9月下旬出臺的系列房產新政，給烈火烹油的樓市下了一劑猛藥。隨著調控組合拳的出臺，樓市的“搖擺一族”心態開始分化，有人趁機入市，有人持幣觀望，有人捂房待漲。博弈之間，樓市眾生相紛繁復雜，樓價走向則依然撲朔迷離。

　　“團購族”：重出江湖

　　隨著購房人在買賣天平上的分量開始有所增加，樓市瘋漲時期銷聲匿跡的團購又開始重現江湖。

　　在接二連三的調控新政之后，樓市不僅沒有迎來期待中的“金九銀十”，反而提前進入冬眠。購房者觀望心態加重，樓市交易量急劇萎縮，開發商奇貨可居、囤房待漲的心態也發生了耐人尋味的變化，一些樓盤開始推出隱性優惠或促銷活動，報紙的地產廣告量急劇增加。

　　與此相對應，購房人在買賣天平上的分量開始有所增加。房價瘋漲的時候，一度出現售樓處“門難進、臉難看”的現象。但9月份以來，購房者說話膽氣開始壯了，部分中小開發商伸出橄欖枝，“樓市團購”重現江湖。

　　11月5日，南京江北浦口的一個樓盤“海德北岸”啟動了大規模的團購活動，開發商拿出85套房源，根據不同面積和付款方式給予100元至250元/平方米的優惠，這批房源的銷售均價因此被拉低到4300元/平方米左右；11月10日，江北另一家超過百萬平方米的大樓盤組織大型看房團購活動，開發商將團購車開到市中心新街口，到場的團員都獲贈禮品，并且提供免費的午后甜點品嘗；更引人注意的是，南京還首次出現了“團購商鋪”，某項目聲稱，只要成為其會員就可以在認購期間享受最低1%的優惠，并且在一期商鋪正式開盤當天成功認購的還將享受其他優惠。

　　一位開發商私下說，這一輪調控持續的時間和調控的深度目前還不好說，樓市短期內將進入“冰凍期”，為了在年底前完成銷售任務、回籠資金，團購等促銷方式對于一些有剛性需求但又存在觀望心理的購房者，還是有很大吸引力的。

　　開發商態度的轉變得到了購房者的積極回應。在西祠胡同的“南京業主聯盟”上，有網友發帖征集市民組團購房，首批推出三個樓盤，網友報名后即可由發起人根據人數與開發商談現房團購的優惠折扣。帖子一發出就引來1.7萬多次點擊，上百網友跟帖報名，還有人把自己心儀的樓盤名字列出來，希望購房團能與開發商“談判”降價。

　　不過，更多的網友持觀望看跌心態。有人發帖說：“××樓盤8月份開盤的時候開價1.2萬元/平方米，現在又搞特價，9088元/平方米，我看開發商也是扛不住了，大家等著房價下跌再買。”

　　業內人士表示，從買賣雙方在“團購”問題上的態度來看，樓市“拉鋸戰”還將持續。南京某網站對近8000名網友的調查顯示，有62.2%的市民表示“不會在近期入市買房”。而上海財經大學應用統計研究中心對上海市消費者的最新調查也顯示，65.9%的受訪者認為，當前不是購買住房的好時機，對未來半年買房時機的預期指數比第二季度下降了14.6個百分點。

　　“毀約族”：從賣家到買家

　　樓市買賣雙方的心態發生了明顯變化，“毀約”主角開始由賣方變為買方。

　　今年七八月份房價“狂飆突進”的時候，“跳價”成為上海二手房市場的流行語，在買賣雙方達成協議后，賣家卻單方面提高售價的現象比比皆是。許多樓市炒家面對詢價的購房者漫天要價，價格不僅和掛在中介公司的價格存在很大差異，而且在達成意向協議之后，也經常無理由地要求大幅加價，每次幅度都高達三五萬元，甚至有房東一個月內在同一次交易中連續四次跳價。一位賣房人感嘆：“隨口漲價都賣得出去，我自己都不知道這房子該賣多少錢！”

　　自9月份以來，中央不斷傳遞出樓市調控的信號，銀行收縮住房貸款特別是二手房貸款，央行五次加息的累積效應也逐步顯現，房地產價格瘋漲的韁繩開始收緊。買賣雙方的心態發生了明顯變化，“毀約”主角開始由賣方變為買方。

　　記者從南京的一些房產中介了解到，10月份以來二手房市場的掛牌房源明顯增加，報價也相應下降，個別房源掛牌價格下降了三萬至五萬元。“還有一些賣方雖然堅持原來的掛牌價格，但心理價位已經降低，明確跟我們說‘價格可以再談’。”南京墨子不動產公司總經理王小軍說。

　　陳維剛剛在房產中介那里交了一筆違約金。“現在二手房貸款緊縮，受到影響最大就是城區那些房齡老、面積小的房型。這是淘房的好時機，這個時候不帶把‘大砍刀’出去就是傻子。相比五萬元的差價，交點違約金根本不算什么。”

　　根據南京市房管局剛剛公布的11月份期房退房公示名單，105套房源中帶有明顯投資色彩的退房占到80余套，其中一家樓盤就出現了45套退房。南京網上的房地產統計數據也表明，部分樓盤退換房率相當高，如中泰國際廣場最近90天內的退房數量達到189套，明發濱江新城二期達到156套，天潤城達到153套。

　　“換房族”：看上去很美

　　二手房“互換”，不僅方便，還可合理避稅，但找到合適房源實在太難。

　　樓市寒流襲來，二手房市場最先遭遇“速凍”——不僅首付比例高，個別銀行甚至全面叫停二手房貸；高交易成本也讓買房人望而卻步，買賣過程中最高稅費征收比例已經達到總價款的11.6%。一片蕭條中，二手房“互換一族”引人注目，不僅方便，還可合理避稅。

　　南京墨子不動產公司總經理王小軍表示，對于那些希望改善居住條件，或者為了方便孩子上學的“換房族”，可以考慮“房屋產權交換”，換房雙方的房產經過價值評估，等值的部分可免去契稅，只要按差價部分繳納相關稅費就可以了。國家政策對這種自住性的換房需求是支持的，不僅可以規避信貸高門檻，而且大大節約了交易成本。

　　盡管“看起來很美”，但“換房”有很大的操作局限，那就是雙方需求互補。買賣雙方要做到“郎有情妾有意”的幾率非常小，因此，網絡上的換房交流貼往往是波瀾不興，無疾而終。

　　南京的侯先生無疑是幸運的。他在城中心的鼓樓區有一套75平方米的房子，雖然房子是上世紀90年代初的房改房，但由于附近有個知名小學，類似的房源在二手房市場上很受歡迎。由于樓層高，侯先生想給父母換一套低樓層的房子，方便老人出門活動。他與想著給兒子換個好學區的朱先生一拍即合，朱家的房子緊挨著新建的南湖公園，環境好，又是在二樓，最適合老人居住。

　　經過中介評估，兩套房子的差價為5.2萬元。根據南京市的政策，為了鼓勵個人調劑房產，僅對“換房”過程中兩套房產的差價部分征收契稅，而等值部分是免稅的。由于都是五年以上的房子，無需繳納營業稅，雙方比買賣二手房節省了2.3萬余元。

　　南京市房產局產權市場處人士表示，現在登記受理“換房”的辦理數量每月在10件左右，基本上是親朋好友之間的換房，在整個二手房買賣量中所占比例極低。這一方面固然是因為“換房”配對很難，另一方面，“換房族”對這一優惠政策不了解，也是原因之一。(姚玉潔 徐壽松)