目前房貸糾紛成遞增趨勢。海淀區法院審結的房貸糾紛案件分為三類，即擔保合同糾紛、借款合同糾紛、房產買賣合同糾紛；其中擔保合同糾紛占了大多數。法官發現，目前房貸合同的訂立和履行過程中，存在幾方面的法律風險，值得關注。

　　開發商對購房人違約 增加貸款銀行信貸風險

　　典型案例譚先生按北京某科技發展公司的報價，購買了位于中關村科貿中心的寫字間。根據《購房合同》約定的價格，譚先生向銀行辦理了94萬元的購房抵押貸款。但房產過戶后，譚先生卻未能向銀行歸還貸款本金及利息。于是貸款銀行依約行使抵押權，對房產進行拍賣，經市場估價發現，譚先生所購房產的市場價值實際上僅為85萬元。譚先生此時也無力支付與實際價格差額部分的款項，所以貸款銀行利益受損。

　　說明購房按揭抵押，是通過房產的拍賣，抵償因購房人不按時還貸給貸款銀行帶來的信貸風險。在目前的期房交易中，預售房產的合同價值，是貸款銀行設定貸款額度的重要指標。如果開發商交付房產的實際價值，遠低于其合同價值，貸款銀行就無法通過拍賣房產，補償從借款人處不能按時收回的貸款。如果房產價值偏低，貸款銀行只能根據合同向借款人主張違約責任，但在購房人無能力按時還貸的情況下，貸款銀行很難再追究購房人的違約責任，銀行貸款利益受到損失。這種法律風險的產生，根本原因不是房地產市場整體價格水平下降，而在于開發商不遵守在房產買賣合同中對房產價值的承諾。

　　房貸合同與房產買賣合同獨立 購房者權益保護存在法律漏洞

　　典型案例陳女士購買了某公司開發的一套建筑面積一百多平方米的期房。陳女士入住該房屋后發現，現房與設計及圖紙嚴重不符。陳女士以購買的房屋存在缺陷、嚴重影響生活為由，停止向銀行支付按揭貸款的本息，累計欠款額達到14萬余元。某公司根據《個人住房抵押貸款合同》，為陳女士向銀行承擔了階段性擔保責任，交清了全部貸款本金、利息和罰息。之后，該公司向法院起訴，要求陳女士歸還上述款項。陳女士以對方存在嚴重欺詐為由抗辯，但最終法院判陳女士敗訴。

　　說明在期房交易中，購房人全額向開發商支付了房款，并向銀行還貸一定時間后才可能領到現房。如果開發商在房產買賣中對購房人違約，購房人仍須依照貸款合同的約定，按期向銀行履行還貸義務。其結果是購房人全額購買了存在質量瑕疵的房產；如果購房人停止向銀行按期還貸，則開發商在向銀行承擔連帶保證責任后，又將取得對購房人的追償權。

　　法官建議依照房貸合同，購房人不還貸是不會得到法院支持。為避免上述情況，購房人理應在得知開發商違約后，及時向法院提起違約之訴，與開發商解除不合格房產的買賣合同，或者取得一定范圍內的房款返還請求權，讓開發商修理不合格房屋、退還部分購房款。建議在貸款合同上提示購房人維權途徑，以約束開發商。

　　貸款銀行與開發商缺乏合作制約了房產抵押擔保的功能

　　典型案例宋先生向銀行辦理住房貸款后，未能按期還貸。貸款銀行即依照約定，從開發商某房地產公司為擔保特設的賬戶中，扣除了到期貸款本息。本案中，房地產公司在貸款合同中和銀行訂有期房抵押條款，但沒有對辦理房產證的期限做出限定，到宋先生向銀行還款違約時，期房抵押條款的內容也沒有實際履行。

　　說明房產抵押，是購房人在申請貸款后，須將房產證明交與貸款銀行，并由銀行對該房產辦理抵押登記手續。在實踐中，辦理房產抵押登記，需要貸款銀行與開發商協作進行。但就目前審理的房貸糾紛來看，開發商與貸款銀行往往對辦理房產抵押登記缺乏合作:貸款協議中既沒有明確辦理房產抵押登記的具體時間，也對雙方在合作辦理房產抵押時的權利義務，未做合理配置。這種模糊約定，極易導致貸款銀行和開發商發生糾紛。例如，貸款銀行能按時從開發商賬戶中扣除到期貸款本息，因而對辦理房產抵押登記久拖不決，可能導致購房人違約后，開發商拒絕承擔保證責任。

　　法官建議現階段案件顯示，房產抵押約定處于比較隨意狀態，沒有對期限做出明確規定。根源在于:貸款銀行用抵押房產進行拍賣方式收回貸款本息，存在風險，便拖延辦理抵押登記以規避風險。房產證什么時候能辦下來，雖然開發商和銀行不能掌控，但應明確約定在審批后幾天內銀行和開發商一起辦理抵押登記，從而減少糾紛。(魏瑋 北京市海淀區法院法官)