對(duì)于在中國(guó)浸淫已久的海外投資者來(lái)說(shuō)，商務(wù)部自上個(gè)月起下放房地產(chǎn)備案權(quán)的消息，并未帶來(lái)多少欣慰。

　　“‘限外’還在加強(qiáng)落實(shí)。最近這兩個(gè)月，房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的操作愈發(fā)困難。”不止一個(gè)外資房地產(chǎn)基金經(jīng)理這樣抱怨。而據(jù)商務(wù)部最新數(shù)據(jù)，6月份，完成備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)共153家，7月份該數(shù)字卻大幅縮水：截至7月底，完成備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)僅為35家，同比大降77%。將近八成的銳減量說(shuō)明，由于“熱錢(qián)”的問(wèn)題，外資直線進(jìn)入中國(guó)樓市炒作的“門(mén)縫”越關(guān)越小。

　　然而，事情并非如此簡(jiǎn)單。盡管遭遇政策掣肘，外資對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的興趣并未減退。相反，面對(duì)苦無(wú)資金來(lái)源的中國(guó)內(nèi)地房企的渴求，外資入市的更多通道正在開(kāi)啟。

　　“熱錢(qián)”變冷

　　直線投資愈發(fā)困難

　　事實(shí)上，海外資金在一線城市直接、快速完成房地產(chǎn)物業(yè)收購(gòu)的大門(mén)，早在數(shù)月前便已緩緩關(guān)閉。

　　對(duì)于喜好收購(gòu)中國(guó)內(nèi)地商業(yè)物業(yè)的某房地產(chǎn)投資基金來(lái)說(shuō)，自第一季度在上海完成一筆收購(gòu)之后，已經(jīng)連續(xù)多月未能再有建樹(shù)了。“今年以來(lái)，從境內(nèi)企業(yè)手里直接購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的操作難度越來(lái)越大。”該投資基金負(fù)責(zé)人坦承。在此之前，該基金曾試圖收購(gòu)一棟內(nèi)地房企名下的寫(xiě)字樓物業(yè)，但在長(zhǎng)時(shí)間等待相關(guān)部門(mén)審批無(wú)果之后，終告放棄。

　　一名美資開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人向上海證券報(bào)記者透露，如果外資企業(yè)介入土地拍賣(mài)，可以在“特別允許”的情況下，直接從境外把外幣匯入土地招拍掛的保證金賬戶。“如果競(jìng)地成功并通過(guò)審批的話，這筆資金就可以直接結(jié)匯。”他表示。

　　然而，今年的情況尤其不同，據(jù)他介紹，該外資企業(yè)早在年初時(shí)，便已在青島成功競(jìng)得一幅土地。可是，在項(xiàng)目審批通過(guò)之后，外匯卻一直遲遲未能予以結(jié)算。“都說(shuō)外資投資中國(guó)是沖著人民幣升值來(lái)的，但現(xiàn)在是美元被困在賬戶里不停貶值，光匯率方面就損失了不少。就算是熱的錢(qián)，也變得冷了。”該負(fù)責(zé)人無(wú)奈表示。

　　商務(wù)部自7月1日起開(kāi)始下放備案權(quán)至地方商務(wù)主管部門(mén)，在正式執(zhí)行之前，該消息一度被外資投資者們視為利好，但事與愿違。在商務(wù)部出臺(tái)的“外商投資項(xiàng)目核準(zhǔn)和設(shè)立審批程度”中規(guī)定，投資總額在5000萬(wàn)美元以下的限制類外商投資項(xiàng)目由地方自行審批。從實(shí)際的操作情況來(lái)看，“雖然審批權(quán)限有所下放，總額限制卻并未放開(kāi)，5000萬(wàn)美元的額度在現(xiàn)在的市場(chǎng)中是無(wú)法做項(xiàng)目的。”一位外資開(kāi)發(fā)商表示。

　　公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，6月份完成備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)共153家，但在7月份的數(shù)量大幅縮水，截至7月底，完成備案的外商投資房地產(chǎn)企業(yè)僅為35家，且“項(xiàng)目情況”一項(xiàng)標(biāo)注為“新設(shè)”的住宅項(xiàng)目幾乎沒(méi)有。“根據(jù)現(xiàn)在的操作情況來(lái)看，一線城市的商業(yè)項(xiàng)目無(wú)法做，二、三線城市的住宅也只能通過(guò)招拍掛的方式獲取，困難也不少。”該開(kāi)發(fā)商無(wú)奈地說(shuō)道。

　　有基金因此改變投資策略。在2006年底，海外核心基金——養(yǎng)老基金、保險(xiǎn)公司基金等穩(wěn)健型投資機(jī)構(gòu)開(kāi)始邁入上海市場(chǎng)。對(duì)他們來(lái)說(shuō)，一線城市的樓市價(jià)格雖然已經(jīng)高企不下，但隨著市場(chǎng)成熟度的提高，風(fēng)險(xiǎn)也在相應(yīng)減弱。然而在今年，講究規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的核心基金卻開(kāi)始駐足不前。“一方面是由于一線城市的投資難度加大；另一方面是由于對(duì)市場(chǎng)及政策保持觀望。”一名歐洲養(yǎng)老基金的負(fù)責(zé)人表示。

　　“外外”循環(huán)

　　離岸交易漸成風(fēng)潮

　　即便如此，變換方法后，仍有大批外資投資者急切地想要進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　全球資本巨頭黑石集團(tuán)將從卓越金融手中購(gòu)得的上海長(zhǎng)壽路商業(yè)廣場(chǎng)，作為其進(jìn)軍中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的首枚棋子，價(jià)格為11億元人民幣。就在黑石集團(tuán)正式出手之前，今年1月，高富諾購(gòu)買(mǎi)了長(zhǎng)寧區(qū)的華山夏都苑C幢，這棟總面積為29280平方米的住宅物業(yè)，作價(jià)為12億元人民幣，此前由摩根士丹利在2006年6月以7.6億元購(gòu)得；2月，韓國(guó)未來(lái)資產(chǎn)從美資背景的基匯資本手中，購(gòu)得了翠湖天地御苑18號(hào)樓，價(jià)格為9.63億元。

　　5月，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了寫(xiě)字樓物業(yè)單棟收購(gòu)最新紀(jì)錄。李嘉誠(chéng)旗下的香港上市公司和記港陸發(fā)布公告稱，與美國(guó)投資基金亞太置地旗下公司霍金斯投資有限公司簽訂協(xié)議，以44.38億元出售位于上海長(zhǎng)樂(lè)路的世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)。但在2005年，和記港陸收購(gòu)該棟寫(xiě)字樓的價(jià)格只是3億美元。該則交易讓李嘉誠(chéng)三年間收益21億港元。

　　“基本都是‘外外循環(huán)’的離岸交易。在目前的市場(chǎng)情況下，只有上述離岸交易才是理想的操作模式。因此，即使有賣(mài)家開(kāi)價(jià)很高也有買(mǎi)家樂(lè)意接受。”世邦魏理仕策略顧問(wèn)部中國(guó)區(qū)執(zhí)行董事陳志強(qiáng)表示，“因?yàn)榭梢悦馊ネ鈪R結(jié)算的問(wèn)題，關(guān)鍵是可以節(jié)省時(shí)間。”

　　業(yè)內(nèi)人士分析，外資投資者們雖然依舊鐘情于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，但日趨嚴(yán)格的控制政策讓他們感到棘手。“171號(hào)文”中明確規(guī)定，“境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購(gòu)境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購(gòu)合資企業(yè)中方股權(quán)，未能以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓款的，外匯局不予辦理轉(zhuǎn)股收匯外資外匯登記。”

　　為了規(guī)避類似風(fēng)險(xiǎn)，今年離岸交易的增長(zhǎng)便是顯而易見(jiàn)的趨勢(shì)。當(dāng)然，對(duì)于意圖進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，離岸交易便只能“局限”于原本便由外資控股的項(xiàng)目。根據(jù)高力國(guó)際提供的報(bào)告，2008年上半年在上海成交11個(gè)物業(yè)，總體成交金額已逾17.2億美元，已達(dá)到2007年全年成交額的61%。其中，境外機(jī)構(gòu)成交項(xiàng)目達(dá)8個(gè)，投資金額占總體成交金額的88%。回顧這些外資收購(gòu)案例時(shí)不難發(fā)現(xiàn)，離岸交易在今年上半年，已成為外資投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取的最主要方式。

　　興趣轉(zhuǎn)變

　　“熱錢(qián)”也搞股權(quán)投資

　　另一方面，直接投資項(xiàng)目上的難以運(yùn)作，也使得部分海外房地產(chǎn)基金“另辟蹊徑”。

　　中國(guó)社科院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所博士張明認(rèn)為，盡管在“熱錢(qián)”的定義、規(guī)模估算方面存在很大爭(zhēng)議，但當(dāng)前“熱錢(qián)”加速流入中國(guó)卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。他表示，除了大量“熱錢(qián)”以人民幣存款形式存在之外，已有“熱錢(qián)”為大量不能獲得貸款的中小企業(yè)，尤其是中小房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，提供生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)資金。

　　高力國(guó)際投資服務(wù)與特別項(xiàng)目部助理董事張小龍告訴上海證券報(bào)，早在2003年、2004年間，外資投資成熟物業(yè)項(xiàng)目的一般毛收益率在11%左右，凈收益率在7%-8%左右。但如今這種投資行為的毛收益率已下降到7.3%，凈收益率僅6%左右。

　　雖然收購(gòu)成熟物業(yè)使得風(fēng)險(xiǎn)降至較低，但早期進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的一些中長(zhǎng)線投資基金，在已經(jīng)適應(yīng)中國(guó)的投資環(huán)境之后，開(kāi)始轉(zhuǎn)向原本被他們認(rèn)為“風(fēng)險(xiǎn)太大”的股權(quán)投資和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式。張小龍認(rèn)為，由于目前投資市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)令投資收益率不斷收窄，因此境外投資者通過(guò)參與到項(xiàng)目的前期開(kāi)發(fā)中，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段回報(bào)率便可擴(kuò)大至20%。另一方面，國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商由于受到宏觀調(diào)控以及信貸緊縮政策的影響，也急需境外的資金支持。

　　一位業(yè)內(nèi)人士向記者透露，外資參與開(kāi)發(fā)通常會(huì)采取兩種方式：一種是直接入股項(xiàng)目公司；另一種是先期借予資金，待發(fā)展至一定程度，再以股份的形式進(jìn)行“抵債”。“從前借錢(qián)方式的回報(bào)很低，因此很多投資機(jī)構(gòu)更愿意入股參與開(kāi)發(fā)形式，因?yàn)槔麧?rùn)回報(bào)很高。但現(xiàn)在情況明顯不同，入股的投資回報(bào)率達(dá)到20%已經(jīng)算不錯(cuò)了，而借錢(qián)的回報(bào)率卻能夠高達(dá)25%-30%，因此這種投資方式已漸成潮流。”該業(yè)內(nèi)人士說(shuō)道。(記者 唐文祺)