央行于9月27日頒布的《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》(359號)，對第二套房貸款實行提高首付和利率的政策，使升級置業的自住者以及投資者的貸款初始成本及利息成本均出現顯著上升。雖然實施細則尚待制定，但業內專家指出，該調控政策和加息一樣，改變人們的心理預期，使利率風險成為購房決策中的一個主要衡量指標。在高房價下，房貸新政無疑正在從首付和按揭兩方面削弱人們的住房購買力，進而加重樓市的觀望氣氛。

　　新房：整體銷售出現回落

　　由于央行近期加大力度控制流動性過剩，宣布各商業銀行對購買第二套房的個人執行“首付款最低4成，貸款利率為基準利率1.1倍”的新標準。目前各銀行陸續實施新標準后，對準備購買第二套房的普通購房者抑制明顯。上周京城樓市未能延續節后放量升勢，出現小幅回落。

　　上周商品房簽約環比降19%

　　據北京市房地產交易管理網的數據統計，10月15日-21日，京城樓市商品房銷售未能延續前一周升勢，整體出現回落，有再次重回低迷之勢。

　　據中大恒基不動產營銷市場研究中心統計數據顯示，10月15日-21日商品房銷售套數3525套，環比前一周下降19%。期房網上簽約3727套，與上周相比，下降15%。其中期房住宅簽約套數為3096套，環比前一周，下降19%。現房銷售也呈現小幅回落，但現房住宅銷售套均面積環比前一周出現明顯上漲。其中現房網上簽約821套，與前一周相比，下降24%。現房住宅簽約套數為429套，環比前一周，下降22%。

　　中大恒基不動產營銷總經理趙晨明指出，京城樓市未能延續節后放量升勢，出現小幅回落。首付提高但房價并未出現下降，未來京城樓市的銷售走勢，仍可能持續低迷。

　　不同類型項目影響不同

　　自從央行、銀監會下發提高第二套房的首付成數后，不同類型的項目表現出不同的銷售狀況。記者調查了不少在售的項目，發現不同類型的項目受到的影響不同。

　　中高檔房受到的影響很大。因為不少人購買這些項目是為了住房升級，改善生活條件，可是房貸成數提高，讓貸款壓力增大，不但不能提高生活質量，反而下降了，所以有些人選擇退房。據記者調查，政策發布后，位于清河的某項目還特意為此召開了會議進行討論。該區域的房子基本都是在10000元/平方米-20000元/平方米之間，屬于政策影響比較大的項目。據位于該區域的某項目的銷售人員透露，最近確實有退房的。另外，位于朝陽北路的部分項目也出現了退房的情況，退房的原因也是因為房價比較高，貸款成數提高后壓力過大。

　　據記者調查，位于亞奧板塊的某中高檔樓盤有訂房人陸續開始退房。據銷售人員介紹，目前該樓盤已經接到了11戶退房申請，其中9戶的理由都因為是第二套房，房貸政策變化帶來的資金壓力太大。位于百子灣的沿海賽洛城則出現了退訂的現象，但是暫時還沒有退簽的。

　　另外，據中大恒基不動產營銷郭女士表示，他們代理的一些項目中，已經陸續發通知給那些尚未辦理完房貸的業主，凡是購買第二套房的，即便是已經簽了合同的，貸款沒有辦下來的也要補交首付。這就使得不少購房人因為資金壓力過大，而不得不選擇退房。

　　另一方面，價格非常高的和價位較低的房子基本都沒受影響。位于國家森林公園北側的世茂奧臨花園，目前在售均價已經達到了27000元/平方米，并且大部分是多次置業，但是業主首付成數都比較高，所以基本沒有退房的。據其負責人介紹，有兩個業主因為延期交房款，要求他們退房，可是業主就是不退。另外還有不少的一期業主，因為覺得前排的房子更好，就又買了。位于回龍觀的東亞上北中心，十一期間推出景觀樓座4號樓，半個月內銷售千余套，也沒有出現退房的。

　　二手房：整體受政策沖擊不大

　　北京二手房市場是以剛性的自住需求為主，投資性比例僅占12%左右，而359號文主要沖擊的是貸款購買多套房產的投資者，對于自住性需求其實影響不大。由于各大銀行對第二套房的界定存在著分歧和不一致，在實際的操作中，消費者可以根據不同的情況規避第二套房的嚴厲政策，因此，新政的沖擊力受到了明顯的減弱。

　　成交量小幅下降

　　由于各大商業銀行對于第二套房的界定有自主權，而且各大銀行均是在國慶長假后才陸續出臺細則；因此，截至10月22日，十一后至今的半個多月的市場狀況應該說反映了359號文對市場的初步作用。

　　據“鏈家地產”統計資料分析，十一后的半個月，二手房成交量與9月同期相比僅下降了2.6%；同時，房源掛牌量上漲了12.5%，客戶登記量上漲了3.6%。實際數據反映了政策并沒有使市場產生震蕩，成交量僅出現微降。另外，由于央行對第二套房的界定形成了三大基調；也由此引發了相應的市場變化。

　　房源量出現一成左右的上漲，表明隨著調控的深入，房產投資風險逐漸增加，投資者對于房價的心理預期因此出現了一定的下調；這樣，部分投資者開始選擇出售房源以規避風險；從而增加了市場可售房源。另外，客戶量出現了小幅上漲，則反映出兩大現狀：一是目前市場的需求仍然旺盛，客戶需求并沒有受到實質性的影響；二是部分客戶選擇暫時觀望，使得客戶量漲幅趨緩；因為如果沒有提高首付款，按照北京市二手房的成長速度以及金九銀十的旺季推動，客戶需求量與房源量應該能夠保持一成以上的增長；客戶量漲幅趨緩說明部分客戶在新政后選擇觀望態度，而這種觀望態度將會延長部分交易的成交周期。

　　公積金貸款成交量上漲

　　國慶假期過后，央行、銀監會確定了界定第二套房的三個基調：公積金不列入第二套房考慮范圍、已結清原貸款且再貸款購房的仍可視作第一套、夫妻雙方只要有一方仍有房貸未結清的，再貸款購房須算作第二套住房。由于第二套房的界定剔除了公積金，因此使用公積金貸款的消費者出現了一定的上漲。

　　據“鏈家地產”統計資料分析，十一過后的半個月，公積金貸款面簽量與上月同期相比上漲了11%；公積金貸款成為許多貸款購買第二套房消費者的首選；部分消費者原本覺得公積金貸款手續比較麻煩，辦理時間相對較長，并不打算選擇公積金；但是新政出臺后，這部分消費者經過衡量，都做出了申請公積金貸款的選擇，因為相比商貸首付及利息的顯著增加，辦理公積金雖然麻煩一點，時間長一點，但也是值得的。

　　由于公積金本就有低息的優勢，特別是在頻繁加息的情況下，公積金與商貸利率的差額不斷擴大；加上今年以來公積金最高貸款額度提高、流程優化、擔保費率下降等措施出臺，公積金貸款正逐漸擺脫辦理步驟及時效冗長的詬病；而公積金成為第二套房貸的避風港后，公積金貸款成交量上漲成為必然；這種區別對待的政策將會使得選擇公積金貸款的消費者不斷增加。

　　提前還貸者增多

　　央行對第二套房的三個基調中，已結清原貸款且再貸款購房的仍可視作第一套；因此，許多購買第二套房的消費者，在沒有公積金貸款的情況下，為了避免第二套房嚴厲的政策，只能把第一套房出售或者是結清第一套房的貸款。

　　據“鏈家地產”統計，十一過后的半個月，同時登記賣房及買房的消費者顯著增加，同比上漲了兩成左右；這是因為，以往部分消費者往往有一套小戶型，出于置業升級的目的需要購買一套大戶型用于自住；由于房價持續上漲，這部分消費者并不急于賣掉小戶型，而是用于出租“以房養房”；但是359號文出臺后，這部分消費者購買第二套房面臨著提高首付和利率的政策；為了籌集第二套房的首付，這部分消費者只好把手中的小戶型先行出售，或者通過提前還款、轉按揭等方式把原小戶型貸款還清。

　　投資型買家減少

　　記者從21世紀不動產了解到，10月的第二周，投資性購房比重從以往占總購房的16%至18%下降到13%；而自住購房的比例達到了87%，成為近兩年來北京自住用房購買比例最高的一周。

　　目前投資類型當中酒店式公寓和寫字樓在新政推出后下降明顯，分別下降11.7%和9.8%。目前一些熱點區域望京、方莊、CBD地區購買第二套住房比例也出現了較為明顯的下降。據21世紀不動產北京區域市場部統計資料顯示，目前望京地區購買第二套住房比例環比下降10.3%、方莊地區下降8.4%、CBD地區下降最為明顯，達到15%左右。

　　“我愛我家”副總經理胡景暉認為，二手房貸首付比例提高對炒房有一定的抑制作用，因為炒房人幾乎都是通過大量的貸款來實現資金運作的，而所需支付的比例一旦提高，資金鏈必然緊張。

　　(記者 趙麗萍)