繼成都、南京等城市之后，北京也下令嚴(yán)格對(duì)個(gè)人出租房屋進(jìn)行征稅制度。 北京市地稅局日前公布，從2月1日起，個(gè)人出租房屋收入將嚴(yán)格按照5%綜合征收率征稅，其中包括征收率為0.5%的個(gè)人所得稅、征收率為4.5%的其他地方各稅。
分項(xiàng)繳稅完稅
可得兩份證明
繼成都、南京等城市之后，北京也嚴(yán)格對(duì)個(gè)人出租房屋進(jìn)行征稅制度。北京市地稅局日前公布，從2月1日起，個(gè)人出租房屋收入將嚴(yán)格按照5%綜合征收率征稅，其中包括征收率為0.5%的個(gè)人所得稅、征收率為4.5%的其他地方各稅。北京地稅局個(gè)人所得稅處處長(zhǎng)劉安樂(lè)表示，為納稅人提供兩份完稅證明，可以方便納稅人在個(gè)稅申報(bào)時(shí)進(jìn)行計(jì)算。
個(gè)人出租房屋按照5%的稅率征稅不是新政策，從2004年已開(kāi)始實(shí)施，至今主要是由房主到地稅部門(mén)自行申報(bào)。此次重申嚴(yán)格執(zhí)行的個(gè)人出租房屋收入按5%綜合征收率征收的稅款中，分別包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、個(gè)人所得稅等地方各稅。
北京市地稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，個(gè)人出租、轉(zhuǎn)租、再轉(zhuǎn)租房屋的收入，可以在5%綜合征收率和分稅種征稅兩種繳稅方式中自選。但是，選定綜合征收率繳稅后，就必須嚴(yán)格按5%的綜合征收率繳納稅款。繳稅后，稅務(wù)機(jī)關(guān)將給納稅人開(kāi)具包括房產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅的完稅證明。
業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，這部分稅金將是一筆很可觀的數(shù)字。去年，北京市個(gè)人出租房屋繳稅已經(jīng)超過(guò)2億元，比上一年又有新的增長(zhǎng)。但這一數(shù)據(jù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于理論計(jì)算的出租房稅收。
據(jù)相關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)， 2006年北京市存量房近400萬(wàn)套，約80萬(wàn)套房產(chǎn)上市出租。目前北京市住宅租賃平均價(jià)格為2400元/套，房主平均理論年收益28800元。按照實(shí)際收入5%的綜合稅率繳納稅金計(jì)算，房主出租整年應(yīng)上繳費(fèi)用：28800×5%=1440元。整個(gè)租賃市場(chǎng)稅金為：800000×1440=11.52億元左右。
房東拒給發(fā)票違法
租房房客應(yīng)索要發(fā)票
“現(xiàn)在很多人租房子都不簽正式的合同，只是有個(gè)口頭協(xié)議，而且絕大部分人都不知道租房也可以向房東索要發(fā)票，房東拒絕給發(fā)票其實(shí)是違法的。”北京市地方稅務(wù)局局長(zhǎng)王紀(jì)平呼吁，租房人應(yīng)該提高索要發(fā)票的意識(shí)，不要讓房屋出租人偷稅漏稅。
目前，北京的房屋承租人中70%都只是跟房東達(dá)成了口頭協(xié)議，并沒(méi)有簽訂書(shū)面合同，這其實(shí)是不利于房屋承租人權(quán)益保護(hù)的。從法律規(guī)定來(lái)說(shuō)，房東是通過(guò)財(cái)產(chǎn)租賃來(lái)取得收入的，理應(yīng)繳納相應(yīng)的所得稅，否則就是違反了稅法中的相關(guān)規(guī)定。但由于絕大部分承租人都沒(méi)有索要發(fā)票的意識(shí)，這部分房屋租賃所得稅大部分就都漏掉了。
那房東應(yīng)該去哪兒開(kāi)發(fā)票呢？“房東應(yīng)該自覺(jué)向稅務(wù)部門(mén)上報(bào)自己的出租房所得，由稅務(wù)部門(mén)核算后開(kāi)具發(fā)票。”王紀(jì)平說(shuō)道。
租賃價(jià)格會(huì)穩(wěn)中略升
上升的空間不會(huì)大
業(yè)內(nèi)人士告訴記者，無(wú)論是低端民宅租賃市場(chǎng)還是中高端公寓租賃市場(chǎng)的變化，對(duì)整個(gè)租賃市場(chǎng)不會(huì)帶來(lái)實(shí)質(zhì)性的變化，租賃價(jià)格上升的空間不會(huì)大。
由于2006年加征多項(xiàng)二手交易環(huán)節(jié)的稅項(xiàng)，使得部分二手住宅房源逐漸轉(zhuǎn)到租賃市場(chǎng)，形成2007年租賃市場(chǎng)房源放量。與供給增大相對(duì)應(yīng)，2007年的租賃需求也會(huì)擴(kuò)大：受房?jī)r(jià)和稅收影響，對(duì)新房和二手住宅卻步的購(gòu)房者棄買(mǎi)求租的現(xiàn)象不斷增多；而舊房拆遷、老房改造的人群由于“戀舊情結(jié)”選擇在原住址附近租房，這些都會(huì)增大租賃需求。
據(jù)有關(guān)方面的數(shù)據(jù)，目前北京常住外來(lái)人口340萬(wàn)，其中260萬(wàn)為租賃人群；本地人口1100萬(wàn)，其中50萬(wàn)為租賃人群，北京租房者總計(jì)310萬(wàn)左右。但考慮到北京勞動(dòng)密集型企業(yè)的外遷，及北京未來(lái)可能加強(qiáng)對(duì)流動(dòng)人口的管理，預(yù)計(jì)2007年北京總體租賃市場(chǎng)成交量將上漲8%左右。
但由于房屋租賃強(qiáng)制備案的實(shí)施，普通住宅租賃市場(chǎng)的房主為了保證自身既得利益，會(huì)將相關(guān)費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁給求租者，這將促使普通住宅租賃價(jià)格指數(shù)微漲。加之5%的租賃綜合稅，普通住宅租賃價(jià)格預(yù)計(jì)將穩(wěn)中略升，但上升空間不大。
住宅租賃多為賣(mài)方市場(chǎng)
稅金可能轉(zhuǎn)嫁給租房人
不少人擔(dān)心，納稅后房東會(huì)不會(huì)因此提高租房?jī)r(jià)格呢？專(zhuān)家認(rèn)為，就像你平時(shí)買(mǎi)東西一樣，商品的價(jià)格里面已經(jīng)包含了稅錢(qián)，可是你并不會(huì)考慮如果沒(méi)有那5%的稅，這個(gè)東西的價(jià)格會(huì)便宜多少，而是只要你覺(jué)得合適就會(huì)買(mǎi)下來(lái)。隨著稅收體制的逐步完善，今后房屋出租的稅額部分也將逐漸包含在公示的出租價(jià)格當(dāng)中，也就是說(shuō)承租人一開(kāi)始看到的就是含稅的租房?jī)r(jià)格，你覺(jué)得合適就租，不合適還可以再挑別的。
實(shí)際上目前住宅市場(chǎng)屬賣(mài)方市場(chǎng)，房屋出租稅遭轉(zhuǎn)嫁在所難免。“早就聽(tīng)說(shuō)出租房子要上稅，簽合同的時(shí)候我就有話在先，我會(huì)把這部分稅金加到房租上。”家住北京朝陽(yáng)區(qū)的李先生告訴記者。
李先生在團(tuán)結(jié)湖附近有一套60平方米的二居室空閑房屋。目前房屋出租給一對(duì)白領(lǐng)夫妻，租金為2000元/月。
“我這房按繳納5%的租賃綜合稅費(fèi)，要繳稅100元。我這套房屋地理位置比較優(yōu)越，我不擔(dān)心租不出去。”李先生說(shuō)。“如果不要發(fā)票的話，這5%的稅就不用交了；如果要發(fā)票的話，一般誰(shuí)要誰(shuí)交稅。”近兩天，記者在幾家二手房店咨詢(xún)時(shí)，均聽(tīng)到了這樣的答復(fù)。也就是說(shuō)，雖然《通知》要求房主要交5%的稅，但因?yàn)橐话愣际亲夥咳艘l(fā)票，這部分稅費(fèi)還是變相由租房人出。
北京有名的房地產(chǎn)中介公司我愛(ài)我家的李季告訴記者，對(duì)于月租金3500元以下低端民宅租賃市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，業(yè)主可能會(huì)選擇轉(zhuǎn)嫁承租人稅費(fèi)的方式來(lái)確保自身利益，造成租房實(shí)際成本上升。“鏈家地產(chǎn)”相關(guān)人士介紹，目前普通住宅市場(chǎng)處于賣(mài)方市場(chǎng)，供需比例在1比2.5至1比3。其中軌道沿線、學(xué)校周邊等租賃熱點(diǎn)區(qū)域供需比則大概在1比3至1比4左右，因此，稅費(fèi)很容易轉(zhuǎn)嫁到房租里或者直接轉(zhuǎn)嫁到承租者身上。
而對(duì)于中高端公寓租賃市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，可能會(huì)造成成交困難，實(shí)際成交量下降。”高端租賃市場(chǎng)的情況與低端住宅租賃大相徑庭。鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，月租金在3000元以上租賃房屋供需比在3比1至3.5比1左右，處于買(mǎi)方市場(chǎng)。租戶(hù)的選擇性比較大，業(yè)主轉(zhuǎn)嫁稅費(fèi)的結(jié)果很可能只是會(huì)使房屋的空置期加長(zhǎng)，因此稅費(fèi)很難轉(zhuǎn)嫁到房租中。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)部的相關(guān)人員表示，此項(xiàng)政策的實(shí)施對(duì)二手出租業(yè)務(wù)的影響不大，租戶(hù)一般會(huì)根據(jù)資金預(yù)支調(diào)整租房需求。而隨著租金和交易成本的增加，可能會(huì)促成房?jī)r(jià)的進(jìn)一步上漲。
北京地稅重申個(gè)人出租房要納稅(背景)
針對(duì)個(gè)人出租房進(jìn)行征稅開(kāi)始于2004年，國(guó)稅總局規(guī)定，個(gè)人出租房屋需要繳納包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、個(gè)人所得稅等8項(xiàng)稅種。納稅人在繳納個(gè)人出租房屋稅款的時(shí)候，可以自行選擇按5%的“綜合征收率”或者“分稅種計(jì)征”任意一種方式繳納稅款。
北京市地稅局通知強(qiáng)調(diào)，從2月1日起，個(gè)人出租房屋收入將嚴(yán)格按照5%綜合征收率征稅。（李忠峰 邢飛)
