買房人應弄清需求，慎重出手

　　出鏡“庖丁”：張棻 趙喜斌

　　2008年經(jīng)濟發(fā)展“變幻莫測”，不少人在這一年的樓市中或付出昂貴學費，或游走在愛與痛的邊緣。孫子兵法中有“知己知彼方能百戰(zhàn)不殆”之說，這一說法已流傳千年，并被無數(shù)的事實證明是真理。

　　牛年伊始，眾人期盼借著牛年的“鴻運”能夠股票解套、樓市抄底,好好地“牛氣”一把。買還是不買？購房者應對房地產(chǎn)市場這一“敵情”反復偵查，否則就只能“隔山打牛”了。

　　買在高點

　　50天后選擇退房

　　每次路過得而復失的房子，孫靖都不由自主地心里一堵。去年11月，孫靖退掉了原本打算今年當婚房的兩居，結束了50多天短暫的“有產(chǎn)階級”時代。

　　2008年9月，孫靖和女友籌了20萬首付款，買下東四環(huán)百子灣附近一套總價100萬元的期房，來年3月交房。盡管此后每個月孫靖都得還上5000塊錢的房貸，但在他看來，這是擁有一個家必不可少的基礎。

　　一進入2008年，關于房價要跌的說法就彌漫在京城樓市上空。一直有買房打算的孫靖心里隱約閃爍出一點夢想即將成真的火花。

　　他每天上班的時候也要偷空去幾個有名的地產(chǎn)論壇“潛水”，看“多軍”和“空軍”之間唇槍舌劍的激烈論戰(zhàn)；到了周末，要么和女友轉戰(zhàn)城市東北面的大小樓盤搜集情報，要么就到最近兩年買了房的朋友家里“參觀學習”。

　　半年過去，孫靖的耐心漸漸銷蝕殆盡。雖說通州等地的房價有所松動，但是城里的房價依然有升無降，他開始擔心堅挺的北京樓市會繼續(xù)飆升。這時，新聞里某些地方政府出手托市的消息擊破了孫靖的心理防線，他覺得房價是不可能降了，不如抓住降息周期的機會趕緊出手。

　　2008年9月，孫靖用每平方米將近1.6萬元的價格買下了這套自己反復看過四次的房子。

　　然而捉摸不定的市場卻跟他開了個玩笑。一個星期之后，該樓盤接下來一期的商住兩用小公寓，開盤價只有每平方米1.4萬元。國慶之后，價格更是跳水到了1.1萬元。1.6萬元這個價格再也沒有出現(xiàn)過，孫靖明白自己正好買在了高點上，還沒到手的房子已然縮水近四分之一。接下來的一個月，孫靖托朋友找門路，軟硬兼施終于退掉了合同還沒焐熱的房子。

　　退掉房子之后的孫靖并不輕松，20萬首付款就這么躺在了活期賬戶里。“房子我肯定得買！我就是傳說中的‘剛需’啊！我不買房，我女朋友同意，她媽都不同意。這錢就不敢干別的了，房價一合適，隨時就得出手！”一說到買房，孫靖的語調都提高了八度。

　　退房之后，他的生活又退回到了買房前的“潛水”和“學習”階段。最近，孫靖身邊對樓市有所關注的朋友分成了兩派，一派力挺他五月份之前出手——“只要過完年房價不跌，五月份之后一定會漲上去”；另一派則強烈建議他無論如何扛到下半年——“金融危機的影響才剛開始，房價還得陰跌，下半年你再看吧！”

　　連公司里剛來一年多、一直租房住的學妹都給他支招：“我覺得你還是買6月份之前交的房子，七八月份租房的人特多，你一買下來趕緊租出去，能租個高價……”這個建議還沒說完就被孫靖“封殺”了：“你是惦記著讓我便宜點租給你吧？”

　　經(jīng)過無數(shù)次議論、討論、爭論之后，孫靖現(xiàn)在已經(jīng)不再關注“多空”對戰(zhàn)，也不再關心房價什么時候是低點。既然自己是板上釘釘?shù)摹皠傂琛保�那么最重要的是合適的地段、面積和戶型，而非最低的價錢。

　　他面臨的已經(jīng)不是“買”與“不買”的問題，而是買什么，怎么買的問題：即使2009年遠不是樓市的最低谷，至少優(yōu)惠的房貸政策和剛剛開始的降息周期能讓自己買得更劃算。

　　捂緊錢袋

　　等待換房時機

　　“如果上天再給我一次機會，讓時光能夠倒流4年，我一定要對兩居室說：買下你！如果一定要給這份沖動定個價，我希望永遠是5000元／平方米。”杜輝套用周星馳的“名言”，在博客中宣泄郁悶。

　　杜輝，有房一族，但小窩只是間一居室。2004年底，他花了30萬元買了個55平方米的一居。牛年，他將榮升為爸爸，添丁加口，三個人顯然無法再屈身于一居室。“當時沒想得太遠，經(jīng)濟實力有限，放棄了兩居。”沒有一步到位的杜輝不禁嘬了嘬牙，狠狠拍了下大腿。

　　在一系列政府“組合拳”后，北京的房價開始原地踏步甚至后退。杜輝搜房的腳步也逐漸放緩，“現(xiàn)在的房價太不穩(wěn)定了！等再降降，買套兩居室，把現(xiàn)在的租出去。”杜輝等待房價探底。

　　房價下跌讓已經(jīng)買房的人開始擔心自己的房子縮水貶值；沒有買房想買房的人依然在喋喋不休地抱怨房價跌得還不到位，但與此同時，他們內心的真正想法是——擔心自己買房之后房價繼續(xù)下跌，因此多數(shù)人繼續(xù)邊觀望邊抱怨。

　　顯然，還有很多和杜輝一樣等待房價觸底的觀望者，難以成為買房族，因為他們認為：房價可能還沒有到底，還會一直向下。

　　房價還會跌嗎？是捂金還是出手？這樣的博弈依舊會在牛年上演。房子是一定要買的，但杜輝還是決定一家三口先擠在一居中等待：“我決定捂緊錢袋，尋找到一個性價比最好的房子再出手。”

　　長線投資

　　專盯二手房

　　程新鋼是一家房屋中介的常客，除了自住的房子，他還有兩套房子出租。最近一段時間，程新鋼有事沒事總愛到附近中介轉悠，打聽有沒有“超值”的房子要出售。

　　對于“超值”，程新鋼的定義是：出國、資金周轉、失業(yè)等急于出售，而且定價便宜的房子。他的第二套房子就是這樣“淘”來的。一套靠近地鐵80多平方米的房子以52萬在中介掛牌出售，經(jīng)過討價還價，程新鋼最后以51萬成交。這套房子最高時升值了17萬元，程新鋼卻沒有打算出售。“我更多的是做長線投資，主要靠收取租金賺取回報。”與一般投資者不一樣，程新鋼幾乎不“碰”新樓盤。他說，地產(chǎn)商都很精明，新樓盤的價格水分比較大，搞不好就會被套進去。尤其目前的房地產(chǎn)市場，新盤定價已透支升值空間，投資風險大。

　　“房貸利率低、價格降，該再出手了。”除了中介，尋找報紙廣告中的“獵物”，也成了程新鋼每日“必修課”。他很滿意“淘”來的兩套房子：“都是交通比較方便的地方，每個月總租金超過4000元。”

　　專家點評

　　上半年可能有抄底機會

　　近日，北京市社科院發(fā)布《北京經(jīng)濟發(fā)展報告藍皮書》中有關專家認為，今年房價降幅不會很明顯。同時，在這期間商品房銷售量會繼續(xù)有所回升。如果2009年下半年國際金融危機不繼續(xù)惡化，中國一系列保增長、擴內需的宏觀調控政策切實有效，預計屆時北京的商品房銷售價格將會重新抬升。因此2009年上半年，對真實住房需求的購房者將是一個比較好的出手機會。

　　律師張志曉(房地產(chǎn)公司法律顧問)：

　　從具體的房價技術層面看，房價的迅速推高，一是炒房人炒起來的，二是從房價迅速高漲使一部分人怕房價再漲更買不起的恐慌性購買，三是人民幣升值和房地產(chǎn)價格上漲使一部分外資進入中國投資于房地產(chǎn)。

　　鏈接：北京商品房均價有望降到8000元

　　北京市社科院發(fā)布的《北京經(jīng)濟發(fā)展報告藍皮書》中預測，認為不論從國際國內經(jīng)濟環(huán)境來看，還是從北京房地產(chǎn)近期走勢來看，北京商品房銷售均價仍將維持下跌的態(tài)勢，到2009年下半年如果整個經(jīng)濟開始好轉才有轉機。

　　北京市社科院認為，接下來的一到兩個月，由于限價房集中銷售，商品房銷售均價將會有比較大的降幅，可能會出現(xiàn)再降10%到20%的局面。也就是說，商品房銷售均價有可能降到每平方米8000元左右。但這個均價是用當期的銷售額除以銷售面積得到的價格，不同于統(tǒng)計局所公布的房屋銷售價格，也不是某個區(qū)域某個樓盤的均價，不同地理位置、不同居住環(huán)境、不同戶型和朝向的房屋價格肯定存在差異，因此不應機械套用。 (內容僅供參考，不做投資建議)