巴菲特有一句經(jīng)典名言，退潮時，我們才知道誰在裸泳。這句話套用在近兩年瘋狂上漲的房價方面一點也不為過。

　　買房人淪為負首付者

　　近期，由深圳出現(xiàn)的一些業(yè)主因為房價大幅下跌而要求房地產(chǎn)開發(fā)商退房的“團退”現(xiàn)象正似乎有向全國蔓延之勢。本報駐深圳記者在中糧地產(chǎn)股東大會現(xiàn)場看到，在股東大會結(jié)束后，公司高管竟然從會場的后門跑了，因為前門有些業(yè)主正在打著橫幅等著他們。

　　對此，有人認為這些業(yè)主是咎由自取，自不量力�；蛟S人們的評論從法律的角度來看似乎是對的，因為簽約的雙方是“平等自愿的”。然而，經(jīng)本報記者深入了解，真實情況似乎并不止于此，一些房地產(chǎn)開發(fā)商和銀行為了其經(jīng)濟利益，在其中推波助瀾的“不恰當行為”甚至是相互勾結(jié)、一丘之貉的行為也是值得廣大購房者深思和警醒的，也是值得有關(guān)當事人和監(jiān)管當局注意的。

　　4月18日，深圳一位購房者發(fā)郵件給《證券日報》投資者維權(quán)郵箱bjnewsreporter@，講述自己買了深圳一家明星地產(chǎn)公司的房后，搖身一變成為“負首付者”的過程，提到自己“買房兩天后，房地產(chǎn)開發(fā)商大幅下調(diào)價格，我的房子瞬間縮水35萬，短短兩天，我的貸款還沒有下來，首付才31萬，兩天就這樣跌成了負首付。”

　　深圳一家房產(chǎn)中介商講道，由于近幾來房價的不斷上漲，特別是去年和前年，房價上漲的速度越來越快，給人的心理壓力也是越來越大。段女士就在這樣的背景下于2008年2月19日前去看房的。

　　段女士在郵件中介紹道，當時的銷售人員稱他們公司優(yōu)惠活動2月21日截止。21號以后這么優(yōu)惠的活動就沒有了，而且近期也不可能有更優(yōu)惠的活動了，現(xiàn)在買是挺合適的。于是，段女士在26號簽了購房合同�？墒�29號房地產(chǎn)開發(fā)商大幅調(diào)價，“我的房子由原來的148萬變成了113萬，兩天縮水35萬，還不算他們當時的買一套送兩萬，買二套送四萬的活動�！�

　　地產(chǎn)商變相違反90/70政策

　　段女士買的房子非常特殊，雖然是“一套房子”，但有兩個房產(chǎn)證，因為這兩套房子是打通的。

　　段女士在4月18日接受記者的電話采訪時表示，當時她也覺得奇怪，開發(fā)商告訴她這是為了規(guī)避國家的90/70政策。90/70政策是指2007年8月7日《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》，其中要求“城市新審批、新開工的住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上�！�

　　對此，一位曾擔任過湖北某市房管局新聞發(fā)言人現(xiàn)為該局信訪負責人表示，他認為房地產(chǎn)開發(fā)商把“兩套房子打通算做一套出售”的行為違反了國家90/70政策。

　　段女士的兩套房子都是首付2成購買的，其余房款是向兩家銀行借貸的。段女士向記者透露，她在房地產(chǎn)開發(fā)商提供的1個房間里同時與2家上市銀行簽訂了借款合同，首付比例皆是2成。

　　早在2007年9月27日，央行與銀監(jiān)會便聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知。通知要求“對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以下的，貸款首付款比例(包括本外幣貸款，下同)不得低于20%；對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的，貸款首付款比例不得低于30%；對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%”。

　　由此可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)商通過聰明的運作，成功地歸避了國家住房的信貸政策。而二家經(jīng)辦銀行對此也是睜一只眼閉一只眼，明知借款人購買了“二套住房”，卻仍然為其辦理了首付20%的按揭貸款。

　　銀行強行發(fā)放按揭貸款

　　更讓段女士傷心的是兩家銀行不顧其利益而強行發(fā)放貸款的粗暴行為。當房價下跌后，段女士打電話給銀行的工作人員，要他們不要放貸款，放款一定要通知她，可一家銀行告訴她：沒有辦法，房地產(chǎn)開發(fā)商讓他們放他們就放，并稱他們跟房地產(chǎn)開發(fā)商是簽了協(xié)議，一定要放的。另一家銀行同意放緩(發(fā)放)貸款�？墒呛笠患毅y行第二天在沒有通知她的情況下就放款了，緊跟著前家銀行也放了。雖然事隔多日，段女士在電話中談及此事時仍然非常激動，記者明顯感覺到她欲哭無淚的感覺。

　　對此，一位銀行資深信貸經(jīng)理對記者表示，雖然借款人提前簽訂了借款合同，但銀行也不能據(jù)此強行發(fā)放貸款，因為這違背了借款人的真實貸款意愿和貸款需求。在實際操作中，房地產(chǎn)開發(fā)商和購房人為了省事，在簽訂購房合同的同時(或稍后的幾天)也簽訂了借款合同。但只要貸款沒有發(fā)放，當借款人要求銀行暫不要發(fā)放該筆貸款時，銀行就應該不予放貸，因為這違背了借款人的意志，借款人此時已經(jīng)沒有或者說暫時沒有借貸的需求了。貸款暫停發(fā)放后，由房地產(chǎn)開發(fā)商與購房人來商議他們之間的事。

　　上述銀行人士介紹，銀行與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的確是有協(xié)議的，但一般內(nèi)容都是房地產(chǎn)開發(fā)商向銀行推薦合適的購房人(借款人)，銀行給予審查是否同意發(fā)放這筆住房按揭貸款。但肯定不會有房地產(chǎn)開發(fā)商要求銀行發(fā)放貸款，銀行就必須放款的條款，否則銀行豈不成為房地產(chǎn)開發(fā)商的附庸？

　　在了解到這位段女士所購買的房屋是深圳一大型地產(chǎn)商開發(fā)商后，這位銀行人士笑道，上述兩家銀行肯定是為了拉住這個大客戶而為之的。銀行從自身利益的角度來考慮，肯定會得罪她也不會得罪這家大型房地產(chǎn)開發(fā)商。

　　對于段女士這樣的普通老百姓，既不精通經(jīng)濟學，也不長于法律，更不懂銀行業(yè)務，如何適當保護處于弱勢的單個個體和家庭的權(quán)益是值得大家深思的，而不要僅僅一味地指責他們，更重要的是要理清房產(chǎn)商和銀行在里面該扮演什么樣的角色。(記者 白寶玉)