由于深圳人口密度較高，年輕人眾多，決定了小戶型市場(chǎng)需求量巨大，小戶型成為租賃市場(chǎng)中的主流。2007年小戶型租金水平同比上漲7.2%，前10個(gè)月小戶型平均租金為34.1元／平方米·月。

　　深圳世華地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心近日發(fā)布的一份市場(chǎng)分析顯示，2007年前10個(gè)月，我市租賃市場(chǎng)小戶型租賃面積總體呈上漲趨勢(shì)。2007年小戶型租金水平同比上漲7.2%，前10個(gè)月小戶型平均租金為34.1元／平方米·月。

　　世華地產(chǎn)分析，深圳是一個(gè)流動(dòng)人口較多的城市，大量流動(dòng)人口帶來(lái)龐大租賃需求，故深圳二手住宅租賃市場(chǎng)一直非常活躍。由于深圳人口密度較高，年輕人眾多，決定了小戶型市場(chǎng)需求量巨大，小戶型成為租賃市場(chǎng)中的主流。按面積計(jì)算，近三年的租賃成交，占3級(jí)市場(chǎng)成交的比重都在30%以上，2007年因買賣成交火爆，銷售比例明顯上升，但從絕對(duì)值上來(lái)看，租賃面積也有大幅增加。

　　從各區(qū)租金水平上來(lái)看，關(guān)內(nèi)的地理優(yōu)勢(shì)明顯，其小戶型租金比關(guān)外高，其中福田、羅湖、南山分列前三位。小戶型總價(jià)較低，租金水平高，特別是福田、羅湖、南山等區(qū)，小戶型物業(yè)成為一種高回報(bào)的投資品，因而投資購(gòu)買較多。據(jù)世華地產(chǎn)調(diào)查，2007年用于投資用途的小戶型購(gòu)買，約占成交比例的七成。

　　世華地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心分析認(rèn)為，我市小戶型租賃市場(chǎng)成交將會(huì)更加活躍，租金也仍將繼續(xù)上漲。

　　分析指出，年底隨著尋找工作的畢業(yè)生的到來(lái)，加上換房人群的增多，這段時(shí)間一直以來(lái)都是傳統(tǒng)的租賃活躍時(shí)期。此外，今年三級(jí)市場(chǎng)出現(xiàn)了新的情況，近期受到調(diào)控政策的影響，三級(jí)市場(chǎng)觀望氣氛濃重，預(yù)計(jì)觀望至少會(huì)持續(xù)到2008年初，在這種情況下，許多業(yè)主在交易不成的情況下選擇放租物業(yè)，持幣待購(gòu)的客戶也不急于購(gòu)房而選擇租房觀望，兩個(gè)趨勢(shì)都會(huì)使租賃成交量上升。

　　深圳小戶型物業(yè)量有限，租賃需求增加，小戶型租金也就會(huì)繼續(xù)上漲。此外深圳房?jī)r(jià)較高，對(duì)于一些投資型客戶而言，每個(gè)月還貸資金壓力較大，而目前市場(chǎng)成交低迷，在物業(yè)不能及時(shí)脫手的情況下，他們選擇上漲租金以減少資金壓力，這樣可能將整體租金水平拉高。

　　片區(qū)分析

　　福田小戶型供不應(yīng)求

　　小戶型物業(yè)的租客多為在福田及相鄰區(qū)域上班的白領(lǐng)，由于土地資源有限，福田小戶型物業(yè)存在著供不應(yīng)求的局面，福田區(qū)的小戶型租賃市場(chǎng)也十分活躍。2007年福田區(qū)小戶型各月租賃面積大多在4萬(wàn)平方米以上，且有逐漸上升趨勢(shì)。

　　福田區(qū)地理位置優(yōu)越，交通便利，其租金水平相對(duì)高于其他區(qū)域。2007年10月，福田區(qū)小戶型平均租金為46.1元／平方米·月，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于深圳平均全市水平。不過(guò)，租金回報(bào)率約為4%，回報(bào)率不高，主要原因是買賣成交價(jià)較高。

　　羅湖租賃物業(yè)分兩大塊

　　羅湖區(qū)活躍的小戶型租賃物業(yè)明顯分成兩大塊：東門商圈區(qū)域和口岸商圈區(qū)域。這一劃分很大程度上說(shuō)明小戶型物業(yè)客群的種類：一部分客群是羅湖區(qū)上班、做生意人士，另一部分為香港人。

　　今年羅湖小戶型物業(yè)租賃面積呈上升趨勢(shì)，10月約為5.35萬(wàn)平方米，由于租賃市場(chǎng)較為成熟，10月小戶型租金為44.3元／平米·月，比上半年略有增加。羅湖片區(qū)今年10月二手住宅買賣成交均價(jià)為9498元／平方米，租金回報(bào)率為5.5%，完全能夠以租養(yǎng)房。

　　南山房?jī)r(jià)高租不抵供

　　隨著城市西移，南山區(qū)的住宅租賃市場(chǎng)十分活躍，成交量位居深圳六大區(qū)首位，比例超過(guò)25%。南山區(qū)小戶型租賃面積也有所上升，2007年10月租賃面積為6.77萬(wàn)平方米，比年初上漲約50%。租金水平隨整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化產(chǎn)生過(guò)波動(dòng)，在房?jī)r(jià)最高的6月，租金也漲至高點(diǎn)，隨后有所下降。

　　南山區(qū)10月二手住宅買賣成交均價(jià)13101元／平方米，租金為39.0元／平方米·月，租金回報(bào)率為3.5%。南山房?jī)r(jià)較高，租不抵供，房租只是減少月供壓力的途徑之一。南山小戶型物業(yè)租賃客群以在南山及相鄰區(qū)域工作者為主，也包括一些外籍人士。

　　寶安龍崗關(guān)口物業(yè)需求多

　　寶安與龍崗兩區(qū)小戶型物業(yè)發(fā)展有著相似之處，以前兩區(qū)都是以大戶型為主，后來(lái)因相關(guān)政策的實(shí)施、小戶型需求的增多，小戶型物業(yè)也逐漸增多。隨著小戶型物業(yè)的供給與需求增多，租賃市場(chǎng)也活躍起來(lái)。2007年10月兩區(qū)租賃面積都比4月上漲40%左右。

　　寶安、龍崗兩區(qū)土地資源豐富，小戶型物業(yè)多，租賃市場(chǎng)總體上來(lái)說(shuō)供需矛盾不突出，故租金水平?jīng)]有太大變化。兩區(qū)在關(guān)口附近的小戶型物業(yè)需求較多，他們主要是針對(duì)關(guān)內(nèi)的工作階層，放租容易且租金水平較高。

　　2007年10月，寶安、龍崗租金回報(bào)率分別為4.5%、3.7%。