進(jìn)入下半年以來(lái)，北京亞運(yùn)村、小關(guān)、世紀(jì)城、中關(guān)村等奧運(yùn)周邊和學(xué)區(qū)周邊房產(chǎn)的二手房單價(jià)出現(xiàn)較大幅度上漲。據(jù)鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，自7月份起到9月中旬的兩個(gè)多月的時(shí)間內(nèi)，這些區(qū)域二手房單價(jià)漲幅超過(guò)20%；尤其是一些交通便利、生活配套完善和建設(shè)年代較新的小區(qū)，兩個(gè)多月內(nèi)二手房單價(jià)上漲了3000元左右。

　　“坐地起價(jià)”現(xiàn)象明顯

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇指出，由于奧運(yùn)利好和教育資源稀缺，加之這些區(qū)域有軌道交通，因此二手房市場(chǎng)供不應(yīng)求的狀況比較突出。如中關(guān)村周邊的供需比約為1∶4.5，而中關(guān)村一小、二小、三小、人大附小等知名重點(diǎn)小學(xué)周邊房產(chǎn)的供需比已經(jīng)達(dá)到1∶6.7。這種賣(mài)方市場(chǎng)使得業(yè)主占有強(qiáng)勢(shì)地位，所以“坐地起價(jià)”的現(xiàn)象明顯。

　　我愛(ài)我家的一位置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，他有位客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)黃莊小區(qū)的一套二手房，經(jīng)歷了業(yè)主額外提出5萬(wàn)元的漲價(jià)，但考慮到北京市房產(chǎn)市場(chǎng)整體處在上漲之中，以及孩子將來(lái)可以上中關(guān)村一小，最后還是簽訂了合同。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研發(fā)中心的報(bào)告指出，目前二手房市場(chǎng)中業(yè)主“坐地起價(jià)”的現(xiàn)象多數(shù)存在于那些需求較為集中、小區(qū)周邊配套完善、具備升值潛力的房源，比如中關(guān)村重點(diǎn)小學(xué)周邊的東南小區(qū)、科南小區(qū)，奧運(yùn)村周邊融域園、奧林春天小區(qū)、北辰、小關(guān)等區(qū)域房產(chǎn)。這些區(qū)域目前二手房產(chǎn)價(jià)格約為10500元/平方米左右，較7月份上漲了21.5%。

　　業(yè)內(nèi)專(zhuān)家分析，目前，北京房?jī)r(jià)上漲呈現(xiàn)出區(qū)域分化的特點(diǎn)，一些配套完善，交通便利的區(qū)域開(kāi)始受到越來(lái)越多人的關(guān)注。中關(guān)村區(qū)域作為學(xué)區(qū)房產(chǎn)的典型代表，匯集了大量的投資性需求和為子女上學(xué)購(gòu)房的剛性需求，房產(chǎn)市場(chǎng)非常活躍；奧運(yùn)效應(yīng)使得北辰區(qū)域、小關(guān)區(qū)域、工體周邊的房產(chǎn)租售市場(chǎng)日益火爆。

　　據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，自7月份到現(xiàn)在兩個(gè)半月的時(shí)間，奧運(yùn)場(chǎng)館如工體、老山和奧運(yùn)村周邊的房產(chǎn)報(bào)價(jià)上漲了20%以上，尤其是酒店式公寓等中高檔住宅報(bào)價(jià)上漲最為明顯。

　　租售價(jià)格比偏離嚴(yán)重

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)的一份報(bào)告指出，房?jī)r(jià)上漲越快的地方，租售價(jià)格比偏離越嚴(yán)重，這反映出交易價(jià)格與真實(shí)價(jià)值的偏離。目前，北京奧運(yùn)場(chǎng)館和學(xué)區(qū)周邊的二手房租售價(jià)格比已經(jīng)超過(guò)公認(rèn)的1∶300的國(guó)際警戒線，即便如此租售價(jià)格漲幅差距仍呈加大之勢(shì)。

　　我愛(ài)我家提供數(shù)據(jù)顯示，8月份，中關(guān)村區(qū)域的房屋租售比已經(jīng)達(dá)到1∶350，房?jī)r(jià)存在“虛高”的成分。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇認(rèn)為，現(xiàn)在房?jī)r(jià)不斷高攀帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)被人們購(gòu)房的熱情所掩蓋。購(gòu)房人的熱情以及不斷攀升的價(jià)格促成了業(yè)主的惜售心理，而這種心理又進(jìn)一步推高了物業(yè)的價(jià)格。不同區(qū)位、不同檔次物業(yè)的價(jià)格相互攀比，而真實(shí)需求對(duì)于房?jī)r(jià)的拉動(dòng)作用正在逐漸降低，買(mǎi)賣(mài)雙方被不斷追高的價(jià)格所迷惑，忽略了物業(yè)的真實(shí)價(jià)值能否支撐迅猛上漲的房?jī)r(jià)。

　　不過(guò)，近期已出現(xiàn)部分銀行收緊二手房貸、提高房貸首付、征收物業(yè)稅的傳言，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家提醒消費(fèi)者，必須正視房地產(chǎn)市場(chǎng)日益累積的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)椋�連續(xù)加息正在逐步加大投資購(gòu)房的成本，而提高首付、征收物業(yè)稅一旦成為現(xiàn)實(shí)，有可能導(dǎo)致部分投資型業(yè)主套利、拋房、降價(jià)等一系列的連鎖反應(yīng)。因此，專(zhuān)家指出，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)理性判斷物業(yè)價(jià)格與價(jià)值的匹配，不宜盲目追漲，以免在熱情消散后不得不面對(duì)價(jià)格回落的損失。(林喆)