今年5次加息而產生的房貸負擔，將從明年1月1日起體現在月供中。盡管距離新利率的施行還有一個多月的時間，但由于多數銀行要求提前還貸的業主須提前30天申請，因此11月中旬以來提前還貸已經開始升溫。面對這種現狀，鏈家地產市場研發中心認為，提前還貸雖然能節省利息，但消費者不應盲目隨大流，并不是所有人都適合提前還貸。

　　縮短貸款期限才是節省利息的關鍵

　　“我打算提前還款10萬元，到底是每月還款額度不變，縮短還款期限合算，還是減少每月的還款額度，保持貸款期限不變比較好？”在北京建行阜成路分理處大廳，工作人員已經接待了數位像楊先生這樣前來咨詢提前還貸問題的購房人了。

　　按照目前最新調整的利率計算，如果貸款50萬元，以等額本金方式20年還清，到明年年初，每月按揭約增至3774元，20年還款總額約為905760元，其中利息約405743元。而按同樣的貸款比例和方式，2006年的月按揭僅為3528元，20年總還款額約為846720元，其中利息約346616元。由此可見，今年5次加息后，每月多還200多元，20年下來多還利息近6萬元，對于工薪階層來說負擔著實不小。

　　北京中原地產三級市場部專業人士告訴記者，并不是所有的提前還貸方式都能最大限度地減輕購房人負擔，縮短貸款期限才是節省利息的關鍵因素。以想提前還貸10萬元的楊先生為例，有四種提前還貸的方式可供選擇，到底哪種方法更合算？經過計算，楊先生選擇了“月供增加，縮短還款期限”的方法(具體計算結果見下表)。

　　提前還貸要因人而異

　　面對消費者紛紛提前還貸的現狀，鏈家地產市場研發中心認為，提前還款雖然能節省利息，但消費者不應盲目隨大流，至少以下四類消費者并不適合提前還款。

　　第一類：資金緊缺，使用應急資金甚至借錢還款的消費者。面對央行不斷加息，有的消費者不假思索，動用未來用于就醫、孩子上學等應急資金甚至借錢提前還款。鏈家地產市場研發中心認為，加息所累積的利息雖然較多，但是由于是分布在整個還款期內，消費者還是能夠承受每月增加的額度，對于資金短缺、經濟能力有限的消費者，使用應急資金還貸會增加未來生活的風險，有可能因小失大。

　　第二類：使用等額本息還款法，且已進入還款階段中期的消費者。

　　等額本息是指在整個還款期內，每月還款的金額相同。在還款期的初期，月供中利息占據了較大的比例，所還的本金較少，而提前還款是通過減少本金來減少利息支出，因此在還款期的初期進行提前還款，可以有效地減少利息的支出。如果在還款期的中期之后提前還款，那么所償還的其實更多的是本金，實際能夠節省的利息比較有限。

　　第三類：使用等額本金還款法，且還款期已經達到1／4的消費者。等額本金還款法是指每月償還的本金相等，然后根據剩余本金計算利息。如果還款期已經達到1／4，在月供的構成中，本金開始多于利息，如果這個時候進行提前還款，那么所償還的部分其實更多的是本金，這樣就不利于有效地節省利息。如果是進入還款期后期，那么更沒有必要用一筆較大數額的資金進行提前還款了。

　　第四類：資金運作能力強，有更好投資理財渠道的消費者。如果消費者的資金有更好的投資理財渠道，比如投資于基金、外匯等理財產品，而且資金運作能力比較強，可以獲得更高的回報率，資金所產生的收益高于提前還款所節省的利息，那么，從發揮流動資金的效用看，這部分消費者沒有必要把資金用于提前還款。

　　提前還貸莫忘提前預約

　　記者特地向銀行人士咨詢了提前還貸的各項流程和申請條件，希望能給有提前還貸意愿的業主帶來方便。要提前還貸的消費者，首先，要注意查看貸款合同中有關提前還貸的要求，注意提前還貸是否須交違約金，據記者了解，目前一般銀行不收取。其次，要向貸款銀行咨詢提前還貸所需要準備的資料。再次，按銀行要求親自到相關部門提出提前還款申請，然后攜相關證件到借款銀行辦理提前還款相關手續。最后，消費者提交《提前還款申請表》，并在銀行柜臺存入提前償還的款項。

　　記者了解到，目前工、農、中、建、交五大銀行都未限制消費者1年內提前還貸的次數，工行、交行、農行都規定提前還款額的下限為正常每月還款的6倍。消費者若想提前還貸，一般先要跟銀行預約，工行、中行的客戶要提前1個月預約，農行的客戶一般提前7天預約，交行的客戶一般要提前一兩個星期預約，而建行的客戶可在預約后幾個工作日后還貸。(記者 孫蔚)