商鋪精明眼

　　荔灣老城自古商家云集，百年商業(yè)的繁榮使之形成了獨(dú)特的歷史沉淀和文化氛圍。隨著恒寶廣場(chǎng)的全面啟動(dòng)，長(zhǎng)壽路、多寶路一帶商業(yè)氛圍更是日漸濃郁。　　

　　商鋪名片　　

　　位置：荔灣區(qū)多寶路

　　建筑面積：90平方米

　　使用面積：81平方米

　　目前租金：2.9萬(wàn)元／月／鋪

　　交易金額：實(shí)收400萬(wàn)元(房產(chǎn)證未夠五年)　　

　　投資者說(shuō)　　

　　投資者陳小姐是一名土生土長(zhǎng)的廣州人，5年前開(kāi)始接觸商鋪投資，經(jīng)過(guò)幾次成功的買賣交易，她逐漸總結(jié)出一些實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)。

　　“通常我選擇在老城區(qū)的一些成熟商圈附近投資，其人流量、客源及市場(chǎng)飽和度都是經(jīng)過(guò)時(shí)間沉淀的，相對(duì)而言更加穩(wěn)定，‘生鋪’容易做成‘熟鋪’，同時(shí)也降低了投資風(fēng)險(xiǎn)。”最近，陳小姐又看中荔灣區(qū)多寶路一間約90平方米的商鋪，該鋪共3層，首層30平方米，且?guī)в凶饧s，目前還有約30年的使用年限。

　　“這一帶人流量雖無(wú)法媲美上下九步行街，但附近有恒寶廣場(chǎng)、地鐵1號(hào)線長(zhǎng)壽路站和多路公交車，客源也算穩(wěn)定充足，在此投資商鋪升值空間蠻大的。”陳小姐說(shuō)。　　

　　記者考察　　

　　陳小姐看中的是具有西關(guān)特色的老樓。首層屬于商業(yè)性質(zhì)，新近租給了一家地產(chǎn)中介做地鋪；二、三樓則為住宅用途，同樣由該中介公司承租。整棟樓每月的租金為2.9萬(wàn)元。旁邊一家雜貨店的老板梁先生表示，多寶路一帶擁有大量的住家街坊和購(gòu)物消費(fèi)人群，在此投資商鋪不用擔(dān)心沒(méi)人租，關(guān)鍵是要計(jì)算好投資回報(bào)率。　　

　　金手指　　

　　讓租戶放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)　　

　　中原地產(chǎn)研究部商用物業(yè)研究人員吳昕指出，選擇旺鋪的竅門之一便是選擇“廣場(chǎng)”附近的鋪位，因?yàn)榇笮桶儇浬虉?chǎng)或者購(gòu)物中心形成的人群效應(yīng)，可以為周邊商鋪帶來(lái)人氣及消費(fèi)環(huán)境。陳小姐看中的鋪位靠近恒寶廣場(chǎng)，毗鄰上下九步行街，人流量有保證；整棟出售又給打算重新包裝、改造的新業(yè)主帶來(lái)更高自由度。吳昕表示，從該商鋪的面積、地段和價(jià)位而言，可以稱得上“筍盤”

　　吳昕分析認(rèn)為，投資選擇帶有租戶的商鋪有利有弊。一方面新業(yè)主不用擔(dān)心鋪位的空置期，即買即可獲得收益，但從另一方面來(lái)說(shuō)，由于之前業(yè)主與該租戶簽訂了租賃合同，新業(yè)主也必須履行該合同的約定，不能擅自提高租金。

　　“這種情況下還需注意，在和原業(yè)主簽訂買賣合同時(shí)，務(wù)必與租戶簽訂一份租戶放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的協(xié)議書，因?yàn)榉�律�?guī)定租戶對(duì)所租賃物業(yè)具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。”吳昕表示，現(xiàn)實(shí)操作中有些原業(yè)主也會(huì)選擇物業(yè)出售之前先與租戶中斷租賃合同，“因此交易過(guò)程中應(yīng)小心規(guī)避各種可能出現(xiàn)的狀況。”