倪某在四個月前收到了法院寄來的一份起訴狀，其上列明原告為朱某，被告為倪某和梁某。朱某在起訴狀中稱，2006年初，朱某出資并貸款購買了本市某處房屋一套，由于自己信用不好，所以產(chǎn)權(quán)人寫了一個朋友梁某的名字。同時在朱某的要求下，梁某寫了一個承諾書表明：該房屋的所有權(quán)及其他權(quán)利義務(wù)歸朱某所有且負(fù)責(zé)。該房屋裝修后，一直由梁某居住使用。后來梁某背著朱某將房屋出售給了倪某。朱某訴至法院，要求確認(rèn)梁某與倪某簽訂的房地產(chǎn)買賣合同無效。倪某看到訴狀覺得莫名其妙，自己購房時看到產(chǎn)權(quán)證上只有梁某一個人的名字，而且看房時梁某也一個人住在這套房屋內(nèi)，根本不知哪里冒出個倪某。

　　《中華人民共和國物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)物的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模�自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。本案中，梁某擁有該房屋的產(chǎn)權(quán)證，產(chǎn)權(quán)證上只有梁某一個人的名字，且梁某也實際居住在該房屋內(nèi)，所以在梁某與倪某進(jìn)行房屋買賣交易過程中，倪某有理由相信梁某有權(quán)處分自己名下的房屋。現(xiàn)在朱某憑供梁某出具的承諾書，主張自己是所有權(quán)人，梁某無權(quán)處分其所有的房屋，主張梁某與倪某簽訂的房地產(chǎn)買賣合同無效沒有法律依據(jù)。由于不動產(chǎn)以登記為準(zhǔn)，該承諾書不能對抗登記機(jī)構(gòu)辦理的產(chǎn)權(quán)證，而且該承諾書不具有對抗第三人的效力，不能約束購房人倪某。倪某作為善意購房人，理應(yīng)依據(jù)房地產(chǎn)買賣合同取得該房屋的產(chǎn)權(quán)，故倪某與梁某簽訂的房地產(chǎn)買賣合同有效，朱某的訴訟請求不應(yīng)得到法院的支持。

　　法院支持了我方的觀點，判決駁回朱某的訴訟請求。

　　(作者系地產(chǎn)星空法律顧問、上海市申房律師事務(wù)所主任、律師)