開發商心態

　　“我們并不著急”

　　正如調查顯現的那樣，北京樓市已經出現了觀望現象，那么，開發商的心態對樓市走向尤為重要。有意思的是，多數開發商告訴記者，“盡管觀望確實出現，但我們并不著急。”不著急的原因是，很多項目都已經借11月前的熱銷完成了未來一兩年甚至三年的銷售額。

　　“在11月前，房價一夜之間快速上漲，很多原本預期賣八九千元一平方米的樓盤，最后開盤時往往賣到了1.3萬元以上甚至更高的均價，于是，很多樓盤雖然開盤銷售的面積還沒達到全部銷售面積的一半，但銷售額卻已經達到了整個項目的總預期。”昨天，通州一開發商向記者透露。按原本計劃，該開發商3年開發完這個樓盤，總銷售額預計2億元，但自6月開盤至今，雖然開盤面積僅40%，但卻早在9月就已經完成了3個億的銷售額。據了解，今年北京類似這樣房子還沒賣一半卻提前實現了整個項目的銷售預期的樓盤多的是。

　　事實上，9月“珠江·奧古斯塔城邦”因開盤價一升再升最后導致購房人集體“急了”的事件，可能是這一現象的最好注解：今年7月“珠江·奧古斯塔城邦”開始推廣活動，銷售人員告訴購房人張先生該項目精裝修房賣6200元／平方米；8月初，張先生再次獲悉，房價已從6200元/平方米調到了6700元/平方米；8月中旬，該樓盤依然沒開盤，但價格又從6700元/平方米上調到了7200元/平方米；9月下旬，張先生真正買房時，房價已經上升到了8200元/平方米。

　　另據了解，開發商不著急的另一個原因是，北京樓市新增供應量始終沒有出現實質性變化，從上半年至今，房價上漲速度較快的城八區和去年一樣，新盤供應沒有出現增多的趨勢，而從目前已成交的土地供應情況看，城八區已供住宅用量相比去年又減少了43%。

   購房人心態

   觀望者擔心是否已到“抄底”時刻

　　那么，購房人在現階段又是怎么想的？記者對一些樓盤的意向客戶進行了采訪，愿意接受采訪的30名購房人的情況顯示，購房人暫時不買房的原因雖然多樣，但有一個共同點是，不是覺得房價太高無法承受，而是擔心現在進入是不是時候，擔心貶值，于是“大家好像都不著急了，我也不著急”。

　　根據調查，30名購房人選擇暫時不買房的原因，有的是因為“到年底了，很多好的房子早就賣光了，等等看明年能不能有更好的房子”；有的是因為“第二套房貸利率要提高很多，我先把第二套房子賣出去再買”；有的是因為“現在貸款很難批”……盡管原因多種多樣，但記者注意到，接受采訪的準買房人幾乎都提到了“廣州、深圳都降價了，現在買，會不會不值”的問題。不難看出，購房人最先考慮的是“買了后能不能升值”；還有，買還是不買，從眾心理都比較強。

　　還有一點值得關注的是，30個購房人中26人都不是第一次購房，屬于“改善居住品質型”購房人。而記者了解到，很多第一次購房的購房群體，早已經把眼光轉向了限價房，對他們而言，什么時候北京市有關方面能明確限價房的購房準入標準，能早點知道自己是否被劃入“被照顧”群體，是他們目前最關心的。

　　財經觀點

　　明年京城樓市有何變數

　　眼下的北京樓市是如此，那么，不考慮需求，單從今年目前已經知道的房地產相關政策、北京土地供應情況等看，2008年的北京樓市有可能會出現什么變數？

　　有可能讓房價繼續上漲的因素有：首先，進入2008年，各商業銀行將使用新的主房貸款額度，因此預計至少2008年冬季以前北京樓市的一手、二手房的購房人不會受到銀行個人貸款門檻的影響，部分購買力可以得到釋放；其次，由于央行已經明確明年實行“貨幣收緊”政策，開發貸款作為最有可能被緊縮的信貸，其結果是有可能會影響明年的新盤供應；第三，奧運有可能采取的限制施工工地作業的政策，會減慢商品房供應速度；第四，從2007年的土地供應來看，根據有關機構的測算，2008年可以出售的商品房供應預計比2007年還要減少20%-30%。另一方面，因為經濟適用住房等保障房無論是從準入標準還是審核程序都較以往有了很大的變化，不僅政策嚴了，而且鎖定的保障范圍也因嚴格而變小，這也意味著，不能進入住房保障政策范圍、需要購買商品房的購房群體在增加。

　　有可能平抑房價的因素有：200萬平方米的經濟適用住房、300萬平方米的限價房明年將上市；今年年內的6次加息，無論是對開發商還是購房人都會產生較大影響；第二套房貸提高首付和利率政策的實施；2007年商品住宅用地日益郊區化，未來價格相對低的郊區住宅有可能平抑北京房價等。

　　綜合來看，僅憑目前年底出現的觀望以及珠三角地區出現的房價變動，判斷北京房價出現松動還為時尚早，而包括北京在內的房地產調控還任重道遠。(余美英 陸純)