大洋彼岸的美國(guó)，次級(jí)房貸和次級(jí)債券市場(chǎng)危機(jī)尚未平息，國(guó)內(nèi)深圳的數(shù)家銀行停止房貸的消息再起波瀾。記者從深圳多家銀行了解到，目前尚未有銀行真正完全停止發(fā)放住房按揭貸款。尤其是一手樓按揭，購(gòu)房者一般都能順利拿到按揭貸款。二手樓按揭則在較大程度上受到控制。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，個(gè)貸發(fā)放額度超過(guò)計(jì)劃、信貸發(fā)放量激增、央行緊縮銀根是各銀行緊縮房貸的主要考慮。
緊縮個(gè)貸房貸受影響最大
“要買(mǎi)房，到建行”。而如今，買(mǎi)房者卻深切感受到了申請(qǐng)深圳建行按揭的困難。據(jù)地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)員介紹，6月底，他們?cè)欢葟纳钲诮ㄐ袩o(wú)法獲得二手房的貸款，“到目前，狀況有所改善，但在審核上明顯比以前嚴(yán)格了許多。”最新的消息顯示，建行深圳分行對(duì)個(gè)人貸款制定了“以收定貸”的原則，即貸款的發(fā)放額原則上不能超過(guò)回收額。同時(shí)，在對(duì)個(gè)人貸款的用途作了嚴(yán)格限制，“房貸通”和個(gè)人消費(fèi)額度貸款的支用僅限于深圳本地購(gòu)買(mǎi)住房、購(gòu)車(chē)及裝修等消費(fèi)性用途，并對(duì)額度貸款的利率作了一定上浮的限制，以此來(lái)控制個(gè)人貸款，而在個(gè)人貸款中，個(gè)人住房貸款比例最大，受到的影響也相應(yīng)最大。
農(nóng)行深圳分行相關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，目前有些支行確實(shí)已經(jīng)停止發(fā)放二手樓住房按揭貸款。
對(duì)于一些臨時(shí)申請(qǐng)加按、循環(huán)授信等衍生類(lèi)房貸業(yè)務(wù)，則受到嚴(yán)控，多家銀行都已基本停辦此類(lèi)業(yè)務(wù)。
個(gè)貸額度超計(jì)劃是緊縮主因
個(gè)貸額度超計(jì)劃是深圳各家銀行緊縮房貸的主要原因。來(lái)自監(jiān)管部門(mén)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年深圳個(gè)人長(zhǎng)期消費(fèi)貸款增加425.4億元，而去年同期僅增加121.2億元。其中，不少支行上半年就把2007年的額度全部用光。為了兼顧2008年的貸款任務(wù)指標(biāo)，這些支行都停止了住房按揭貸款業(yè)務(wù)。按照慣例，銀行一般都會(huì)根據(jù)2007年的貸款發(fā)放情況，來(lái)制定2008年的貸款任務(wù)。
據(jù)了解，根據(jù)建行三季度個(gè)人貸款計(jì)劃，7-8月份深圳的個(gè)人貸款已超出總計(jì)核定的新增計(jì)劃，控制個(gè)人貸款余額和發(fā)放額勢(shì)在必行。
深圳農(nóng)行部分支行今年的貸款額度也已用完，已經(jīng)停止發(fā)放二手樓住房按揭貸款。但在貸款額度尚未用完的支行，購(gòu)房者仍然可以獲得二手樓住房按揭貸款。
今年以來(lái)，央行加息、減利息稅、提高存款準(zhǔn)備金率、發(fā)票據(jù)回籠資金，在銀根緊縮的大政策背景下，銀行自然緊縮房貸規(guī)模。
此外，加強(qiáng)個(gè)人貸款資金的流向管理，嚴(yán)防個(gè)人貸款資金違規(guī)流入股市，進(jìn)行股票、基金等權(quán)益性投資；嚴(yán)查借款人資信狀況，要求客戶提供用途證明；加強(qiáng)了貸后跟蹤；限制一人購(gòu)買(mǎi)多套房等等，這些對(duì)房貸風(fēng)險(xiǎn)的控制措施也在一定程度上緊縮了房貸的發(fā)放。
房?jī)r(jià)上漲風(fēng)險(xiǎn)仍在控制之中
今年上半年，深圳房?jī)r(jià)上漲再次演繹了當(dāng)年的“深圳速度”。業(yè)內(nèi)有人警示，一旦房?jī)r(jià)下降，那么銀行一定首當(dāng)其沖受到影響。記者從一家國(guó)有商業(yè)銀行了解到，該行已經(jīng)開(kāi)始拒絕對(duì)短期內(nèi)價(jià)格增長(zhǎng)較快的房子發(fā)放按揭貸款。如該行此前拒絕了一筆住房按揭貸款，該住房一年半以前在該行辦理一手樓按揭的時(shí)候價(jià)格是100萬(wàn)元，現(xiàn)在已經(jīng)漲至300萬(wàn)元。
但某國(guó)有上市銀行的人士并不認(rèn)同上述觀點(diǎn)和做法。
今年上半年，深圳二手住宅與新建商品住房交易面積的比例為1.58︰1，二手房已經(jīng)成為了深圳樓市交易和銀行信貸的主戰(zhàn)場(chǎng)。該人士表示，通過(guò)提高二手房的首付，從而降低二手房的貸款風(fēng)險(xiǎn)，在貸款額度確認(rèn)的環(huán)節(jié)就已經(jīng)充分考慮。他說(shuō)，在今年的早些時(shí)候，銀行和國(guó)土房產(chǎn)局估價(jià)中心就已經(jīng)采取了較為謹(jǐn)慎的做法。估價(jià)中心在審核房子的評(píng)估價(jià)時(shí)，其評(píng)估價(jià)僅相當(dāng)于市場(chǎng)成交價(jià)的七到八成左右，銀行再按照審核后的評(píng)估價(jià)的七到八成發(fā)放貸款，這樣實(shí)際發(fā)放的貸款僅為房屋市場(chǎng)價(jià)的五到六成。據(jù)此，只有房?jī)r(jià)下跌了50%，個(gè)人房貸的風(fēng)險(xiǎn)才能體現(xiàn)出來(lái)。
多家銀行的信貸人員也均表示，目前看來(lái)，住房按揭貸款仍然是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)業(yè)務(wù)，在一些銀行的利潤(rùn)中，有超過(guò)50%來(lái)自住房按揭貸款。他們一般不會(huì)輕易放棄這塊業(yè)務(wù)。
深圳本地一家銀行負(fù)責(zé)人認(rèn)為，在風(fēng)險(xiǎn)控制到位的前提下，不存在收緊不收緊的問(wèn)題。現(xiàn)在一些銀行收緊房貸，是因?yàn)橹八麄兊娘L(fēng)控沒(méi)有做好，致使房貸發(fā)放失控，積累了大量風(fēng)險(xiǎn)。現(xiàn)在說(shuō)收緊房貸，只不過(guò)是亡羊補(bǔ)牢之舉。據(jù)介紹，一些銀行為了爭(zhēng)搶房貸市場(chǎng)份額，不惜降低房貸門(mén)檻，對(duì)購(gòu)房者提供的虛假材料睜一只眼閉一只眼。從這個(gè)意義上來(lái)看，緊縮房貸、嚴(yán)格審批流程、規(guī)范信貸制度，無(wú)論對(duì)于銀行的風(fēng)險(xiǎn)控制，還是虛火上升的深圳樓市，無(wú)疑都具有長(zhǎng)遠(yuǎn)意義。(陳勁 孟繁龍)
