盡管政府明確警示存在購買風(fēng)險，但僅相當(dāng)于北京四環(huán)內(nèi)房價25%至30%的低價格，令購房者仍趨之若騖。
如果你有30萬，你可以在北京的二環(huán)內(nèi)買到20平米的房子；如果你運(yùn)氣好，也可以在五環(huán)內(nèi)買到40平米的房子，或者六環(huán)內(nèi)買到45平米的房子。
而在五環(huán)外的“小產(chǎn)權(quán)房”，你用這筆錢則可以買到近100平米的房子！
據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計顯示，北京“小產(chǎn)權(quán)房”主要集中在通州、順義、懷柔、密云等遠(yuǎn)郊區(qū)，房價多在每平方米2500元至4000元之間，僅為四環(huán)內(nèi)動輒上萬元的商品房價格的25%至30%。
低廉的價格造成了購房者對“小產(chǎn)權(quán)房”的趨之若騖。但在“小產(chǎn)權(quán)房”熱銷的背后，卻是難掩的風(fēng)險和顯而易見的利益驅(qū)動。
“小產(chǎn)權(quán)房”賣火了
5月26日上午10點(diǎn)，當(dāng)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者來到通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)太玉園小區(qū)售樓處時，這個北京聞名的“小產(chǎn)權(quán)”樓盤正迎來新的一期開盤，很多購房者在向售樓人員了解情況。
什么是小產(chǎn)權(quán)房屋？
簡單解釋，國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)。如開發(fā)商辦理合法的立項(xiàng)開發(fā)手續(xù)后，辦理土地出讓手續(xù)并按規(guī)定上繳給國家土地出讓金和使用稅(費(fèi))，由國家發(fā)放給開發(fā)商土地使用證和房屋預(yù)售許可證，這樣的房屋稱為大產(chǎn)權(quán)房屋。而國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，也就是說在農(nóng)民的集體土地上，僅有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會的蓋章以證明其權(quán)屬，并沒有國家房管部門的蓋章，這種房屋被視為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，即小產(chǎn)權(quán)房屋。
“通州的樓盤60%都是小產(chǎn)權(quán)的，我們一點(diǎn)也不愁賣！今天開盤我已經(jīng)賣了4套了。有時候團(tuán)購十幾套的情況也是有的。附近城市如保定的一些居民也來我們這里買房，最遠(yuǎn)的還有呼和浩特的呢！”銷售人員李先生對記者說，他并不忌諱告訴購房者房子是“小產(chǎn)權(quán)”。
記者在現(xiàn)場了解到，新開的這一期樓盤打出的牌子是“歐洲人文城鎮(zhèn)生活樣式”，“9-13萬即可擁有一個真正屬于自己的家”。房子確實(shí)很便宜，一套一層的87平米的兩室一廳只需要28萬左右，相當(dāng)于3200余元每平米，這樣的價格在五環(huán)內(nèi)是不可想象的。
“看準(zhǔn)了就趕緊下手買，不用考慮太多。這地方特別適合養(yǎng)老。”一位已經(jīng)在太玉園買了一居室的李大媽對記者說，她去年買時這邊的房價只有2500元一平米。現(xiàn)在她準(zhǔn)備為兒子再買一套。
當(dāng)記者問她會不會介意這是“小產(chǎn)權(quán)房”時，她告訴記者：“如果只有三棟兩棟，再便宜我也不會買。這個小區(qū)規(guī)模大，這么多的居民，別人都不怕，你怕什么？小產(chǎn)權(quán)也沒有什么，反正都是自己住。”
和李大媽不同，劉女士是專程從唐山趕來看房子的。“女兒今天夏天畢業(yè)，需要在北京買房子，但市中心的房子太貴了，于是就想著在這里先買一個，算做一個過渡吧。知道買小產(chǎn)權(quán)房會有風(fēng)險，但也顧不了那么多了。”她說。
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，購買“小產(chǎn)權(quán)房”的多是初次置業(yè)的年輕人和想要養(yǎng)老的老人。原因很簡單：“便宜”，“環(huán)境清靜”。
“去年軍博等房展會我們還參加，今年以來基本就不做宣傳了，因?yàn)橘u得太火了。”銷售人員李先生告訴記者，目前他們還有四棟樓沒有開盤，到年底開盤的時候，“一定能漲到4000元每平米。”
“小產(chǎn)權(quán)”實(shí)際是無產(chǎn)權(quán)？
盡管“小產(chǎn)權(quán)房”一片熱銷景象，但在眾多的業(yè)內(nèi)人士看來，“小產(chǎn)權(quán)房”存在多重風(fēng)險，最大的問題是實(shí)際上沒有產(chǎn)權(quán)，不受法律的保護(hù)。
在太玉園小區(qū)售樓處，記者發(fā)現(xiàn)，購房者簽訂的合同與一般的商品房買賣合同有所不同，其名稱是“北京市太玉園項(xiàng)目房屋買賣合同”，合同由北京市通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)人民政府監(jiān)制，出賣人為張家灣鎮(zhèn)張家灣村民委員會。
合同上寫著：出賣人在購房人辦理入住手續(xù)一年之內(nèi)辦理完畢房屋產(chǎn)權(quán)證，購房人如產(chǎn)權(quán)狀況發(fā)生變更時，應(yīng)到相應(yīng)主管部門辦理手續(xù)，交納費(fèi)用。
銷售人員告訴記者，“小產(chǎn)權(quán)”房屋可以轉(zhuǎn)讓或繼承，但當(dāng)記者請他出示房產(chǎn)證的樣本時，該人士稱現(xiàn)在手頭沒有，改天才能看。
在記者的追問下，他才告訴記者，將來要發(fā)的房產(chǎn)證全稱是“太玉園小區(qū)內(nèi)銷房房屋產(chǎn)權(quán)證”，而不是通常國家建設(shè)部門所發(fā)的“房屋所有權(quán)證”，而辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)的所謂主管部門，實(shí)際就是村民委員會。
在張家灣鎮(zhèn)西定福莊村附近的另一個小產(chǎn)權(quán)樓盤——“環(huán)湖小鎮(zhèn)”，一位姓孫的銷售人員這樣解答記者的疑惑：如果真的遇到國家的大型規(guī)劃或拆遷，“小產(chǎn)權(quán)”房子可能沒有“大產(chǎn)權(quán)”的房子獲得的補(bǔ)償多，但補(bǔ)償一定會有的，而且肯定會比購房的費(fèi)用高。
記者隨后發(fā)現(xiàn)，與“太玉園”有所不同的是，該樓盤出示的購房合同又有了一個新的名稱：“房屋買賣契約”，但賣方依然是村委會：通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)西定福莊村民委員會。
不過在這里，記者終于看到了房產(chǎn)證的樣本，全稱為“房屋所有證”，其中規(guī)定了“轉(zhuǎn)讓或繼承時，必須到發(fā)證機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。”
“就是到村民委員會去辦理，交2000元的手續(xù)費(fèi)。”這位姓孫的銷售人員對記者說。
“這樣的‘小產(chǎn)權(quán)房’實(shí)際上是無產(chǎn)權(quán)房。因?yàn)檫@類住房是建在集體土地上的，不允許對外銷售，沒有法律保證。也就是說，購買這樣的房子拿不到國家發(fā)給的產(chǎn)權(quán)證。這是由國家的法律和土地的使用性質(zhì)所決定。”建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》說。
“如果集體要求收回房產(chǎn)或者因?yàn)檎?guī)劃，要求拆除鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，購房人是得不到法律支持的。另外，部分為養(yǎng)老而到郊區(qū)購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的老年人，由于缺乏產(chǎn)權(quán)，未來在遺產(chǎn)繼承時也會遇到許多麻煩。”北京鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》說。
“小產(chǎn)權(quán)”與“新農(nóng)村”有無關(guān)系
據(jù)了解，今年3月，面對“小產(chǎn)權(quán)房”的熱銷，北京市建委曾對購房者發(fā)出風(fēng)險提示，建議不要購買“小產(chǎn)權(quán)”房屋，因?yàn)榇祟惙课轃o產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
但這樣的風(fēng)險提示似乎擋不住購買“小產(chǎn)權(quán)房”的浩蕩大軍：京城400余個在售樓盤的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，目前在售“小產(chǎn)權(quán)”樓盤約占市場總量的18%。
一方面是官方警示鄉(xiāng)鎮(zhèn)“小產(chǎn)權(quán)”房產(chǎn)有風(fēng)險，一方面卻是“小產(chǎn)權(quán)”房市場的產(chǎn)銷兩旺，其中原因何在？
“那么多人去購買‘小產(chǎn)權(quán)房’，主要原因還是在于價格比較低，地點(diǎn)也有吸引力；還有一個重要的集體心理,就是‘法不責(zé)眾’。”王玨林說。
“價格低廉是‘小產(chǎn)權(quán)房’熱賣的主要原因。正是由于房價的持續(xù)走高，才使購房者更多地將目光轉(zhuǎn)向了郊區(qū)，甘冒風(fēng)險，購買‘小產(chǎn)權(quán)房’。”北京鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》說。
在采訪中，記者還發(fā)現(xiàn)，北京郊區(qū)的許多“小產(chǎn)權(quán)房”都是以“舊村改造”或者“舊城改造”的名義進(jìn)行的，許多樓盤都是以“某某村舊村改造項(xiàng)目”立項(xiàng)的，利益驅(qū)動顯而易見。
“我們是村民回遷房，不是搞的房地產(chǎn)開發(fā)。”太玉園小區(qū)售樓處的李先生對記者說。
在李先生眼里，他們就是將原來的舊村改造，建成樓房，節(jié)省了地方，本村村民的居住條件滿足后，將多余部分進(jìn)行銷售，這樣既可以讓村集體有所獲益， 也解決一些村民的安置工作，是一舉兩得的事情。 “作為本村的村民，我還可以得到兩股的分紅，一股是三千元。”李先生對記者說。
“借新農(nóng)村建設(shè)、舊村改造名義，是‘小產(chǎn)權(quán)房’目前普遍的運(yùn)作模式，具有打‘擦邊球’的性質(zhì)。沒有政策明確允許這么做。”北京房地產(chǎn)協(xié)會副會長林峰對《中國經(jīng)濟(jì)周刊》說。
據(jù)林峰介紹，“小產(chǎn)權(quán)房”一般由開發(fā)商和村委會合作，或者村委會自行組織建設(shè)，在宅基地等用地上開發(fā)住宅，而后自行銷售，并向購房者發(fā)放由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府制作的“房產(chǎn)證”。
“在這個過程中，由于不用交納土地出讓金和各種稅費(fèi)，村鎮(zhèn)一般能獲得很大的好處，而合作的開發(fā)商也能按比例分成。”林峰說。
金育松也認(rèn)為，“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)使用的是農(nóng)民的集體土地，幾乎不存在土地成本，因此價格低廉，從而使得鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)具有較大的利潤空間， 這也成為“小產(chǎn)權(quán)房”屢禁不絕的一個原因。
評論：北京“小產(chǎn)權(quán)房”還能賣多久？
建設(shè)部政策研究中心副主任 王玨林：“北京市應(yīng)盡快出臺相關(guān)管理辦法”
購買“小產(chǎn)權(quán)房”會給購房者帶來許多不利和風(fēng)險：一是很難在市場上流通；二是很難保證購買合同的實(shí)現(xiàn)；三是隨時都可能因?yàn)檫@塊土地被征用，進(jìn)行強(qiáng)拆，造成經(jīng)濟(jì)損失。
目前北京郊區(qū)存在如此多的“小產(chǎn)權(quán)房”，不是一個好現(xiàn)象，因?yàn)檫@既影響房產(chǎn)市場，又易產(chǎn)生社會問題。建議北京市盡快出臺相關(guān)管理辦法，對符合上市條件的要納入市場統(tǒng)一管理范疇；不符合法規(guī)規(guī)定的要嚴(yán)加制止，不能任其發(fā)展。
北京市建委房屋交易管理市場處處長 沈潔：“遏制‘小產(chǎn)權(quán)’還需各部門采取綜合措施”
今年3月，我們已經(jīng)從市場交易的角度，對購買“小產(chǎn)權(quán)房”的消費(fèi)者進(jìn)行了風(fēng)險提示，明確了“使用權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”的房屋都不要購買，此類房屋無產(chǎn)權(quán)保障，且不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。至于今后如何對待小產(chǎn)權(quán)房，還需要國土部門、規(guī)劃部門以及主管村鎮(zhèn)建設(shè)的部門采取綜合的措施。
北京鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理 金育松：“‘小產(chǎn)權(quán)房’開發(fā)交易將會受到一定的抑制”
未來幾年，“小產(chǎn)權(quán)房”開發(fā)交易將會受到一定的抑制。去年的“十一五”規(guī)劃將18億畝耕地保有量確定為硬性指標(biāo)，未來幾年對于農(nóng)民宅基地耕地的保護(hù)力度只會不斷增強(qiáng)，從而切斷“小產(chǎn)權(quán)”開發(fā)土地的來源。另外，北京市“兩個一千萬”工程將會給中低收入者帶來良好的保障和預(yù)期，他們不必再冒風(fēng)險購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的客戶會相應(yīng)減少。
如何合理安置已經(jīng)大量存在的“小產(chǎn)權(quán)房”，是當(dāng)前問題的關(guān)鍵；是一刀切的推倒？還是由購買者通過補(bǔ)交土地出讓金等方式取得真正產(chǎn)權(quán)？在這方面，相關(guān)法規(guī)還是空白。(記者：牛建宏)
