春節(jié)剛過，經(jīng)歷短暫“冷卻”的房地產(chǎn)市場重新升溫。事實上，進入2007年，隨著房價的持續(xù)攀升，人們對樓市的熱情一直是有增無減。眼下，房價的未來走勢已成為各方關(guān)注的熱點，有人說漲，有人說跌，相關(guān)部門的信息口徑也不一，甚至互相矛盾。不確定的因素頗多，對于有意買房投資的人來說，更像是霧里看花。

　　投資買房收益率下降

　　春節(jié)期間，計劃投資房產(chǎn)的張先生一直猶豫不決。

　　他于 2006 年年初在北京東部某小區(qū)購買了一套 145 平方米的房子，總價為 130 萬。目前能以 152 萬元出售，而當(dāng)下的租金則為 6000 元 / 月。是租還是賣？他給記者算了一筆帳。　

　　如果目前出售的話，由于該套房屋在營業(yè)稅征收期內(nèi)，需要交納營業(yè)稅、印花稅、個稅以及土地增值稅。即總稅費＝總出售額 ×（ 5.5 %的營業(yè)稅＋ 0.05 %的印花稅＋ 1 %個稅＋ 1 %土地增值稅) 152×7.55% ＝ 11.476 萬。凈收益＝ 152-130-11.476 ＝ 10.524 萬。

　　“實際上，我所付出的成本還包括當(dāng)初買入時的契稅(購房價的 1.5% )、公共維修基金(購房價的 2% )、物業(yè)、裝修等費用。如果再減去這些費用，投資收益率僅略高于銀行利率。” 張先生告訴記者。

　　“6000元的出租價格還不錯，只是面臨著很多風(fēng)險，如房屋空置、租金下跌、成本上升等。由于我是貸款買房，最怕利率大幅上調(diào)。” 張先生說。

　　據(jù)統(tǒng)計，近幾年來，盡管北京市商品房同比增長幅度為 10% 左右，而租賃市場普通樓房的租賃價格只上漲了3% 左右，甚至某些區(qū)域因為供應(yīng)量過高，租金不升反降。

　　北京房產(chǎn)中介公司我愛我家的副總經(jīng)理胡景暉認(rèn)為，近幾年二手房租賃市場基本上處于不溫不火的狀態(tài)，對投資者來說，風(fēng)險很大。如果傳聞中加息的呼聲一旦成為事實，投資性買房人的實際收益率又要下降。

　　據(jù)記者了解，很多投資買房的人都面臨著租售兩難的狀況。如果賣掉，基本沒怎么賺錢；出租則風(fēng)險大，收回成本的時間太長。

　　升值11%才有利可圖

　　剛過去的一年，有人稱為房地產(chǎn)調(diào)控政策年。經(jīng)過一系列調(diào)控政策的洗禮，一手房市場的投資比例也在下滑。

　　北京某房地產(chǎn)中介公司的李女士告訴記者，房產(chǎn)投資要有收益的話，就要求商品房價格漲幅要超過包括銀行貸款利息、個人所得稅稅率、營業(yè)稅稅率、契稅稅率以及其他手續(xù)費在內(nèi)的總和。在一次性付款的前提下，目前購買一套普通住宅進行投資的最低交易成本大概是11 %。也就是說，房產(chǎn)在轉(zhuǎn)讓前必須要升值超過 11 %才有利可圖。

　　有關(guān)業(yè)內(nèi)人士稱，目前投資房產(chǎn)的風(fēng)險已越來越高，而更大的風(fēng)險則來自銀行貸款利率上調(diào)。目前，利率上調(diào)所造成的成本上升已開始顯現(xiàn)。2006年4月 28日、8月19日，央行先后兩次宣布貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 0.27 個百分點。若按目前一年期貸款基準(zhǔn)利率6.12%計算，假設(shè)買一套60萬元的住房，貸款40萬元，期限30年，僅利息就近48萬元。

　　“從我的研究來看，利率一般是隨GDP增長率上下波動2%，無論發(fā)達的市場經(jīng)濟還是新興的市場都是如此。我國的GDP增長一直在9%，利率應(yīng)該在11%左右。”中國社會科學(xué)院金融所金融制度室主任易憲容告訴記者，“利率逐步上調(diào)，債務(wù)負(fù)擔(dān)必然增加。”

　　另一方面，從國際通行的房屋“租售比”來看，也顯示目前投資買房存在風(fēng)險。

　　胡景暉告訴記者，在朝陽區(qū)的CBD核心地帶，富力城的兩居室租金在 3500 元 / 月，房價 96 萬元左右，租售比在為274∶1 ，而現(xiàn)代城也差不多在271∶ 1 。均已超出國際警戒線20-30% 。

　　“這就意味著，如果單純投資買房的話，依靠租金收益，買房人將在 30 年左右的時間內(nèi)收回投資。而國際公認(rèn)的二手房租售比警戒線是 1∶200 。顯然購房風(fēng)險加大了，畢竟未來30年內(nèi)不確定性因素太多了。”胡景輝說。

　　預(yù)計將有新政出臺

　　對投資買房者來說，最大的風(fēng)險還在于政府的政策導(dǎo)向。

　　國家發(fā)改委在剛剛發(fā)布的調(diào)查報告中指出，2006 年國家加大了對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，但當(dāng)前房地產(chǎn)市場運行中還存在不少困難和問題。突出表現(xiàn)在穩(wěn)定房價和調(diào)整結(jié)構(gòu)的效果不夠明顯。

　　據(jù)國家發(fā)改委最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，北京房價已經(jīng)連續(xù) 17 個月上漲，去年，北京房價更是創(chuàng)下了連續(xù)7個月兩位數(shù)增長的紀(jì)錄，位居各大城市房價增長最前列。

　　1月26日 ，北京市市長王岐山在總結(jié) 2006 年政府工作時坦言，北京房價增長過快，政府將采取措施抑制房價過快增長。

　　這些都預(yù)示著可能有更嚴(yán)厲的調(diào)控措施出臺。

　　北京市社科院、社科院社科文獻出版社1月底發(fā)布的報告預(yù)計，北京市房價將逐步趨于穩(wěn)定，并于 2-3 年后開始下降。研究者認(rèn)為， 2008 年以后以下幾個因素——開征物業(yè)稅、購房實名制、人民幣升值、利率調(diào)整、控制住宅商用、廉租房、經(jīng)濟適用房和限價房等，都可能會對當(dāng)前過熱的北京房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重要影響，并且在一定程度上抑制房價上漲甚至拉低房價。

　　北京市房協(xié)的蔡金水認(rèn)為：“物業(yè)稅的開征，會帶來購房容易養(yǎng)房難，手頭有多套房屋的人會因養(yǎng)房費用的增加而拋房，促進房屋資源的再分配，有利于打擊‘炒樓’者的‘積極性’。”

　　前一段時間北京市政府頒布的“禁商令”也分流了一部分商戶，這對許多處于中心地段的住宅來說，租金價格上升的空間已經(jīng)不大。而最近輿論關(guān)注的大戶型持有稅也會加大買房的持有成本，這也無形中增加了投資性買房的風(fēng)險。

　　某房產(chǎn)網(wǎng)站的編輯王迎新認(rèn)為，現(xiàn)在個稅是兩種征收方式任選，如果取消 1 %的規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行 20 %的標(biāo)準(zhǔn)，屆時對投資者的打擊將是致命性的。而且長線投資需要漫長的等待升值的過程。如果投資者把一大筆資金投入到房產(chǎn)中，一旦出現(xiàn)意外需要現(xiàn)金時，折現(xiàn)就很困難，通過買賣則損失很大。

　　種種跡象表明，買房投資的收益已經(jīng)變小，短期投資因為稅收增加買賣雙方都沒有占到“便宜”，長線投資則因政策變動而帶來的風(fēng)險比較大。（李忠峰）