6月的京城樓市，如同起起落落的氣溫一樣令人捉摸不定。據市場分析機構統計，原本5月就該正式銷售的50個項目，直到昨天仍有近20個沒有開盤。面對房價的居高不下、供應量的明顯萎縮，抨擊開發商捂盤惜售的聲音越來越多。事實上，開發商操控市場的本事遠不及人們想像的那樣強大。除了追求更高利潤的目的，開發商捂盤背后也存在政策制約的因素。

　　多家代理行今年都曾分析指出，5月份前后北京商品住宅將大面積放量，全年新增住宅供應量的漲幅可能達50%。中大恒基預測，5月入市項目將超過50個，其中新項目達22個。

　　實際情況卻令人大跌眼鏡。直到昨天，這50多個項目中至少有三分之一沒有開盤銷售，其中多數是新盤。“事實上，一切銷售準備工作都已完成，但開發商就是不愿意開盤。”一位代理行工作人員告訴記者，開發商故意拖延辦理預售許可證，使得開盤時間一拖再拖。

　　北京市房地產交易管理網公布的信息顯示，今年前5個月，北京商品住宅共頒發預售許可證136個，預售許可面積430萬平方米。而去年同期這兩個指標分別是209個和657萬平方米。今年的預售許可面積和預售證數量同比減幅均超過50%。

　　按照市建委的規定，本市的房地產項目在取得預售許可證后3天內必須開盤銷售，否則被視為囤房，按“違規”處理。也就是說，開發商一旦辦理了預售證，開盤時間就定了。因此，只要不辦預售，開發商就有理由拖延開盤。

　　新聞分析

　　捂盤加劇預售價格上漲

　　一位業內人士告訴記者，捂盤惜售是開發商最常用的抬高房價賺取更高利潤的手段。雖然為此要多承擔財務和金融成本，但只要日后收益大于風險成本，開發商就愿意承擔這種風險。

　　開發商捂盤的結果最終加劇了供應量的萎縮，更加速房價上漲的步伐。今年前五個月期房預售價格繼續上漲，預售面積大幅度減少，住宅期房交易量下跌三成，在這樣的市場情形下，開發商近期普遍捂盤惜售更顯得“罪”不可赦。

　　事實上，開發商出于規范性政策壓制下的變通考慮，也是捂盤的一個原因。地產分析專家、中原地產華北區董事、總經理李文杰昨天在博客中分析說，封頂按揭令出臺后，面對目前房價快速上漲的現實，相當數量的開發商認為捂盤到結構封頂不失為上策，因此加劇了預售面積的減少。

　　李文杰還揭示了開發商捂盤惜售與預售標價高漲的關系。根據規定，預售許可三日內必須開盤，且要注明開盤時間及價格，并且不得隨意更改，特別是價格上漲。在這樣的背景下，開發商首先會選擇小批量取得預售許可，其次就是標高預期出售價格。這樣開盤后，只要實際銷售價格低于預售價，就不會違規。(楊舒萌）