近期一則傳言引發(fā)熱議，稱部分熱銷樓盤合同撤銷率畸高，從而懷疑成交走高的“繁榮”背后，實際摻雜了人為操縱的控制假象。

　　業(yè)內(nèi)人士告訴上海證券報，深究其現(xiàn)象的背后實質(zhì)，“限外”影響、客戶觀望和反悔、部分開發(fā)商試圖“鉆空子”對抗政策等心態(tài)仍然顯現(xiàn)。

　　一方面是成交量回暖，一方面卻是樓盤高撤銷率復(fù)萌。一時間，關(guān)于上海樓市利用高銷售率營造樓市熱銷假象的消息甚囂塵上。

　　雖然上海市房地資源局公開回應(yīng)，在有針對性的調(diào)查之后，報道樓盤的網(wǎng)上撤銷率為3.3%，屬于“基本正常”。但是，業(yè)內(nèi)人士告訴上海證券報，深究其現(xiàn)象的背后實質(zhì)，“限外”影響、客戶觀望和反悔、部分開發(fā)商試圖“鉆空子”對抗政策等心態(tài)仍然顯現(xiàn)。

　　樓市成交走高“掩護”高撤銷額

　　近期一則傳言引發(fā)熱議，稱部分熱銷樓盤合同撤銷率畸高，從而懷疑成交走高的“繁榮”背后，實際摻雜了人為操縱的控制假象。猶如一石激起千層浪，一時間，引發(fā)成交量回暖是否“人工合成”的質(zhì)疑。

　　上海證券報記者根據(jù)該帖羅列出來的樓盤進行核實，“網(wǎng)上房地產(chǎn)”相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，自今年開始，的確有部分樓盤的撤銷率顯得較為突出，尤其是位于靜安區(qū)的泰府名邸這一樓盤，截至昨日，今年4月份的合同撤銷次數(shù)為69次；與當(dāng)月103次的簽約次數(shù)相比，占比近67%。其它如普陀區(qū)的香溢花城、南匯區(qū)的藝泰安邦等個盤，在今年的銷售過程中，其合同撤次數(shù)與其簽約次數(shù)相比，皆屬偏高。

　　據(jù)記者得到的一份內(nèi)部數(shù)據(jù)名單，在撤銷額居前十的樓盤中，大部分樓盤位于中環(huán)線甚至內(nèi)環(huán)以內(nèi)區(qū)域。部分內(nèi)環(huán)以內(nèi)的高檔樓盤，撤銷額居高不下的現(xiàn)狀，自今年1月份起延續(xù)至今，而在上海房地產(chǎn)市場成交有所走高的3月份，撤銷額更有相應(yīng)提升。

　　記者隨即依據(jù)該名單進行數(shù)據(jù)核查，位于長寧區(qū)的御翠豪庭，“網(wǎng)上房地產(chǎn)”顯示3、4月份間的總計簽約次數(shù)為88次，而合同撤次數(shù)則為69次，該盤在兩個月間的共計撤銷率達到了78%。此外，徐匯區(qū)的海上名邸在兩個月間的撤銷額高達50%；浦東新區(qū)的涇南七街坊，3月份的合同撤次數(shù)為40，4月份的合同撤次數(shù)11次，其撤售額同樣不小。

　　網(wǎng)上撤銷率3.3%屬“基本正常”？

　　上海市房地資源局日前針對該情況進行公開回應(yīng)，表示“目前全市商品房合同撤銷率未見異常”。早先曾有媒體報道稱，帖中提及的17個樓盤平均合同撤銷率達到39.7%，8個樓盤合同撤銷率超過40%，其中松江一樓盤合同撤銷率甚至達到100%。上海市房地局表示，對于報道中提及的近20個樓盤進行了逐一核實，除去名稱有誤、無法查詢的2個樓盤之外，從預(yù)售合同的撤銷情況看，其它18個樓盤自開盤以來，網(wǎng)上撤銷率為3.3%，屬于“基本正常”。上海市房地局方面也表示，這些樓盤的定金合同撤銷率較高，其中15個樓盤的定金撤銷率高于全市平均水平。

　　上海市房地局稱，從全市定金合同撤銷原因來看，主要是當(dāng)事人約定期限較短，到期未完成簽約備案系統(tǒng)予以自動撤銷，也有少部分客觀原因造成撤銷。目前全市所有在售樓盤定金合同撤銷率約為8%，情況總體上正常。但是，“也不排除個別開發(fā)商存在通過虛訂合同進行自我炒作等行為”。上海市房地局最后表示，對于上述定金合同撤銷率較高的樓盤，房地部門將作進一步調(diào)查。

　　多方面原因形成“造假”

　　對于樓盤撤銷額居高不下的情況，多位業(yè)內(nèi)人士表示，造成原因其實有其多樣性。

　　“高檔樓盤的銷售面向客戶大多為境外人士，這其間就會牽涉到結(jié)匯的時間性問題。”仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)何恩凱表示。由于各限“限外”政策陸續(xù)出臺，結(jié)匯入境需要花費一段時間，從而會造成無法及時完成簽約備案手續(xù)的問題。“還有相當(dāng)部分客戶的信息掌握比較滯后，甚至是在預(yù)訂完物業(yè)之后才發(fā)現(xiàn)外匯無法結(jié)算，從而造成高檔樓盤中產(chǎn)生一定的撤銷率。”

　　“現(xiàn)在網(wǎng)上信息全部公開化，開發(fā)商如果想保留較好位置的房源，就可以先占用這部分房源，之后再做撤銷，這樣就能夠更好地完成銷控工作。”從事營銷業(yè)務(wù)多年的專業(yè)人士直言不諱。尤其在去年，上海市房地局為了對市場銷控進行規(guī)范，下發(fā)過《關(guān)于進一步加強本市商品房銷售監(jiān)管工作的通知》，《通知》表示，商品住房一次預(yù)售面積不少于3萬平方米。該人士表示，營造高銷售額同樣可以達到規(guī)避該政策的“目的”，“因此，樓盤銷售過程中的高撤銷額是部分開發(fā)商使用的‘正常’思路，這是一大主因。”

　　此外，還有知情人士向上海證券報記者介紹表示，樓盤在推盤入市之前，通常會經(jīng)歷一段時間的客戶“培養(yǎng)期”。在意向客戶累積到一定數(shù)量之后，開發(fā)商才有把握正式開盤預(yù)售。然而有意思的是，在如今觀望氣氛濃郁的情況下，當(dāng)初的“未雨綢繆”卻反而造就了高撤銷額的現(xiàn)象。“有許多客戶在開盤當(dāng)天的確是進行了預(yù)訂，之后卻紛紛表示反悔。究其原因，是認為房價偏高。”該知情人士如許解釋徐匯區(qū)某樓盤發(fā)生的高撤銷率。

　　據(jù)人民銀行網(wǎng)站日前公布的調(diào)查顯示，進入2008年，居民購房意愿再創(chuàng)新低，房地產(chǎn)市場觀望氣氛濃厚，而上海跌幅表現(xiàn)最大，比上季度下跌4.3個百分點。(記者 唐文祺)