3月21日，在中國社會(huì)科學(xué)院舉行的房地產(chǎn)調(diào)研報(bào)告會(huì)上，經(jīng)濟(jì)研究所研究員汪利娜指出，目前購房者的負(fù)擔(dān)在日趨加重。特別從2004年以來，房價(jià)與家庭收入之比在增加，中等收入者目前的還貸已經(jīng)占家庭收入50%，“這是一個(gè)警戒線，如果進(jìn)一步加息，買不起房的人會(huì)更加買不起。”

　　汪利娜和金融研究所博士殷劍峰等多人，在去年底到今年初約2個(gè)月時(shí)間，分別在上海、北京、深圳等地進(jìn)行了廣泛調(diào)研，與政府房地產(chǎn)部門、開發(fā)商等進(jìn)行了接觸，得出上述結(jié)論。

　　上述各地屬于全國房價(jià)最高、價(jià)格上漲最快的城市。國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局在3月19日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2007年2月，全國70個(gè)大中城市的房屋銷售價(jià)格同比上漲5.3%，其中，新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲5.9%，深圳、北京位居全國漲幅前兩名，分別上漲9.9%和9.7%。

　　根據(jù)上述調(diào)研報(bào)告，未來如果不改變房地產(chǎn)供不應(yīng)求的局面，特別是政府依靠賣地提高房價(jià)的模式，房價(jià)將進(jìn)一步被動(dòng)上升。

　　供不應(yīng)求導(dǎo)致房價(jià)上升

　　從1999年國家實(shí)行住房體制改革以來，房價(jià)越來越高。近幾年隨著調(diào)控的力度加大，房價(jià)沒有出現(xiàn)下降的趨勢(shì)，而居民買房負(fù)擔(dān)日趨加重。社科院經(jīng)過調(diào)研認(rèn)為，這與整個(gè)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速增長期，以及市場(chǎng)嚴(yán)重供不應(yīng)求等因素有關(guān)。

　　2003年以來，中國經(jīng)濟(jì)增長連續(xù)多年在10%以上，其中城市化率上升很快，但是市場(chǎng)并未有相應(yīng)的商品房供應(yīng)。比如從1996年開始每年城市化率(城鎮(zhèn)人口比重)上升1.4個(gè)百分點(diǎn)，2005年城市化率為43%。而且家庭結(jié)構(gòu)不斷縮小，因此需要的住房面積，以及套數(shù)需要不斷增加。每年需要600萬套房屋，但實(shí)際上，除了2004年市場(chǎng)提供了400萬套以外，其他幾年每年只有300萬套左右。“供不應(yīng)求是常態(tài)。”汪利娜說。

　　至于在北京、深圳、上海等城市化率達(dá)到80%以上的地方，外來人口比重大，住房需求更大。上海、北京的非當(dāng)?shù)貞艨谫I房的比例分別占25%-27%和35%。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，北京均價(jià)每平方米在1萬元以上的房屋，外地人購房比例約占43%。

　　此外，推高房價(jià)還與政府不斷拉高土地價(jià)格，以及減少經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)有關(guān)。比如，北京三環(huán)內(nèi)不再供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房土地，四環(huán)內(nèi)的供應(yīng)房開發(fā)土地不多，且掛牌的土地占比很少。

　　隨著房價(jià)日趨攀升，買房者的負(fù)擔(dān)日趨加重。按照國家統(tǒng)計(jì)局對(duì)收入的7等分法，目前中等收入者的買房支出負(fù)擔(dān)比以前有所加重。按照30年按揭，30%首付全部房款，年利率5.3%購買商品房計(jì)算，中等收入者每月還款超過了全部收入的50%。

　　而考慮到收入差距，政策效果是“買不起房的越來越買不起”。根據(jù)計(jì)算，加息后高收入家庭多付出的還款，占全部收入的比例上升2個(gè)百分點(diǎn)，而中等收入、中等偏下收入者的該比例則分別上升4%和7.8%。汪利娜表示，“加息對(duì)于不同區(qū)域的影響也不同，在北京、上海、廣州的影響更大，其中北京的中產(chǎn)階層買房會(huì)越來越困難。”

　　實(shí)際上，目前由于居民購房負(fù)擔(dān)加重，房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)萎縮現(xiàn)象。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局有關(guān)數(shù)據(jù)，個(gè)人信貸增長額度占整個(gè)住房銷售額的比重，從2004年前的50%，下降到2005年的15%，2006年則下降到10%。

　　汪利娜認(rèn)為，上述情況與2004年頻繁加息，導(dǎo)致高收入者提前還貸，中低收入缺乏信貸能力有關(guān)。相反，如果將年貸款利率下降到3%，可以極大增強(qiáng)各個(gè)家庭的償還能力。

　　住房公積金管理需要改革

　　社科院金融所所長李揚(yáng)指出，中國需要全面厘清住房改革的思路，否則各個(gè)部門提出的住房改革方案很好，但是相互協(xié)調(diào)起來就有大問題。“解決住房問題是社會(huì)的任務(wù)，也是政府的任務(wù)。”他說。

　　6年前，社科院金融所曾建議不實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用房政策，因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房和商品房是雙軌制，前者會(huì)擾亂后者市場(chǎng)。不過此報(bào)告沒有被采納。迄今為主，上述問題的存在與此前研究的結(jié)果一致，即購買經(jīng)濟(jì)適用房的都是高收入者，低收入者并無購買經(jīng)濟(jì)適用房能力，而目前大量中低收入者被趕向商品房市場(chǎng)。

　　住房公積金方面也存在類似問題。作為解決住房的金融手段，住房公積金的主管部門是建設(shè)部，公積金管理機(jī)構(gòu)是一個(gè)具有行政管理性質(zhì)的事業(yè)單位部門。公積金每年產(chǎn)生大量的收入盈余，而普通居民卻沒有錢買房，說明公積金沒有很好地發(fā)揮作用。

　　同時(shí)公積金管理機(jī)構(gòu)既沒有財(cái)政部監(jiān)管，銀監(jiān)會(huì)也沒有資格插手。“金融問題需要有金融機(jī)構(gòu)管理、監(jiān)督，不能讓工程師管金融。”一位專家表示，需要加快體制改革步伐。比如公積金管理部門，將增值收益的部分拿去蓋廉租房，這本身就是“以公謀私”。他建議盡快將公積金的管理從建設(shè)部門分離出來，并成立住宅銀行，同時(shí)加快建立住宅法的立法工作。

　　社科院金融研究所的殷劍峰博士指出，中國需要借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，增加房地產(chǎn)消費(fèi)。目前中國房地產(chǎn)信貸額度占GDP(國內(nèi)生產(chǎn)總值)的比重是13%，與其他國家大約30%的比例相差很遠(yuǎn)。而住房信貸的違約率只有1%，實(shí)際上是很優(yōu)質(zhì)的貸款。(定軍)