面對一路瘋漲的房價，房產投資曾經是“穩賺不賠”的法寶，部分投資型購房者甚至不惜資金高位入市。然而，去年年底開始的冷清銷售，使諸多樓盤加入打折降價的隊伍中，房產價值隨之縮水，甚至可能成為負資產。

　　本報聯合搜房網最新調查顯示，面對低迷的樓市以及一路下跌的房價，近九成投資型購房者急于脫手套現。其中，近一成人已開始實施出售計劃。

　　與此同時，來自二手房中介公司中原地產的數據顯示，目前在二手房市場掛牌等待出售的房源中，有近一半都來自投資型購房者。

　　炒房者故事

　　“房價調整不知還要多長時間”

　　在大多數投資型購房者中，李杰算是幸運的，由于生意上的資金需要，無意中在房價高位的時候賣掉了其中兩套投資型住房。如果不是如此，他也早已像其他部分投資型購房者一樣被牢牢套住。

　　李杰說，長期來看“北京房價在調整后還將上漲，但是這個調整過程需要多長時間就不知道了。“如果沒有金融危機，沒有資本市場的暴跌，房價即使下跌也不會影響房產投資收益，房地產投資應該作為長期投資。”

　　然而，整個經濟環境不允許房地產作為長期投資存在，股票被套牢，薪水獎金驟降，甚至可能面臨失業的危險，面對不斷下跌的房價，脫手套現成為眾多房產投資者亟待解決的問題。

　　56萬現金起家一下就買了三套

　　2005年，李杰開始實施他的房產投資計劃。那年初，李杰在朝青板塊華紡易城項目同時購買了兩套住房。

　　同時，他還在同區域的A-Z　TOWN愛這城項目購買了一套一居室。

　　據李杰介紹，這三套房他的總投入在56萬元左右，出租的租金能抵大部分月供，自己只需要負擔少量的月供。“在等待漲價的過程中，用租金來養房。”李杰說，其實這個過程只有大概一年多的時間。

　　為籌錢賣第一套房 凈賺60萬

　　2007年，房價一路瘋漲，并沒有停下來的意思，很多人排隊都買不到房，很多樓盤開盤前三四天就有人排隊，代排隊的農民工從按天計酬到按小時計酬，甚至出現了高價倒號的黃牛黨。“有項目竟然一周漲了2000元。北京房價會不會像上海一樣出現降價潮？”李杰開始有些懷疑，但北京房價卻一直沒有降價的勢頭。

　　當年7月，李杰與人合伙的機械工廠資金出現問題，急需30萬元的資金周轉，于是把華紡易城的三居室賣了，當時價格已經漲了一倍多，房子賣出后，除了急需的30萬元搞定，李杰手里還凈賺大約60萬元現金。

　　手里有了閑錢，李杰當年10月又在媒體村項目購買了一套兩居室，余下10萬元用來還月供。

　　“暴利時代將過去是時候出手了”

　　今年以來，房地產市場停止了一路上漲的勢頭，開始有樓盤進行降價促銷，雖然力度不大，但讓李杰認識到了房產投資暴利的時代即將過去，用他的話說就是，“是時候出手了”。

　　今年 6月，李杰以13000元/平方米的價格將華紡易城的兩居室脫手出售，賺了60萬元。據李杰介紹，他雖然以低于市場價1000元的價格出售，但與出手第一套房相比還是有些困難，購房者明顯不急于購買，并且開始討價還價。“現在看來，那已經是最高價了。”李杰說。

　　幸運的是，11月底前后，媒體村那套房就要交房了，交房后李杰說準備馬上進行裝修，預計出租的租金也能達到6000元每月，還款壓力就小了很多。李杰認為，這個區域周邊的商業配套正在建設，相比其他區域樓盤抗跌性更強，加上奧運效應，房價應該不會大幅下跌。

　　炒房者成功運作四套房示意圖

　　炒房人：李杰 炒房初始現金：56萬元 開始炒房時間：2005年年初

　　A-ZTOWN愛這城一居室一套

　　購買時間：2005年年初 價格：7000元/平方米 面積：70平方米總價：49萬元(不含稅費及利息) 首付：13萬元 月供：2700元月租金：2800元 投資現狀：用租金還月供，尚未出手

　　華紡易城三居室一套

　　購買時間：2005年年初 價格：6300元/平方米 面積：140平方米 總價：88萬元(不含稅費及利息) 首付：30萬元 月供：3900元 月租金：2500元炒房收益：2007年7月出售，凈賺60萬元

　　華紡易城兩居室一套

　　購買時間：2005年年初 價格：6300元/平方米 面積：90平方米總價：57萬元(不含稅費及利息) 首付：13萬元 月供：2700元 月租金：2000元炒房收益：2008年6月出售，凈賺60萬元

　　媒體村兩居室一套

　　購買時間：2007年10月 價格：13000元/平方米 面積：105平方米 總價：137萬元(不含稅費及利息) 首付：50萬元 月供：6000元 投資現狀：用出售其他房產賺的錢還月供，尚未出手

　　朋友不聽勸錯過最佳脫手時機

　　與李杰相比，他的朋友徐青就沒有那么幸運了。在李杰的推薦下，徐青于2007年5月在東四環附近某樓盤購買了一套一居室作為投資，當時的價格是9800元/平方米，該樓盤價格一路上漲，最高價達到14000元/平方米。

　　今年6月，徐青沒有聽李杰的勸告，降價出售，他認為房價還會繼續上漲。現在該樓盤的價格已經回落到11000元/平方米左右，而真正的成交價要比這個價更低，想脫手套現并且賺錢的可能性變得很小了。

　　徐青的房子在中介公司登記到現在已經3個多月了，價格調了又調，看房的人不少，但到現在還沒賣出去。

　　李杰說：“誰會選擇在降價的時候買房呢？一般的人都認為房價還會再降，他錯過了最佳出手時機。”

　　市場拋售現象

　　投資客拋售占二手房總房源近半

　　據中原地產統計數據顯示，目前，投資型購房者拋售占二手房總房源量近一半。

　　今年3月開始，擁有多套住房的投資客拋售現象集中出現，普遍拋售兩三套以上，同時價格都有商量的余地。

　　今年7月前后，占總量三成多的投資客開始大量拋售房產，尤其是在2002年-2004年間投資房產的投資客由于購房時價格較低，此時以低于當前市場價的價格出售房產也不會賠錢，僅是收益降低一些。

　　然而，情況還在進一步“惡化”。據東四環附近某中介公司門店經理介紹，在實際交易的過程中，只有低于市場價的房產可以勉強順利成交。大多價格高位徘徊的房產項目仍舊在消費者日漸濃重的觀望情緒中留在業主手中。

　　專家觀點

　　中高端住宅進一步調整空間較大

　　華迅商業地產秘書長郭杰表示，雖然政府出臺了一系列救市政策，但購房者觀望情緒仍然濃厚。同時，資本市場暴跌使很多投資者的資產嚴重縮水，此外，對房價走跌的預期等綜合因素，使眾多投資型購房者急于脫手套現，特別是高價入市的投資型購房者，很可能會面臨負資產的危險。

　　郭杰介紹，投資型購房者中有很多是2005年前后入市，當時北京房價還相對較低，因此這部分購房者拋售時會降低收益率，使二手房成交價格降低。

　　他認為，一些透支了價值的中高端住宅樓盤價格進一步調整的空間較大，如果購房者在高價時購買這部分房屋應盡快出手，減少可能帶來的損失。而另外一部分低位入市的投資型購房者則可作為長期投資。（記者張東妮）