2004年大學(xué)畢業(yè)，張菁從沈陽來到北京工作。和無數(shù)來京城尋夢的年輕人一樣，夢想附麗于存在：偌大京城，需有蝸居容身。2007年3月，張菁成了通州太×園小區(qū)的房主。房子面積92平米，總價25.5萬元，一次付清。喜歡泡吧的張菁最近常常去后海的酒吧泡著：“7月就要搬到通州去住了，隔著幾十公里，以后再來后海泡吧可就沒現(xiàn)在這么容易了。”
不僅僅是北京新移民，土生土長的“原住民”小冰也有關(guān)于房子的煩惱。小冰在玉淵潭旁的大院長大，大學(xué)畢業(yè)和來自四川的男友結(jié)婚時，“安家”被提上了議事日程。單身時還可以和妹妹同住一屋，結(jié)婚后小兩口回娘家就沒有房間可住。必須買房子。小冰在CBD上班，而小冰的先生在中關(guān)村工作，兩地的房價都不是甫一工作的小白領(lǐng)所能企及的。去年9月，小冰告別玉淵潭，落戶通州。
從CBD坐地鐵向東，終點站是四惠東。從四惠東轉(zhuǎn)乘城鐵八通線。不用計算究竟走了多少站，一路坐到終點。從城鐵站出來，和“黑摩的”商量好價錢，在塵土飛揚中“蹦蹦”一會兒，小冰終于疲憊地回到了太×園。做飯是小冰的任務(wù)，因為在中關(guān)村上班的先生至少比她晚一個小時才能到家。
最近太×園因盜竊案頻發(fā)聲名鵲起：多戶人家失竊，張狂的小偷不僅搬走了42寸液晶電視，還在墻上寫下“某某到此一游”。如此嚴(yán)重的治安問題源于小區(qū)的管理。小區(qū)沒有正規(guī)物業(yè)公司入駐，僅有的一個保安是開發(fā)商臨時派來的，看管小區(qū)兩個極易攀爬的大門。“沒人能切實保障安全，想想就覺得害怕。”小冰表示要養(yǎng)狗看家，“好在我們這里屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部，養(yǎng)藏獒都沒人管。”
低房價源于產(chǎn)權(quán)問題
時間成本的增加，生活品質(zhì)的降低、安全隱患的存在，在與房價權(quán)衡后，最終還是被擱置一旁。在房價如火箭般躥升的大都市，絕大多數(shù)普通購房者考慮的“第一是房價，第二是房價，第三還是房價。”太×園的房價對囊中羞澀的購房者而言具有足夠的吸引力：只是周邊商品房小區(qū)的1/2甚至1/3。這就是張菁、小冰和她們的鄰居們選擇太×園的最重要甚至是唯一的因素。
相對低的房價源于房屋的產(chǎn)權(quán)問題。太×園是小產(chǎn)權(quán)房，是在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋。
建設(shè)部6月18日發(fā)布了購買新建商品房的風(fēng)險提示，其中指出，目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售。非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)。有些項目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”，均不符合法律規(guī)定，不受法律保護(hù)。建設(shè)部新聞發(fā)言人特別指出，當(dāng)前房地產(chǎn)市場中，特別是購買新建商品房過程中，開發(fā)商利用虛假廣告、違規(guī)預(yù)售、簽訂存有缺陷的商品房買賣合同，或在集體土地上建設(shè)房屋違法銷售，損害消費者合法權(quán)益的行為時有發(fā)生。提醒廣大消費者在購買新建商品房過程中，要注意加強風(fēng)險意識和維權(quán)意識。
風(fēng)險確實存在。北京市房山區(qū)青龍湖鎮(zhèn)的青龍頭村2006年開建的別墅千湖庭院就屬于小產(chǎn)權(quán)房，非法占地。2007年3月，該項目被國土資源局拆除和沒收。
耐人尋味的是，在建設(shè)部等相關(guān)部委接連發(fā)布購買小產(chǎn)權(quán)房警示的同時，各大房展會上仍舊不乏小產(chǎn)權(quán)房的蹤影，絕大多數(shù)小產(chǎn)權(quán)房火爆銷售。據(jù)統(tǒng)計，北京市場在售樓盤有18%為小產(chǎn)權(quán)房。
雖然有疑慮，張菁和小冰還是選擇了太×園。“這么多小產(chǎn)權(quán)房，之所以最后選擇這個小區(qū)，就是看中了它面積大，樓盤多。”張菁的回答也代表了許多鄰居的心聲。“千湖庭院是別墅項目，別墅是個別有錢人才買的。我們這里一下子住了這么多普通老百姓，就是不合法，國家也不會拆。拆了國家還不得解決我們的住處？”
當(dāng)如此眾多的小產(chǎn)權(quán)房不合法上市并已成為百姓安身立命之所時，“拆”還是“不拆”，是一個難題。
“小產(chǎn)權(quán)”即無產(chǎn)權(quán)
小產(chǎn)權(quán)房即鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)合作經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社或村經(jīng)濟(jì)合作社的機構(gòu)制作頒發(fā)權(quán)屬證書。從法律上說，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房不是商品房，是不能買賣的，這類房屋所謂的“產(chǎn)權(quán)證”是不具有商品房產(chǎn)權(quán)證的法律效力的。小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地，按照我國現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓，或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，它沒有產(chǎn)權(quán)，更沒有國家的土地使用證和預(yù)售許可證，因此小產(chǎn)權(quán)就是沒產(chǎn)權(quán)。
一套房屋是你的還是我的？從表面上是看不出來的，比如你雖占有、使用這套房子，但實際上是從我手中租過去的。而最簡單的判斷房產(chǎn)歸屬的方法就是房產(chǎn)證了，證上寫著誰的名字房屋就是誰的，清晰明了，操作簡便，房屋交易的安全才有基本的保證。由此可見，這本房產(chǎn)證以及與之掛鉤的房地產(chǎn)管理部門在不動產(chǎn)登記簿上的記載就是國家對于房屋產(chǎn)權(quán)的最權(quán)威判定。《物權(quán)法》第九條說，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力；未經(jīng)登記不發(fā)生效力；第十條又說，不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機構(gòu)辦理，國家對不動產(chǎn)登記實行統(tǒng)一的登記制度。
這樣我們就很容易對所謂的“小產(chǎn)權(quán)”有個判斷：建設(shè)單位聯(lián)合農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府，在本村集體土地上集中建設(shè)農(nóng)民住宅樓，用于安置本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，但在安置過程中，擅自擴(kuò)大銷售對象，違反《土地管理法》，以較低的價格向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售，按照現(xiàn)行法律，國家不可能對此進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)登記，也就不可能核發(fā)房產(chǎn)證，鄉(xiāng)鎮(zhèn)合作經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社等機構(gòu)制作頒發(fā)“權(quán)屬證書”是沒有任何法律效力的。購房者(甚至不能稱之為業(yè)主)面臨的主要風(fēng)險有三：第一，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府強行收回房屋，特別是在建設(shè)單位(一般是項目公司)已經(jīng)人去樓空，原來作為合作方的集體經(jīng)濟(jì)組織或政府換屆選舉完成以后；第二，國家為了公共利益需要征用該土地，對違章建筑不作任何補償；第三，這樣的房屋不能正常買賣(除非買者也愿意接受巨大風(fēng)險)，也不能依法繼承，最好的狀態(tài)就是住著，每天提心吊膽但一直這么住著。
張菁的“如意算盤”
像張菁這樣的購房者當(dāng)屬高知識人群，他們不會對風(fēng)險一無所知，但他們心里也不會少了這么一把“算盤”：法不責(zé)眾——當(dāng)相同遭遇的人越來越多的時候，政府、法院會“適時”地通融，讓他們保留僅有的棲息之所。對中國法律和中國時政有點研究的人甚至?xí)岢龊芏嗬樱呵皟赡辏碂o良開發(fā)商把已經(jīng)抵押給銀行的房產(chǎn)又賣給小業(yè)主，開發(fā)商無法清償債務(wù)，隨后銀行行使抵押權(quán)向法院申請拍賣房產(chǎn)(法律規(guī)定了抵押權(quán)人的優(yōu)先受償權(quán))，大量小業(yè)主面臨房財兩空的悲慘結(jié)果而四處上訪。最高人民法院“順應(yīng)民意”，在《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中的查封、扣押、凍結(jié)的規(guī)定》中明確，對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。由于“查封”只是在房產(chǎn)管理部門的不動產(chǎn)登記簿上標(biāo)注，并不影響房屋的正常使用，小業(yè)主終于保住了房屋，社會保住了穩(wěn)定，只剩下面對一堆壞賬的無辜的銀行。
我們預(yù)測一下，如果在不遠(yuǎn)的將來上述風(fēng)險不斷發(fā)生，張菁們有沒有能力把這些風(fēng)險演變?yōu)橛绊憽昂椭C社會構(gòu)建”的全國性社會問題？即使可能，張菁們也須知——上述保護(hù)小業(yè)主的司法解釋出臺的背景是當(dāng)時各地政府房管部門沒有建立起完善的商品房抵押信息公開系統(tǒng)和購房合同鑒證流程，造成大量小業(yè)主受騙。而當(dāng)下，政府已經(jīng)三令五申勸誡購房者不要冒險買無產(chǎn)權(quán)房。明確告知其巨大風(fēng)險，事后是否還會網(wǎng)開一面，自打嘴巴？若果真如此，豈非對合法業(yè)主的事實不公平？
相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)如何作為
“明知山有虎，偏向虎山行”，對于張菁、小冰，對于他們中的絕大多數(shù)人而言，不是勇氣和堅定，而是尷尬和無奈。“房奴”不再是被嘲諷而是被羨慕的對象，個中酸苦自知。如此境遇，我們的追問是——相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)如何“作為”？
義正詞嚴(yán)的表態(tài)，苦口婆心的勸誡，都不是最需要做的事情，因為這樣的表態(tài)和勸誡只告訴了我們什么不能做，而沒有切實可行的解決辦法。換一個角度，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)為解決大城市畸高的房價問題提出了思路：讓部分城市周邊的農(nóng)村集體閑置土地進(jìn)入土地一級市場，允許農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在保證本集體內(nèi)成員使用的前提下，出售給本集體外的人，所獲得的收益用于本集體建設(shè)或進(jìn)行分紅。
相關(guān)部門的擔(dān)心是什么？最大的擔(dān)心恐怕是大量農(nóng)村土地(包括耕地)被利用建房，影響農(nóng)業(yè)生產(chǎn)進(jìn)而影響農(nóng)村穩(wěn)定；還有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織權(quán)力過大，目前尚不能對其出讓土地進(jìn)行很好的控制；再有就是賣房所得價款的分配容易滋生腐敗等等。問題總是有的，但解決問題的辦法也總是有的，例如針對可能發(fā)生的大量農(nóng)用地被轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，是否可以先劃定幾個特大城市進(jìn)行試點；是否可以對相關(guān)申請建設(shè)的農(nóng)村集體的土地狀況進(jìn)行深入調(diào)查和委托專家評估；是否可以規(guī)定允許建設(shè)占到農(nóng)村集體土地總面積或閑置土地面積的一定比例。
政府的“作為”完成了第一步，即告知了我們現(xiàn)階段不能做什么；政府“作為”的第二步，而且也是最實質(zhì)性的一步，是要認(rèn)真評估這條思路究竟可行不可行，如果可行就要著手干了，除此之外，還有沒有其他更好的思路；即使做錯了，不是還有改正的第三步嗎？(沈海 陳亦佳)
