“北京的四合院見多了，但二環內造價上億的頂級四合院你知道是什么樣的嗎？”庭院深深深幾許？作為記錄歷史變遷、見證世事興衰浮沉的北京四合院，一直以來都是演繹北京市民生活的舞臺，而北京二環內后海、什剎海一帶又是眾多“舞臺”中最優者的集聚之地，中國歷史上眾多名人顯貴都曾在這一帶的四合院中留下過生活的印記。

　　日前，記者得到消息，后海附近一處四合院以1.1億元天價完成了交易，而翻新院子總造價將是原售價的數倍。一座前所未有的豪宅將呈現在后海湖畔，這座在價格上前無古人的四合院究竟是誰的宅邸？內部是什么模樣？數億造價是否物有所值？

　　帶著疑問和想像，記者踏上了對天價四合院的探訪之旅，期望為這座神秘的北京頂級四合院揭開面紗。

　　1 地理位置

　　上樓觀后海 出門會名鄰

　　4月10日的北京后海、什剎海一帶，春光明媚、草長鶯飛，陽光下的湖面粼粼，湖畔鱗次櫛比的四合院洋溢著濃郁的京韻。

　　根據資料，院子位置大致在后海北沿的鴉兒胡同。從銀錠橋北出發，沿著緊貼后海的環湖路向西北行進十多分鐘，路右邊就是后海北沿的鴉兒胡同，但在鴉兒胡同內記者并沒有找到掩蓋在眾多院落中的那處豪宅。

　　經四處打聽，記者終于在一名從事翻建四合院工作的老師傅的指引下，找到了仍在藍色圍擋中緊張施工的院子。已經名花有主的天價四合院目前還在整體翻建過程中，尚未有門牌號，在區域開發中被開發商按開發順序編為了“亥”，于是暫且稱之為“亥四合院”。

　　院南面緊鄰環湖路，大門正對后海，東側為胡同口，西側緊貼“中華宗教文化交流協會”所在的院落。附近居民告訴記者，該處院落所在地是區域景致最好的地段。“坐北朝南，向陽面水，以前就是大戶人家的宅子，當初占地比現在還大，在院里的樓上幾乎能看到整個后海。”住在附近的楊大爺語氣中透著贊嘆。

　　記者花十多分鐘在四合院周邊漫步一圈，發現確如附近居民所言。而沿亥四合院門前的環湖路再往西行不遠，一一見到醇親王府、國家宗教事務局和宋慶齡故居。

　　亥四合院真可謂占盡交通之便利、風景優美的地利。

　　2 內部規劃

　　純中式風格 超現代享受

　　后海北沿鴉兒胡同，有一處臨湖的在建四合院，超過6米高的巨大純木建筑框架已經立起來了。

　　四合院目前的建筑承建方萬通筑屋公司，對在建的亥四合院內部的建筑設計情況，實行了嚴格的保護措施，謝絕外人入內，記者通過各種渠道最終了解到部分天價四合院內部規劃裝修細節。據知情人士透露，亥四合院采取中西結合的方式規劃整體建筑，總建筑面積達3028.29平方米，按照國家有關政策要求，保留原來中式四合院建筑形式及風格，同時在使用功能上結合主人的生活需求規劃了院落內各部的使用功能，除了起居室、臥室、廚房、衛生間等基本配置外，該四合院還將建面積不小的地下室以及游泳池，這是后海、什剎海一帶新翻建的四合院中惟一有此配置的。

　　目前外部能夠看到的木質建筑框架結構，是院子的正房和廂房，面積近千平方米，房間內部裝飾主要為中國傳統風格的雕花工藝，而外部裝飾也將按原汁原味的老北京四合院建造。主體建筑完工后，未來院中還將栽種名貴植物。

　　整個四合院大概在今年年底完工。

　　3天價有因

　　頂級四合院 配奢華材料

　　北京在劃定了主城區內四合院傳統建筑保護區后，四合院交易價格一直居高不下，特別是后海、什剎海一帶的四合院，不時傳出涉及千萬資金的交易，但和這次亥四合院相比，此前的交易都只能俯首稱臣。

　　據北京市房地產交易管理網顯示的數據，亥四合院交易面積3028.29平方米，這是二環內單套面積最大的四合院交易，最終的成交均價達36324元/平方米，1.1億元人民幣的天價由此得來。據據接近萬通筑屋的知情人士透露，亥四合院的最終整體造價遠高于這個數，整個亥四合院最終交付給房主時的造價將達到4000萬美元左右，按目前匯率換算將近3億人民幣。

　　除了該處四合院本身所處的地理位置獨到、建筑形式特殊、面積巨大之外，天價還有一個重要的原因就是建筑材料的奢華。據知情人士透露，四合院內僅正房房屋的支撐木柱就多達24根，均為直徑半米粗細的原木，房屋所用木材，均為產自泰國熱帶雨林的原生木，加上相關的稅費和運輸費用，價格高達25000元/立方米。而這只是建筑用的木材，其他相關的絕大部分材料，幾乎都是從國外原裝進口的頂級配置，整體成本高昂不言而喻。

　　4主人身份

　　俄頂級富翁 建湖畔豪宅

　　亥四合院現在的主人是誰？能夠大手筆拿下天價四合院，并揮金如土將其打造為后海湖畔豪宅的人究竟是何方神圣？

　　自從天價四合院成交的消息傳出后，這一問題變成了不少人茶余飯后熱議的焦點。因為涉及商業機密，亥四合院的承建方和開發方都拒絕向記者透露任何信息。但經過記者調查了解，最終得到了一個大致的答案。據知情人士透露，耗費巨資在后海湖畔置下這一豪宅的人，是俄羅斯的一位頂級富翁，該富翁身價數以億計，在包括北京以內的多個國際性大城市均置辦有房產，是名副其實的世界級富豪。

　　市場現狀

　　主城區四合院年交易量相當少

　　2002年2月，在醞釀多年后北京市政府終于頒布了《北京舊城25片歷史文化保護區保護規劃》，二環內首次出現了25片歷史文化保護區。隨著城市現代化進程加快，有待保護的區域越來越多。目前，北京市主要針對傳統四合院建筑的歷史文化保護區已達40個。在這40個保護區外，作為北京傳統建筑的四合院正在迅速消亡，而區內的四合院總量也因區域限制幾乎不會有大的變化。隨著越來越多的人認識到四合院的彌足珍貴，市場上供不應求的現象也逐漸顯現了出來。

　　作為北京最早進入專業四合院中介市場的萬德成經紀公司，在業界一直保持著較高知名度，公司總經理井蘊嬌在談到四合院交易市場時表示：“北京的四合院年交易量一直比較低，主要還是因為供給有限。”二環以內大概算得上是四合院的建筑共有20000套，除去將被拆掉、產權不清晰的院子，真正能進入市場的只有3000套左右，而實際上流通交易的不到10%.北京另一家涉獵四合院中介交易的經紀公司順義興四合院專營店蔡經理也提供了相近的數據。“保護區四合院總面積近300萬平方米，其中每年能夠交易的量極低。”

　　未來供給有限，價格將持續走高

　　“據我掌握的情況，去年一年完成交易的四合院在150套以內，今年按目前形勢預計會有上升，但不會有大的突破。”井蘊嬌表示。由于北京目前真正進入交易市場的四合院數量不多，而未來受到城市區域改造、產權不清晰、翻建開發周期長等問題的影響，市場上幾乎不會有多少新增供給。正在積極開展建筑定制業務的萬通筑屋公司，其業務就涵蓋四合院定制，對于市場供給問題，該公司品牌總監韓天暖告訴記者，未來的總體供給仍將維持在低量的水平。“產權問題是瓶頸，目前很多四合院產權關系復雜，短期內不可能進入交易市場。”“每一個四合院都是一個單獨的房地產項目，也許同一條胡同內相鄰的兩個院子銷售均價會相差一倍以上，所以四合院不可能像新建的商品房一樣有所謂的指導價，也就不好比較價格的漲跌。”在談到四合院價格走勢時，井蘊嬌這樣表示。通過觀察近兩年公司所完成的交易，井蘊嬌說，四合院交易價格隨著北京房地產市場的價格上漲，也在不斷攀升中。

　　買賣門檻高，買家構成及用途復雜

　　目前北京的四合院交易市場中，還沒有任何銀行對購買其開展貸款業務，也就是說買賣四合院必須全額交易，而不能像購買普通商品房一樣，通過銀行等金融系統擔保貸款分期還貸。“這意味著四合院交易必須邁過一道高門檻，沒有足夠的經濟實力要想購買四合院是不可能的。”井蘊嬌表示。好一點的四合院面積都在200平米以上，據經紀公司統計的數據顯示，目前400平米-1000平米標準的二進院落四合院是市場上供應的主力，按20000元/平方米的價格計，購買一個400平方米的院子得花近千萬元。

　　雖然交易門檻高，但購買者依然絡繹不絕，而買家的構成也相當復雜。“絕大多數還是中國人購買，外籍人士只占交易量的5%-7%，還不到整體一成。”井蘊嬌說。而在已經購買四合院的買家中，用于自住、投資和辦公使用的比例旗鼓相當，而自住、辦公與投資之間的界限并不明確，多數人更傾向于具體使用，純炒房的比例極少。(谷欣)