂緊多時的錢包購房置業。而奧運會的結束已被普遍認為是這一歷史性轉折的開始。(記者 盧志峰)