9月1日，國務(wù)院公布了《關(guān)于修改〈物業(yè)管理條例〉的決定》以及新的《條例》的全文，在業(yè)主委員會的成立、業(yè)主對一些事項的決定和業(yè)主權(quán)益的保護等幾個方面對原有的《物業(yè)管理條例》作了重要的修改，并且明確了物業(yè)公司“服務(wù)”的職能定位。新的《條例》將從10月1日起開始實施。

　　與《物權(quán)法》相適應(yīng)

　　使業(yè)主投票權(quán)與《物權(quán)法》中業(yè)主投票權(quán)的確定方法相統(tǒng)一

　　國務(wù)院此次修改《物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)，一個重要的原因就是要讓《條例》與其上位法、也就是從10月1日將要開始實施的《物權(quán)法》相適應(yīng)。

　　根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，業(yè)主在業(yè)主大會上的投票權(quán)是由業(yè)主擁有的物業(yè)建筑面積等確定的，所以，新修改的《條例》中刪去了原來 “業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定”的規(guī)定，以使《條例》中業(yè)主的投票權(quán)與《物權(quán)法》中業(yè)主投票權(quán)的確定方法相統(tǒng)一。

　　為了與《物權(quán)法》相適應(yīng)，新的《條例》將舊《條例》的有關(guān)規(guī)定修改為“業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加”，還增加了“業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷”的規(guī)定。

　　《物權(quán)法》第七十六條以列舉的形式，規(guī)定了七種由業(yè)主共同決定的事項，為了和《物權(quán)法》一致，此次的修改將舊《條例》中由業(yè)主共同決定的六種事項改成了和《物權(quán)法》一樣的七種事項，而這七種事項中的相關(guān)表決比例也根據(jù)《物權(quán)法》作了相應(yīng)的修改。分別是：一、制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；二、制定和修改管理規(guī)約；三、選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；四、選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；五、籌集和使用專項維修資金；六、改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；七、有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

　　“管理者”變“服務(wù)員”

　　將“物業(yè)管理企業(yè)”改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”

　　此次《條例》修改中的一大亮點就是根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”，將“業(yè)主臨時公約”修改為“臨時管理規(guī)約”。這幾個小小的名稱變化，卻表明了物業(yè)公司與業(yè)主的關(guān)系由原來的“管理”變成了“服務(wù)”，應(yīng)該說，這是對物業(yè)和業(yè)主關(guān)系更加合理而明確的定位，物業(yè)公司本來就是全體業(yè)主花錢聘請的，從本質(zhì)上說雙方是一種服務(wù)與被服務(wù)的契約關(guān)系。

　　一直以來，物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾摩擦不斷，這很大程度上是因為物業(yè)和業(yè)主對自己的定位與雙方之間的權(quán)責(zé)關(guān)系不甚明晰。變“管理”為“服務(wù)”，物業(yè)公司明確了服務(wù)的職能定位，業(yè)主明確了自己的權(quán)利義務(wù)，雙方關(guān)系的處理也就有了明確的指導(dǎo)。

　　《條例》的修改中很多地方都與物業(yè)公司的這種職能轉(zhuǎn)變有關(guān)，比如說《條例》規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。

　　物業(yè)公司與業(yè)主之間的服務(wù)關(guān)系也要用合同來確定和保障，《條例》規(guī)定，業(yè)主委員會應(yīng)當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同，對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用等內(nèi)容進行約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　更加維護業(yè)主權(quán)益

　　解聘物業(yè)只要1/2業(yè)主同意即可，而原來要求2/3同意

　　新《條例》更加注意業(yè)主權(quán)益的維護。根據(jù)修改后的《條例》，選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，只要經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2的業(yè)主同意就可以了，這為業(yè)主更換不滿意的物業(yè)公司提供了便利，大大提高了業(yè)主的自主性。在此前的規(guī)定中，這一比例要達到2/3才行。而對于“籌集和使用專項維修資金”和“改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施”這兩項新增事項，《條例》則規(guī)定了更加嚴格的程序，而且要經(jīng)專有部分占建筑物總面積2／3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2／3以上的業(yè)主同意。

　　《條例》還規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。這樣就能夠避免各種私搭亂建行為的發(fā)生，有效地維護全體業(yè)主的利益。

　　由于《條例》規(guī)定了業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定對業(yè)主具有約束力，為防止這種行為可能侵害到某一個體業(yè)主的權(quán)益，《條例》還賦予了被侵害權(quán)益業(yè)主獲得司法救濟的權(quán)利。

　　此外，新的《條例》也將一些現(xiàn)實中的做法以條文的形式固定了下來，比如說在修改中將物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府也增加為成立業(yè)主大會的指導(dǎo)部門。(徐笑古 王煒)