6月的京城樓市，如同起起落落的氣溫一樣令人捉摸不定。據(jù)市場(chǎng)分析機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，原本5月就該正式銷售的50個(gè)項(xiàng)目，直到昨天仍有近20個(gè)沒有開盤。面對(duì)房?jī)r(jià)的居高不下、供應(yīng)量的明顯萎縮，抨擊開發(fā)商捂盤惜售的聲音越來(lái)越多。事實(shí)上，開發(fā)商操控市場(chǎng)的本事遠(yuǎn)不及人們想像的那樣強(qiáng)大。除了追求更高利潤(rùn)的目的，開發(fā)商捂盤背后也存在政策制約的因素。

　　多家代理行今年都曾分析指出，5月份前后北京商品住宅將大面積放量，全年新增住宅供應(yīng)量的漲幅可能達(dá)50%。中大恒基預(yù)測(cè)，5月入市項(xiàng)目將超過50個(gè)，其中新項(xiàng)目達(dá)22個(gè)。

　　實(shí)際情況卻令人大跌眼鏡。直到昨天，這50多個(gè)項(xiàng)目中至少有三分之一沒有開盤銷售，其中多數(shù)是新盤。“事實(shí)上，一切銷售準(zhǔn)備工作都已完成，但開發(fā)商就是不愿意開盤。”一位代理行工作人員告訴記者，開發(fā)商故意拖延辦理預(yù)售許可證，使得開盤時(shí)間一拖再拖。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的信息顯示，今年前5個(gè)月，北京商品住宅共頒發(fā)預(yù)售許可證136個(gè)，預(yù)售許可面積430萬(wàn)平方米。而去年同期這兩個(gè)指標(biāo)分別是209個(gè)和657萬(wàn)平方米。今年的預(yù)售許可面積和預(yù)售證數(shù)量同比減幅均超過50%。

　　按照市建委的規(guī)定，本市的房地產(chǎn)項(xiàng)目在取得預(yù)售許可證后3天內(nèi)必須開盤銷售，否則被視為囤房，按“違規(guī)”處理。也就是說，開發(fā)商一旦辦理了預(yù)售證，開盤時(shí)間就定了。因此，只要不辦預(yù)售，開發(fā)商就有理由拖延開盤。

　　新聞分析

　　捂盤加劇預(yù)售價(jià)格上漲

　　一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，捂盤惜售是開發(fā)商最常用的抬高房?jī)r(jià)賺取更高利潤(rùn)的手段。雖然為此要多承擔(dān)財(cái)務(wù)和金融成本，但只要日后收益大于風(fēng)險(xiǎn)成本，開發(fā)商就愿意承擔(dān)這種風(fēng)險(xiǎn)。

　　開發(fā)商捂盤的結(jié)果最終加劇了供應(yīng)量的萎縮，更加速房?jī)r(jià)上漲的步伐。今年前五個(gè)月期房預(yù)售價(jià)格繼續(xù)上漲，預(yù)售面積大幅度減少，住宅期房交易量下跌三成，在這樣的市場(chǎng)情形下，開發(fā)商近期普遍捂盤惜售更顯得“罪”不可赦。

　　事實(shí)上，開發(fā)商出于規(guī)范性政策壓制下的變通考慮，也是捂盤的一個(gè)原因。地產(chǎn)分析專家、中原地產(chǎn)華北區(qū)董事、總經(jīng)理李文杰昨天在博客中分析說，封頂按揭令出臺(tái)后，面對(duì)目前房?jī)r(jià)快速上漲的現(xiàn)實(shí)，相當(dāng)數(shù)量的開發(fā)商認(rèn)為捂盤到結(jié)構(gòu)封頂不失為上策，因此加劇了預(yù)售面積的減少。

　　李文杰還揭示了開發(fā)商捂盤惜售與預(yù)售標(biāo)價(jià)高漲的關(guān)系。根據(jù)規(guī)定，預(yù)售許可三日內(nèi)必須開盤，且要注明開盤時(shí)間及價(jià)格，并且不得隨意更改，特別是價(jià)格上漲。在這樣的背景下，開發(fā)商首先會(huì)選擇小批量取得預(yù)售許可，其次就是標(biāo)高預(yù)期出售價(jià)格。這樣開盤后，只要實(shí)際銷售價(jià)格低于預(yù)售價(jià)，就不會(huì)違規(guī)。(楊舒萌）