日前，央行決定，自2007年3月18日起上調金融機構人民幣存貸款基準利率。隨著央行的再次加息，如何選擇好的房貸產品，理性規避房貸風險，最大程度地減少利息支出，再次成為供房一族的關注焦點。

　　據了解，目前深圳各銀行在傳統的等額本息和等額本金法之外，紛紛拿起金融創新的武器，比如民生銀行的“按揭開放賬戶”、深發展的“氣球貸”，光大銀行的固定利率組合房貸產品等，為供房族提供了應對加息的多元化選擇。

　　民生銀行：按揭開放賬戶，最大程度實現省息

　　在連續加息的背景下，目前頗受供房族關注的綜合房貸理財產品，綜合了靈活還款、循環授信等多種理財功能。以民生銀行的“按揭開放賬戶”為例，該種產品將存、貸賬戶合二為一，使資金可以在存貸賬戶之間自由流動，在及時滿足突發融資需求的同時，最大限度降低資金的使用成本，節省利息支出，從而最終實現資產流動性、收益最大化的目標。而據業內人士表示，在同等條件下，相比其它房貸產品，綜合房貸理財產品在節省利息支出方面優勢尤其明顯。

　　如經商的陳先生，新購住宅總價115萬元，在民生銀行辦理了房貸業務后，貸款7成共計80萬元，期限30年。期間，還款1年后，陳先生做生意賺了60萬元，但只能作為備用金存入活期賬戶；還款2年后，又取20萬元購買一輛轎車。現考慮到利息支出，陳先生想5年還清所有欠款。

　　按照利息調整后7.11%的利率，最高下浮15%后陳先生的貸款利率為6.044%，在此情況下，如果陳先生采用普通按揭方式——傳統的等額本息還款法，5年陳先生需支出的總利息為23.39萬元，減去總的活期存款稅后收入1.04萬元，陳先生實際支出為22.4萬元；而如果采用貸生利的方法，5年陳先生同樣要支出18.6萬元左右。

　　但如果采用民生銀行新推出的“按揭開放賬戶”，5年總共支出僅13萬元左右，相比等額本息法和存抵貸，分別減少支出9.4萬元和5.6萬元，大大減輕了利息負擔。同時，據悉，由于該行的“按揭開放賬戶”不僅能使資金流動自如、大大節省利益支出，且因其具備“存貸合一、時間、空間三大開放”的特點，還可隨時隨地通過網上銀行、自動終端實現自助還款。

　　產品特點：節省利息支出

　　深發展：“氣球貸”低利率與低月供可兼顧

　　由于我國還沒有實行利率市場化，人民銀行規定貸款利率最多只能在基準利率基礎上下浮15%。而現在的住房按揭貸款，實際上各銀行都下浮到底了。

　　而深圳發展銀行的“氣球貸”的設計存在一種“低利率”省息的機會。在不增加每月還款金額的前提下，借款人可將一筆長期貸款拆成連續幾期的中短期“氣球貸”，從而適用于中短期貸款的低利率，實現輕松省息。據了解，“氣球貸”是一種采用全新還款方式的房貸產品，其利息和部分本金分期償還，剩余本金到期一次償還。通過“氣球貸”，房貸客戶可以選擇一個較短的貸款期限(3年、5年或10年)，但以較長的期限(如30年)來計算月供。這樣，房貸客戶即可同時享受到短期貸款的低利率和長期貸款的低月供。

　　譬如，陳先生要借一筆金額為50萬元的15年期按揭貸款。他可在深發展辦一筆5年期的氣球貸(按照15年期計算月供)，然后通過連續2次的再融資，實際上還是貸款15年。但是通過這樣的轉換，貸款利率降低了，本來15年期貸款最優惠利率是5.814%，現在5年期“氣球貸”就可以給予5.508%。

　　深發展表示，“氣球貸”的目標客戶是計劃中短期持有貸款或房產，但又不愿意或不能夠負擔高月供的客戶：一是計劃持有房產期限較短的客戶，譬如很多客戶會在一定周期內換房；二是預期未來收入會有大幅增加的客戶，由于收入增加他們在“氣球貸”到期前或期末一次性清償剩余本金；三是收入不均衡的客戶，除了月收入以外還有大筆年終獎等其它收入，但每月固定收入不足以負擔高額月供，而到期還款能力較強；四是計劃在中短期將貸款轉往它行的客戶，譬如由于利率市場化，其它行有更適合的產品或更優惠的貸款利率。

　　產品特點：低利率和低月供

　　光大行：首推固定利率組合房貸新品

　　作為應對加息的產品——固定利率房貸也再次引起關注。

　　光大銀行在業內首家推出金額組合／期限組合的固定利率貸款產品(含住房、商用房)，實現固定利率與浮動利率互相轉換。光大銀行深圳分行相關人士指出，固定利率房貸，簡單說就是銀行與借款人約定一個利率，在借款期內，不管央行的基準利率或是市場利率如何調整，借款人都以約定的利率償還銀行貸款。

　　金額組合固定利率貸款產品即在貸款期限內，一部分貸款本金執行固定利率，其余貸款本金執行浮動利率，可以滿足客戶靈活規避貸款利率風險的需求；期限組合固定利率貸款產品包括“固定＋浮動”和“固定＋固定”期限組合兩種。這樣，客戶在申請一筆住房或商用房貸款時，可以將貸款期限設定為兩段：在第一段選擇固定利率的同時，可以根據利率水平預期，約定第二段為固定利率或浮動利率。通過期限組合，客戶可以延長固定利率貸款期限。“固定＋浮動”期限組合住房貸款期限最長可到30年，“固定＋固定”期限組合住房貸款期限最長可到20年。

　　產品特點：固定利率，期限可達30年

　　專家觀點

　　加息下的提前還貸應理性

　　在記者采訪過程中，有專家表示，貸款利率上調，雖然在總額上貸款利息會有所增加，但如果因此而盲目提前償還貸款，機會成本會更高。因為：

　　A.短時間內的突然還貸，易造成資金緊缺，并喪失其他投資獲利機會；同時再向銀行貸款成本會較高，時限較長。

　　B.此次利率上調對貸款者特別是金額小的貸款者影響較小，金額50萬元20年期的住房貸款每月僅多支出70多元。

　　C.為應付利率上調需多交的利息，可以選擇新一代的銀行還貸產品，隨借隨還，即能省去前往銀行排隊的不便，相比其他房貸還款方式，又最大限度地節省利息支出，不用為加息煩惱。(廖思琳)