近日來，記者走訪了一些今年2、3月份開盤的北京商品住宅項(xiàng)目。按照銷售人員的說法，他們的樓盤都還有近三分之一的房屋可供銷售，但售樓大廳里冷冷清清，看房的人寥寥無幾，因此記者去看房，也就“頗受禮遇”。這與去年這時候北京很多樓盤“開盤即銷空”的場面形成了鮮明的對照。
今年一月以來，北京樓市交易量大幅下滑，但房價升溫卻依然不減。國家發(fā)改委和統(tǒng)計(jì)局的調(diào)查顯示，今年3月，北京新建商品住房銷售價格同比上漲9.9%。
“縮量上漲”往往意味待售的房屋增加。但記者卻發(fā)現(xiàn)，實(shí)際上，可售房源在減少，因?yàn)榉吭垂⿷?yīng)下滑。業(yè)內(nèi)專家分析，目前北京商品房供求關(guān)系依然緊張，供給相對不足的態(tài)勢尚未緩解；不過“曲高和寡”，房價上漲過快削弱了人們的購買力，加之對國家調(diào)控政策的預(yù)期，因此市場上觀望情緒濃厚。
房源供應(yīng)下降
去年4月份至今，北京每天代表房源供應(yīng)量的“可售住宅套數(shù)”和“可售住宅面積”一直呈下降的態(tài)勢。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，去年4月30日，北京市可售住宅套數(shù)為109106套，可售住宅面積為1541.39萬平方米；但今年4月18日，可售住宅套數(shù)為78959套，可售住宅面積為1163.64萬名方米。分別下降了27.6%和24.5%。
北京市建委統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也印證了這一點(diǎn)。今年1至2月，北京批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目共計(jì)249萬平方米，比去年同期的372萬平方米，下降了33%；住宅商品房預(yù)售項(xiàng)目共計(jì)141萬平方米，比去年同期的243萬平方米，下降了42%。
其他供應(yīng)指標(biāo)也在下滑。前兩個月，新開工面積233.2萬平方米，下降40.7%。其中住宅新開工面積為129.3萬平方米，下降45.2%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積41.7萬平方米，下降45.8%。
在增量減少的同時，存量新房消化的速度正在加快。截至2月末，商品房空置面積為971.5萬平方米，同比減少183.5萬平方米。其中，住宅空置面積為444.8萬平方米，同比減少239.8萬平方米。
中大恒基不動產(chǎn)營銷市場研究中心對去年10月至今年3月北京市房地產(chǎn)數(shù)據(jù)追蹤顯示，各月新增供應(yīng)面積遠(yuǎn)低于銷售面積，其中差值最大的達(dá)到103.32萬平方米，差值最小的也有20.10萬平方米。
土地供應(yīng)日益郊區(qū)化
作為房地產(chǎn)開發(fā)的剛性資源，土地供應(yīng)數(shù)量、節(jié)奏和質(zhì)量等因素在很大程度上影響著房地產(chǎn)市場的供應(yīng)和購房者的預(yù)期。
北京市土地整理儲備中心統(tǒng)計(jì)顯示，今年1至4月，北京市已成交和正在交易的住宅土地共計(jì)15宗，土地面積240.07萬平方米，規(guī)劃建筑面積200.16萬平方米；除豐臺、海淀各兩塊外，其余均在遠(yuǎn)郊區(qū)。而去年1至4月，北京市成交的住宅用地21宗，土地面積181.32萬平方米，規(guī)劃建筑面積210.32萬平方米，與今年基本持平。但位于城八區(qū)的土地有7宗。
在北京，城市中心區(qū)域的土地日益緊缺已是不爭的事實(shí)，因此，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)正在日益郊區(qū)化。業(yè)內(nèi)專家指出，北京市未來一至兩年的商品房供應(yīng)，主要得看今年和去年的土地供應(yīng)情況。
按照供地?cái)?shù)量計(jì)算，2006年公開出讓的土地中，二環(huán)內(nèi)為零，二環(huán)至三環(huán)間占12%，三環(huán)至四環(huán)占20%，四環(huán)至五環(huán)占11%，五環(huán)外近郊占16%，遠(yuǎn)郊區(qū)縣則達(dá)到41%。如果把遠(yuǎn)郊區(qū)縣和五環(huán)外的近郊土地合并，那么，位于五環(huán)外的土地成交量占出讓總量的57%。換言之，一兩年后，上市的新房，將有近六成建在五環(huán)外。
購房者觀望情緒濃厚
在商品房供應(yīng)乏力的情形下，“房價愈高，買者愈寡”。同時，購房人對國家保障性住房政策有所期待，因此目前市場上觀望情緒濃厚。
一位房地產(chǎn)資深人士指出，判斷北京住房市場的供給是否能滿足需求，應(yīng)當(dāng)主要看一個時期內(nèi)，每平方米8000元以下的樓盤供應(yīng)了多少，因?yàn)槠胀ɡ习傩贞P(guān)注的住房問題主要集中在每平方米8000元以下的住房。而事實(shí)上，目前北京市場這部分商品房供應(yīng)量明顯不足，供應(yīng)結(jié)構(gòu)也不盡合理�！岸鄶�(shù)新盤在郊區(qū)，但是開盤價還一個勁地漲，性價比很低，劃不來。”一位購房人表示。
目前四環(huán)以內(nèi)已經(jīng)難覓均價每平方米8000元以下的樓盤；4000元到6000元每平方米的樓盤也大多在大興、密云等郊區(qū)。房子少了，合適的房子更少了。那些不愿住在遠(yuǎn)郊，又買不起動輒過萬元1平方米房子的人們，除了觀望，沒有什么其他的選擇。畢竟高昂的房價也在很大程度上削弱了購買力。(記者 林喆)
