本月，關(guān)于深圳銀行房貸業(yè)務(wù)，世面上充斥著各種聲音，有的外地媒體甚至爆出“深圳全面叫停二手房貸款”。

　　本報(bào)記者近日走訪中、農(nóng)、工、建、交行、招行、深發(fā)展、華夏、光大等10多家銀行和部分中介獲悉，各家銀行都相應(yīng)強(qiáng)化了房貸風(fēng)險(xiǎn)管理，深圳房貸市場規(guī)模迅速下降，個(gè)別銀行因上半年信貸增長過快，當(dāng)月信貸頭寸用完出現(xiàn)過暫停辦理部分房貸業(yè)務(wù)，但銀行并沒有全面叫停二手樓貸款。

　　二手房貸1

　　房貸收緊部分市民買房受阻

　　7月16日，魏小姐通過中介向楊先生購買保稅區(qū)的一套面積為56.11平方米的住房，成交價(jià)格72萬元。雙方簽訂購房協(xié)議后，魏小姐支付了14.4萬元首付款，并向建行某支行申請(qǐng)57.6萬元貸款，該行通過相關(guān)審查并出具了“貸款承諾書”，房產(chǎn)證順利過戶到魏小姐名下。可是不久銀行告知，魏小姐沒有社保，申請(qǐng)貸款條件不足，推薦魏小姐到深發(fā)展某支行申請(qǐng)貸款。

　　無奈之下，魏小姐只能換到深發(fā)展申請(qǐng)貸款，但在提交資料后，深發(fā)展稱魏小姐不符合貸款條件。因房產(chǎn)證已經(jīng)過戶到魏小姐名下，楊先生卻一直沒有拿到剩余的57.6萬元房款，雙方都急得團(tuán)團(tuán)轉(zhuǎn)。后來，在中介介紹下，魏小姐又向工行某支行申請(qǐng)貸款。記者了解到，目前工行已經(jīng)接受魏小姐貸款申請(qǐng)。“剛得到通知，工行只能提供50萬元的貸款，魏小姐仍需要補(bǔ)上7.6萬元首付款。”負(fù)責(zé)這單業(yè)務(wù)的中介介紹。

　　記者從不少地產(chǎn)中介了解到，近期銀行客戶經(jīng)理承諾的貸款成數(shù)降低或客戶貸不到款的情況非常多，一些近期簽訂的房屋買賣合同因此受到影響，使雙方買賣無法完成。

　　“現(xiàn)在，在銀行申請(qǐng)房貸變得困難起來，有的銀行已不敢隨便接受貸款申請(qǐng)，有些擔(dān)保公司也不敢隨便接單，因?yàn)闊o法保證一定能從銀行貸出款來。”滿堂紅地產(chǎn)中介黃希群向記者介紹。

　　有人士稱，銀行在受理房貸申請(qǐng)時(shí)應(yīng)明確告知能否獲得貸款，能獲得幾成貸款，再出具承諾書，應(yīng)盡量避免出現(xiàn)房產(chǎn)已過戶，買方不能獲得相應(yīng)貸款的情況。有律師建議，買賣雙方可將“因銀行原因無法提供貸款”作為解除買賣合同的條件，以避免出現(xiàn)類似糾紛。

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　　房價(jià)漲得太快銀行風(fēng)險(xiǎn)增大

　　“一年半前，一套新房當(dāng)時(shí)在我們行辦理的房貸大約是100萬元，經(jīng)過幾次倒手，這套房又來申請(qǐng)貸款，貸款額度已上升到200萬元。這期間，我們銀行風(fēng)險(xiǎn)肯定是被放大了。隨著房價(jià)的上漲，銀行肯定要加強(qiáng)個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理。”深圳某銀行行長說。

　　深圳銀監(jiān)局局長于學(xué)軍表示：“今年上半年，不少人都在買房、找貸款，銀行也想方設(shè)法推銷抵押貸款。物極必反，應(yīng)當(dāng)注意啊！”他介紹，今年上半年貸款中個(gè)人消費(fèi)貸款增長最為突出，其中短期增加45.6億元，長期增加425.4億元(上年同期分別為4.9億元和121.2億元)。這是個(gè)很大的問題，包含房地產(chǎn)泡沫和股市暴漲等內(nèi)在原因。去年，深圳個(gè)人住房貸款增量已經(jīng)超過北京和廣州，位居全國前列。不過，現(xiàn)在各家銀行已經(jīng)開始收縮房貸業(yè)務(wù)，嚴(yán)防房貸風(fēng)險(xiǎn)。

　　有業(yè)內(nèi)人士稱，美國次級(jí)債危機(jī)為我國銀行業(yè)敲響警鐘，美國次級(jí)按揭客戶的償付保障不是建立在客戶本身的還款能力基礎(chǔ)上，而是建立在房價(jià)不斷上漲的假設(shè)之上。世界上沒有只漲不跌的房價(jià)，房價(jià)進(jìn)入下跌通道也不是一朝一夕能挽回的，其風(fēng)險(xiǎn)可能不斷放大。

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　　深圳沒有全面停辦二手房貸

　　日前，有一些外地媒體稱“深圳全面叫停二手房貸款”，近兩日記者采訪了中、農(nóng)、工、建、交、招行、深發(fā)展、華夏、光大等10余家深圳銀行。各家銀行銀行相關(guān)人士均表示，銀行沒有全面停辦二手樓業(yè)務(wù)，但深圳二手房貸規(guī)模確實(shí)開始下降。

　　“深圳銀行沒有全面停止辦理二手樓房貸業(yè)務(wù)，銀行也不會(huì)喊停二手樓房貸款業(yè)務(wù)。銀監(jiān)會(huì)要求各家銀行的信貸規(guī)模增長不能超過15%，而今年上半年，深圳信貸規(guī)模同比增長已經(jīng)超過16%，因此銀行在下半年自然會(huì)放緩信貸發(fā)放速度。”于學(xué)軍近日對(duì)記者說。

　　據(jù)記者了解，目前建行在深圳房貸市場中占據(jù)的比例最大，約為60%。該行相關(guān)人士稱，“深圳房貸市場競爭較為激烈，今年上半年建行個(gè)貸任務(wù)基本已經(jīng)完成七七八八，下半年額度非常緊張。我們?cè)陬~度相對(duì)緊張的情況下，對(duì)二手房申請(qǐng)的門檻自然會(huì)提高，但對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶以及我們的重點(diǎn)客戶仍會(huì)給予優(yōu)先辦理。此外，每個(gè)月銀行還會(huì)收到個(gè)人月供還款和提前還款。擁有這個(gè)資金量補(bǔ)充，我們可以繼續(xù)開辦房貸業(yè)務(wù)。”。

　　“一些銀行收緊房貸，實(shí)際上是各家銀行根據(jù)各自的戰(zhàn)略意圖和戰(zhàn)術(shù)需要，在一個(gè)局部地區(qū)、在一個(gè)有限時(shí)段里的安排，并非是長期的、全局性的部署與安排。我們沒有全線收緊的安排，但是我們會(huì)更加審慎地面對(duì)市場風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榉績r(jià)在不斷上升，風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)不斷積累，在這中間，我們會(huì)有自己對(duì)市場的解讀，我們會(huì)更加小心。”深發(fā)展總行行長肖遂寧稱。

　　二手房貸4

　　房地產(chǎn)“投資客”不受歡迎

　　據(jù)悉，目前各家銀行普遍提高房貸門檻，但如市民具備穩(wěn)定工作、首次置業(yè)、無不良信用記錄，到額度相對(duì)寬松的銀行一般都可以獲得相應(yīng)貸款。但大部分銀行并不歡迎“投資客”，一些銀行已經(jīng)明確表態(tài)“‘投資客’一概不貸”。此外，銀行已普遍加強(qiáng)了對(duì)客戶的審查，對(duì)家庭負(fù)債過高，或已購買3套以上住宅客戶已經(jīng)提高首付比例。

　　招行總行零售銀行部總經(jīng)理劉建軍稱：“一般居民的自住房貸款風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)偏低，對(duì)于自住房，我們還是給予相應(yīng)高的成數(shù)，但對(duì)于已有多套住房的我們會(huì)降低相應(yīng)成數(shù)。”招行深圳分行房貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人葉正茂介紹，如果是首次置業(yè)的客戶，我們一般提供90平方米以上最高7成，90平方米以下最高8成。而第二套、第三套住房無論是90平方米上下，最高只能貸到7成。這個(gè)貸款成數(shù)是按照評(píng)估價(jià)格的要求。我們對(duì)頻繁向銀行申請(qǐng)信貸，頻繁還款具有炒樓性質(zhì)的客戶，現(xiàn)在一概不接受貸款申請(qǐng)。

　　此外，中行、深發(fā)展等銀行都表示，對(duì)于有炒樓嫌疑的客戶不排除拒絕給予貸款。

　　部分銀行房貸政策一覽

　　交行

　　購房超3套或提首付比例

　　交行一手樓、二手樓按揭業(yè)務(wù)目前正常受理，也沒有信貸額度限制。該行房貸業(yè)務(wù)一直保持穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢(shì)。只要客戶信用好，具有足夠的還款能力和意愿，購房在3套(含)以內(nèi)，90平方米以下住房仍可獲得房屋評(píng)估凈值的8成貸款，90平方米以上住房仍可享受房屋評(píng)估凈值的7成貸款。如果購房超過3套，該行或?qū)⑻岣呤赘侗壤�。此外，房屋抵押貸款、再按揭業(yè)務(wù)，該行也仍然受理，只要客戶還款能力強(qiáng)，無不良信用記錄，都可以在該行申請(qǐng)到該類貸款。

　　中行

　　優(yōu)質(zhì)客戶優(yōu)先給予貸款

　　一手樓、二手樓業(yè)務(wù)仍可辦理。銀行有信貸額度控制，在額度相應(yīng)很少的情況下，該行會(huì)選擇一些優(yōu)質(zhì)客戶給予貸款。一些加按、房屋抵押貸款等非交易性房貸也都提高了門檻，利率上最高上浮了10%。給客戶放貸時(shí)，銀行要求客戶的所有月供一定在家庭收入的55%以內(nèi)。給予客戶貸款，一般是參考評(píng)估價(jià)和交易價(jià)格，采取孰低原則。

　　招行

　　購第二套房最高貸7成

　　招行一手樓、二手樓按揭業(yè)務(wù)目前正常受理，個(gè)人消費(fèi)貸款沒有實(shí)行規(guī)模控制，個(gè)貸政策一如既往。如果是首次置業(yè)的客戶，一般可獲得90平方米以上最高7成，90平方米以下最高8成。而第二套、第三套住房無論是90平方米上下一律最高可以貸到7成。這個(gè)貸款的成數(shù)參考評(píng)估價(jià)格和交易價(jià)格孰低原則。客戶總的月供額度，一般不能超過家庭總收入的55%。

　　光大

　　以客戶資信確定首付比例

　　未停辦一手樓和二手樓的房貸業(yè)務(wù)，也沒有額度控制的說法。目前，該行已采取有關(guān)措施加強(qiáng)了風(fēng)險(xiǎn)控制，較前期貸款門檻有所提高。在貸款成數(shù)方面，銀行根據(jù)評(píng)估價(jià)格確定貸款成數(shù)。對(duì)于多套住房的客戶，銀行會(huì)根據(jù)客戶的資信、收入等綜合情況確定是否要求其提高首付比例。對(duì)于購買房屋投資的客戶，在客戶完全符合銀行各項(xiàng)貸款條件的情況下，銀行會(huì)根據(jù)實(shí)際情況確定是否發(fā)放貸款。房屋抵押等非交易類房貸業(yè)務(wù)，仍可以辦理，但貸款資金用途嚴(yán)格審查。

　　農(nóng)行

　　投資性購房貸款最多6成

　　一手樓和二手樓房貸款業(yè)務(wù)正常開展，無額度控制之說，眼下房貸業(yè)務(wù)量增長迅速。首次置業(yè)、有相應(yīng)的還款能力、個(gè)人信用好的客戶，可以獲得基準(zhǔn)利率下幅15%的優(yōu)惠貸款，獲得最高貸款成數(shù)為：90平方米以上最高獲得7成貸款，90平方米以下最高獲得8成貸款。對(duì)于擁有3套住宅以上，貸款利率基準(zhǔn)利率最低下浮10%。投資性購房最多獲得6成貸款。

　　華夏

　　抵押住房貸款最高5成

　　一手樓和二手樓房貸業(yè)務(wù)正常開展，沒有停辦之說。目前房價(jià)上漲，銀行已經(jīng)采取相應(yīng)防范措施，相應(yīng)提高一些門檻。首次置業(yè)、信用好的客戶，一般可獲得90平方米以上最高7成貸款，90平方米以下最高8成貸款。第二套和第三套住宅會(huì)根據(jù)客戶實(shí)際情況確定是否提高首付成數(shù)。對(duì)于擁有3套(不含)以上住房的客戶一般不提供住房貸款，抵押住房貸款和加按貸款目前已經(jīng)提高門檻，需要客戶出具用途，最高能獲得5成貸款。

　　工行

　　依照監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求發(fā)放

　　一手樓和二手樓房貸業(yè)務(wù)正常開展，沒有停辦之說。房屋成數(shù)按照監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求發(fā)放。

　　建行

　　下半年房貸業(yè)務(wù)相對(duì)收緊

　　一手樓和二手樓房貸業(yè)務(wù)仍可辦理，沒有喊停。據(jù)悉，相比之下，建行房貸業(yè)務(wù)上半年增長過快，因此下半年該行的房貸業(yè)務(wù)相對(duì)收縮較緊。

　　深發(fā)展

　　非交易抵押貸款仍在辦理

　　一手樓和二手樓房貸業(yè)務(wù)正常開展。總行沒有對(duì)個(gè)貸實(shí)行額度控制，各分行發(fā)放貸款時(shí)都會(huì)按照相應(yīng)的存貸比例辦理。為客戶提供的房貸會(huì)參考評(píng)估價(jià)和交易價(jià)格，以較低價(jià)格為基準(zhǔn)，給予相應(yīng)成數(shù)。首次置業(yè)、信用好的客戶，一般可獲得90平方米以上最高7成貸款，90平方米以下最高8成貸款。房屋抵押貸款等非交易性質(zhì)貸款是深發(fā)展前期主推產(chǎn)品，目前這些業(yè)務(wù)仍在辦理當(dāng)中。(朱麗華)