盡管政府明確警示存在購買風險，但僅相當于北京四環內房價25%至30%的低價格，令購房者仍趨之若騖。

　　如果你有30萬，你可以在北京的二環內買到20平米的房子；如果你運氣好，也可以在五環內買到40平米的房子，或者六環內買到45平米的房子。

　　而在五環外的“小產權房”，你用這筆錢則可以買到近100平米的房子！

　　據“鏈家地產”統計顯示，北京“小產權房”主要集中在通州、順義、懷柔、密云等遠郊區，房價多在每平方米2500元至4000元之間，僅為四環內動輒上萬元的商品房價格的25%至30%。

　　低廉的價格造成了購房者對“小產權房”的趨之若騖。但在“小產權房”熱銷的背后，卻是難掩的風險和顯而易見的利益驅動。

　　“小產權房”賣火了

　　5月26日上午10點，當《中國經濟周刊》記者來到通州區張家灣鎮太玉園小區售樓處時，這個北京聞名的“小產權”樓盤正迎來新的一期開盤，很多購房者在向售樓人員了解情況。

　　什么是小產權房屋？

　　簡單解釋，國家發產權證的叫大產權。如開發商辦理合法的立項開發手續后，辦理土地出讓手續并按規定上繳給國家土地出讓金和使用稅(費)，由國家發放給開發商土地使用證和房屋預售許可證，這樣的房屋稱為大產權房屋。而國家不發產權證的，由鄉鎮政府發證書的叫小產權，也就是說在農民的集體土地上，僅有鄉(鎮)政府或村委會的蓋章以證明其權屬，并沒有國家房管部門的蓋章，這種房屋被視為鄉產權，即小產權房屋。

　　“通州的樓盤60%都是小產權的，我們一點也不愁賣！今天開盤我已經賣了4套了。有時候團購十幾套的情況也是有的。附近城市如保定的一些居民也來我們這里買房，最遠的還有呼和浩特的呢！”銷售人員李先生對記者說，他并不忌諱告訴購房者房子是“小產權”。

　　記者在現場了解到，新開的這一期樓盤打出的牌子是“歐洲人文城鎮生活樣式”，“9-13萬即可擁有一個真正屬于自己的家”。房子確實很便宜，一套一層的87平米的兩室一廳只需要28萬左右，相當于3200余元每平米，這樣的價格在五環內是不可想象的。

　　“看準了就趕緊下手買，不用考慮太多。這地方特別適合養老。”一位已經在太玉園買了一居室的李大媽對記者說，她去年買時這邊的房價只有2500元一平米。現在她準備為兒子再買一套。

　　當記者問她會不會介意這是“小產權房”時，她告訴記者：“如果只有三棟兩棟，再便宜我也不會買。這個小區規模大，這么多的居民，別人都不怕，你怕什么？小產權也沒有什么，反正都是自己住。”

　　和李大媽不同，劉女士是專程從唐山趕來看房子的。“女兒今天夏天畢業，需要在北京買房子，但市中心的房子太貴了，于是就想著在這里先買一個，算做一個過渡吧。知道買小產權房會有風險，但也顧不了那么多了。”她說。

　　記者在采訪中發現，購買“小產權房”的多是初次置業的年輕人和想要養老的老人。原因很簡單：“便宜”，“環境清靜”。

　　“去年軍博等房展會我們還參加，今年以來基本就不做宣傳了，因為賣得太火了。”銷售人員李先生告訴記者，目前他們還有四棟樓沒有開盤，到年底開盤的時候，“一定能漲到4000元每平米。”

　　“小產權”實際是無產權？

　　盡管“小產權房”一片熱銷景象，但在眾多的業內人士看來，“小產權房”存在多重風險，最大的問題是實際上沒有產權，不受法律的保護。

　　在太玉園小區售樓處，記者發現，購房者簽訂的合同與一般的商品房買賣合同有所不同，其名稱是“北京市太玉園項目房屋買賣合同”，合同由北京市通州區張家灣鎮人民政府監制，出賣人為張家灣鎮張家灣村民委員會。

　　合同上寫著：出賣人在購房人辦理入住手續一年之內辦理完畢房屋產權證，購房人如產權狀況發生變更時，應到相應主管部門辦理手續，交納費用。

　　銷售人員告訴記者，“小產權”房屋可以轉讓或繼承，但當記者請他出示房產證的樣本時，該人士稱現在手頭沒有，改天才能看。

　　在記者的追問下，他才告訴記者，將來要發的房產證全稱是“太玉園小區內銷房房屋產權證”，而不是通常國家建設部門所發的“房屋所有權證”，而辦理產權變更手續的所謂主管部門，實際就是村民委員會。

　　在張家灣鎮西定福莊村附近的另一個小產權樓盤——“環湖小鎮”，一位姓孫的銷售人員這樣解答記者的疑惑：如果真的遇到國家的大型規劃或拆遷，“小產權”房子可能沒有“大產權”的房子獲得的補償多，但補償一定會有的，而且肯定會比購房的費用高。

　　記者隨后發現，與“太玉園”有所不同的是，該樓盤出示的購房合同又有了一個新的名稱：“房屋買賣契約”，但賣方依然是村委會：通州區張家灣鎮西定福莊村民委員會。

　　不過在這里，記者終于看到了房產證的樣本，全稱為“房屋所有證”，其中規定了“轉讓或繼承時，必須到發證機關辦理產權變更手續。”

　　“就是到村民委員會去辦理，交2000元的手續費。”這位姓孫的銷售人員對記者說。

　　“這樣的‘小產權房’實際上是無產權房。因為這類住房是建在集體土地上的，不允許對外銷售，沒有法律保證。也就是說，購買這樣的房子拿不到國家發給的產權證。這是由國家的法律和土地的使用性質所決定。”建設部政策研究中心副主任王玨林對《中國經濟周刊》說。

　　“如果集體要求收回房產或者因為政府規劃，要求拆除鄉產權房，購房人是得不到法律支持的。另外，部分為養老而到郊區購買鄉產權房的老年人，由于缺乏產權，未來在遺產繼承時也會遇到許多麻煩。”北京鏈家地產副總經理金育松對《中國經濟周刊》說。

　　“小產權”與“新農村”有無關系

　　據了解，今年3月，面對“小產權房”的熱銷，北京市建委曾對購房者發出風險提示，建議不要購買“小產權”房屋，因為此類房屋無產權保障，不具有房屋的所有、轉讓、處分、收益等權利，且不能辦理房屋的產權過戶手續。

　　但這樣的風險提示似乎擋不住購買“小產權房”的浩蕩大軍：京城400余個在售樓盤的調研數據顯示，目前在售“小產權”樓盤約占市場總量的18%。

　　一方面是官方警示鄉鎮“小產權”房產有風險，一方面卻是“小產權”房市場的產銷兩旺，其中原因何在？

　　“那么多人去購買‘小產權房’，主要原因還是在于價格比較低，地點也有吸引力；還有一個重要的集體心理,就是‘法不責眾’。”王玨林說。

　　“價格低廉是‘小產權房’熱賣的主要原因。正是由于房價的持續走高，才使購房者更多地將目光轉向了郊區，甘冒風險，購買‘小產權房’。”北京鏈家地產副總經理金育松對《中國經濟周刊》說。

　　在采訪中，記者還發現，北京郊區的許多“小產權房”都是以“舊村改造”或者“舊城改造”的名義進行的，許多樓盤都是以“某某村舊村改造項目”立項的，利益驅動顯而易見。

　　“我們是村民回遷房，不是搞的房地產開發。”太玉園小區售樓處的李先生對記者說。

　　在李先生眼里，他們就是將原來的舊村改造，建成樓房，節省了地方，本村村民的居住條件滿足后，將多余部分進行銷售，這樣既可以讓村集體有所獲益， 也解決一些村民的安置工作，是一舉兩得的事情。 “作為本村的村民，我還可以得到兩股的分紅，一股是三千元。”李先生對記者說。

　　“借新農村建設、舊村改造名義，是‘小產權房’目前普遍的運作模式，具有打‘擦邊球’的性質。沒有政策明確允許這么做。”北京房地產協會副會長林峰對《中國經濟周刊》說。

　　據林峰介紹，“小產權房”一般由開發商和村委會合作，或者村委會自行組織建設，在宅基地等用地上開發住宅，而后自行銷售，并向購房者發放由鄉鎮政府制作的“房產證”。

　　“在這個過程中，由于不用交納土地出讓金和各種稅費，村鎮一般能獲得很大的好處，而合作的開發商也能按比例分成。”林峰說。

　　金育松也認為，“小產權房”開發使用的是農民的集體土地，幾乎不存在土地成本，因此價格低廉，從而使得鄉產權房的開發具有較大的利潤空間， 這也成為“小產權房”屢禁不絕的一個原因。

　　評論：北京“小產權房”還能賣多久？

　　建設部政策研究中心副主任 王玨林：“北京市應盡快出臺相關管理辦法”

　　購買“小產權房”會給購房者帶來許多不利和風險：一是很難在市場上流通；二是很難保證購買合同的實現；三是隨時都可能因為這塊土地被征用，進行強拆，造成經濟損失。

　　目前北京郊區存在如此多的“小產權房”，不是一個好現象，因為這既影響房產市場，又易產生社會問題。建議北京市盡快出臺相關管理辦法，對符合上市條件的要納入市場統一管理范疇；不符合法規規定的要嚴加制止，不能任其發展。

　　北京市建委房屋交易管理市場處處長 沈潔：“遏制‘小產權’還需各部門采取綜合措施”

　　今年3月，我們已經從市場交易的角度，對購買“小產權房”的消費者進行了風險提示，明確了“使用權”、“小產權”的房屋都不要購買，此類房屋無產權保障，且不能辦理房屋的產權過戶手續。至于今后如何對待小產權房，還需要國土部門、規劃部門以及主管村鎮建設的部門采取綜合的措施。

　　北京鏈家地產副總經理 金育松：“‘小產權房’開發交易將會受到一定的抑制”

　　未來幾年，“小產權房”開發交易將會受到一定的抑制。去年的“十一五”規劃將18億畝耕地保有量確定為硬性指標，未來幾年對于農民宅基地耕地的保護力度只會不斷增強，從而切斷“小產權”開發土地的來源。另外，北京市“兩個一千萬”工程將會給中低收入者帶來良好的保障和預期，他們不必再冒風險購買鄉產權房，購買鄉產權房的客戶會相應減少。

　　如何合理安置已經大量存在的“小產權房”，是當前問題的關鍵；是一刀切的推倒？還是由購買者通過補交土地出讓金等方式取得真正產權？在這方面，相關法規還是空白。(記者：牛建宏)