市場低迷原因不同

　　“2007年11月份以來，北京二手房的成交量處在逐步下滑中，12月初至今比上月已有一成的降幅。”2007年12月21日北京鏈家地產副總經理金育松在接受中國經濟時報記者采訪時表示，盡管北京二手房價格依然堅挺，但成交量已經開始下滑。

　　這是自深圳、廣州二手房價格下跌、上海二手房價格松動后，北京的房地產經紀公司公開承認北京二手房成交量縮水。受此影響，經紀公司紛紛降低對2007年北京二手房成交量的預期，大部分公司認為2007年北京二手房成交量將在9.5萬套左右，比年初預計的10萬套減少5%。

　　“深圳、廣州二手房價格今年經歷多次暴漲，在年底受到力度較大的宏觀調控，市場已經處在低迷階段，而北京的情況要好于這兩個城市。”北京我愛我家房地產經紀公司副總經理胡景輝認為北京和上海地區的二手房市場中炒房的成分并不是很大，短時間內不會出現量價齊跌的局面。

　　中原地產華北區董事總經理李文杰同樣將一線城市近兩個月的二手房市場表現分為兩個部分：“二手房價格下滑的廣州和深圳主要是宏觀調控影響，北京、上海更多的是受到季節因素影響產生的成交量萎縮，不同地區市場受政策沖擊的程度是不同的。”

　　供需結構差距逐年縮小

　　在近幾年的二手房價格暴漲中，供需失衡多次被經紀公司提及，并被認為是助推二手房價格上漲的關鍵因素。有業內人士表示，與新房相比，二手房價格變動受供需關系影響更大。

　　近幾年來二手房供需平衡狀況已在逐步改善，此趨勢在2008年將更加明顯。“之前兩年宏觀調控的累加效果已經在今年顯現出來，對房價的下拉力量還將持續一定時間。北京市場中購房人的急迫性已經降低，觀望情緒不斷積累，明年奧運會之前可能很難有大的改觀。”金育松認為2008年上半年北京市場二手房的需求情況很難在短時間內恢復。

　　“北京的二手房供需要達到平衡至少要等到2010年，盡管現在市場中的供需比已經從2005年的5：1減少為今年的3：1，2008年北京市二手房市場的供需情況可能會繼續改善，但應該會在2：1左右。”胡景輝向記者表示。

　　依據他的分析，2008年房地產市場中，保障性住房、商品房和二手房將在供給上形成三足鼎立的局面。然而，由于2008年保障性住房依然是期房，新房的開工量也將縮減，想要住現房的人只能將目光轉向二手房，二手房的需求依然旺盛。

　　“不排除2008年上半年市場觀望期的到來可能會降低需求，而供給量增加，但只要供需結構沒有從供不應求變為供過于求，二手房的價格就很難出現回調。”他說。

　　市場走勢需看一季度

　　由于利好因素和利空因素并存于明年的二手房市場中，二手房價格走勢因此看起來有些撲朔迷離。

　　“一方面經濟整體向好，CPI持續升高，人民幣升值都是利好因素，利空則是明年國家宏觀調控的措施可能會更加密集，加上奧運會期間可能會停辦一部分二手房交易，對二手房的成交量可能產生一些影響。”胡景輝說。

　　而在金育松看來，明年觀望情緒導致的需求減少將是影響二手房價格的一個利空因素。“即使是在2005年市場相對疲軟的時候，鏈家的業績也是增長的。但是今年11月后，持幣觀望的買房人越來越多，我們的業績與上月相比已有所減少。”

　　“由于2008年市場中同時存在著利空和利好因素，現在還看不出來哪種力量將主導房地產二級市場，北京二手房市場價格走勢因此會相對模糊，要等到明年一季度，根據市場表現才能對二手房的交易和價格情況做出相對準確的判斷。”上述人士稱。

　　盡管市場人士紛紛表示對北京二手房市場中的價格變動把握不準，但卻一致認為廣州、深圳二手房價格可能會持續下挫。“北京和上海地區的二手房市場中炒房的需求并不是很大，明年交易量適當上漲，價格上升趨緩。廣州和深圳則有可能要經歷一段時間的低迷期。”金育松對記者說。

　　“盡管如此，如果放到全國范圍，一線城市的二手房交易量依然會穩步增長，價格還存在一定的上升空間。”無論是金育松還是李文杰，均看好2008年的二手房市場，他們相信市場回暖只是時間問題。

　　“新房和二手房的價格聯動依然存在，以前二手房價格和新房價格一直處在互相推動上漲的過程中，如果新房價格下滑，對二手房的影響也將顯現。”李文杰認為明年二手房和新房的價格走勢將繼續互為牽制，而二手房價格在經過一段時間的停滯后，極有可能反彈。

　　也有業內人士擔心，盡管2008年一線城市的二手房價格可能漲幅趨于平緩，二線城市有可能會接過漲價的接力棒，邁入上升通道，而這也得看一季度的市場表現。

　　綜合以上種種說法，明年一季度的情況正成為眾多市場人士判斷二手房價格走勢的風向標。(張一鳴)