2005年郭先生購得一處房產，住了一年后卻偶然發現，房屋實際面積竟然比房產證載明面積少了44平方米。事后查明，該面積被錯劃給了鄰居。2006年3月，郭先生將開發商告上法庭，要求償還雙倍差額款。開發商辯稱，是裝修公司出錯，并且業主在驗收中沒有發現誤差，也要承擔責任。一審法院判決，郭先生訴求不當，予以駁回。郭先生不服一審判決，于2007年5月向深圳市中級人民法院提起上訴。目前此案在二審中。

　　發現房子少了44平方米

　　2005年7月18日，郭先生與開發商深圳市美×置業發展有限公司(下稱美×置業)簽訂了《深圳市房地產買賣合同》，購買位于福田區農林路香××花園某棟1404室房產，該房面積為244.09平方米，總價款為352萬多元。同年8月15日，郭先生取得房產證，房產證表明房產建筑面積為244.09平方米。然而，一個偶然的機會，郭先生卻發現了一件讓他意想不到的事情。

　　2006年1月，郭先生去朋友家里玩，朋友家也購買了一處同戶型的房產，面積228平方米。讓郭先生感到不解的是，朋友的房子面積比自己的要小，但是他明顯感到朋友的房子空間比自己的要大。四處查看后，他發現多了一間20多平方米的房間。是不是自己家的房子少了一塊？郭先生迅速向國土部門調閱《建筑面積分戶計算書》進行核對，結果令他大為驚訝：自己購買的房子竟然有44.09平方米的面積被劃給了他的鄰居。郭先生介紹說，在購買房子前后，他也曾感覺自己的房屋面積不夠，并向開發商提出質疑。2005年11月，開發商還傳來了加蓋國土局印章的《房屋建筑面積分套(單元)匯總表》，上面注明1404戶的面積是244.09平方米。他才打消息了疑慮。

　　訴至法院要求賠償

　　在確定房產面積不足之后，郭先生將這個情況反映給了美×置業。雙方交涉了一段時間，卻沒有滿意的解決方案。2006年3月，郭先生一紙訴狀將美×置業訴至法院。郭先生訴稱，美×置業向國土測繪部門報送了1404號房的分戶資料，在獲得國土部門的測量報告后，卻擅自改動1404號房的結構，將屬于1404號房的44.09平方米建筑面積分割給別人，并隱瞞長達1年時間。因此，他要求美×置業返還面積差額款1170865元，承擔相應稅費15064元，并要求賠償13200元的經濟損失及訴訟費。

　　面對郭先生的起訴，美×置業辯稱，郭先生以房地產買賣合同糾紛為由提起訴訟無事實依據，本案應屬于不當得利糾紛。2000年12月，美×置業委托香××公司裝修包括郭先生的房屋在內的4套樣板房。由于香××公司設計施工人員的失誤和疏忽，不僅沒有將應該劃給1404號房的20余平方米劃給1404號房，反而將原來1404號房的20余平方米錯劃給鄰居，導致1404號房的面積減少了44.09平方米。其責任應該由第三人香××公司承擔。郭先生所購房屋面積減少，是由香××公司的失誤造成的，美×置業并沒有欺詐郭先生的故意，也沒有從中獲取任何利益。所以，本案不適用雙倍返還面積誤差款的規定。而且，郭先生在驗收過程中，沒有發現如此大的房屋面積誤差，也應該承擔相應的責任。

　　一審判決：駁回訴訟請求

　　2006年4月29日，一審法院受理此案，并兩次公開開庭進行審理。一審中，第三人香××公司出庭，同意美×置業的答辯意見。第三人鄰居業主沒有到庭參加訴訟，法院進行缺席審理。

　　一審法院認為，原、被告簽訂的《深圳市房地產買賣合同》合法有效，具有法律約束力。被告作為房屋出賣人，負有向原告交付合同項下房屋的義務，所交付房屋的面積應當與合同約定面積一致。由于我國的不動產物權轉移實行登記生效制度，被告除應向原告履行現實交房義務外，還應將符合合同約定的房

　　地產權轉移登記在原告名下。房地產是價值巨大的特殊商品，按涉案房屋的市場價格計算，房屋誤差面積的價值幾近百萬，如果機械理解司法解釋的文字含義，片面采用實際交付的交付標準，則會出現被告在向原告承擔雙倍返還房價款的違約責任后，同樣因為該條司法解釋關于房屋實際面積大于合同約定面積，面積誤差比超過3%的部分無償歸買受人所有的規定，無法向受益人第三人行使不當得利請求權，免除了第三人不當得利的法律責任，造成當事人之間的利益關系嚴重失衡，不利于維護當事人的正當利益，不符合實質正義的價值目標和誠實信用的原則。

　　一審法院認為，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(下稱《解釋》)第十四條，是針對開發商在商品房預售過程中缺斤少兩現象作出的特殊規定。而斟酌本案情況，因裝修公司設計施工人員的失誤，錯將整間房屋劃給隔壁鄰居的情形應不在司法解釋的調整范圍之內。《解釋》第十四條關于出賣人雙倍返還房價款的規定，實質上是一種懲罰性賠償約定。懲罰性賠償是為了制裁出賣人而加重其違約責任的一種特殊形式。因此，對懲罰性賠償的適用有比較嚴格的限制，只適用于出賣人惡意違約的情形。被告在本案中雖然存在嚴重的過失，但未從其違約行為中獲取任何利益，不存在惡意違約的主觀故意，其過錯程度較之惡意違約要輕，在對被告進行制裁時，應考慮被告的過錯程度，不宜過分加重被告的違約責任。

　　經過審理，一審法院作出如下判決：原告郭先生與被告美×置業簽訂的《深圳市房地產買賣合同(現售)》有效，駁回郭先生的訴訟請求，案件受理費1.6萬元由郭先生承擔。

　　不服一審判決提起上訴

　　郭先生不服一審判決，于2007年5月24日向深圳市中級人民法院提起上訴。請求撤銷一審法院的判決，判令美×置業返還面積差額款117萬多元，賠償經濟損失13200元，并承擔一、二審的訴訟費。

　　郭先生上訴狀中認為，《解釋》第十四條明確規定：房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。郭先生表示，他只與開發商美×置業存在房屋買賣合同關系。

　　他不應該也無權因美×置業的行為及后果向任何的第三方主張權利，更不應當承擔由于向第三人主張權利而可能存在的法律風險與訴訟成本。郭先生認為，一審法院從保護被上訴人利益的角度出發，過度運用法律賦予的自由裁量權，極不恰當地認定最高人民法院司法解釋存在著法律漏洞，并在判決中作出了超出審判權限乃至違背立法原意的釋義，導致作為有明顯過錯的被上訴人無須承擔任何的法律責任。

　　郭先生認為，一審法院的判決不僅違背法理，也違背了常理。這就如同A先生向B商場買了一臺電視機，B商場卻將電視機錯誤地送到C小姐家里。很顯然錯在B商場，B商場應該向A先生交付電視機。至于其錯將電視機送給C小姐，應當由其向C小姐追回。(馬培貴 高燕 張耀波)