春交會剛剛結束,從深圳市國土局數據統計來看,春交會前后兩段上演了冰火兩重天的景象。

　　5月1日—3日,新房分別成交273套、171套、179套；4日—5日,分別成交368套、410套。

　　“這是國土局數據統計滯后的結果。”中國房地產指數研究院深圳分院分析師楊奕說,4日是上班日,國土部門才開始受理登記手續,前三天反映的是“五一”之前的樓市成交狀況。

　　隨著統計的持續,6日新房成交數據顯示為401套。據此,部分業內人士認為,成交并未如外界所言放緩,小陽春還將持續,并且換房客和投資客也開始進場了。但亦有專家質疑稱,房價上漲最高已達20%,這將阻礙市場成交,“紅五月”難以實現。

　　春交會給市場吃“定心丸”?

　　記者根據市國土房產局網上成交數據統計,五天期間,深圳共成交一手房1401套,日均280套。其中5月5日全市成交量最高、為410套；5月2日最低、為171套。

　　“這一成績好于去年的秋交會。”開發商澳達實業總裁羅振坤表示,今年的春交會顯得光芒奪目。

　　深圳書香門第投資公司營銷總監王永勝稱,春交會的表現讓市場吃下了“定心丸”,并且可以看出,深圳的供需關系已經在發生改變,大戶型成為市場供求關系的主力,相反適合普通消費群體的中低檔樓盤已經退居次席,也就是說剛性需求在小陽春期間集中爆發一段后,后勁不足,早有準備的換房客見春交會并沒有出現之前預料的大促銷行動,也逐步放棄觀望而選擇入場。與此同時,高檔樓盤和大戶型單位加大供應,也在無意中改變了市場供需格局。“按照目前的情況來看,一旦二三次置業漸次復蘇,深圳樓市的價格將迅速推高。”

　　另外,剛過去的4月份樓市延續了之前的熱銷行情,也給了開發商信心。市國土局數據統計顯示,4月份全市新房共成交7694套,共74.6萬平方米,日均成交256套,均價12381元/平方米,深圳市前4個月新房成交量同比大增1.7倍。價格方面,4月份深圳新房銷售均價為12331元/平方米,比3月份上漲12.4%,比去年同期上漲3.2%。

　　中原地產二級市場統籌發展中心總監周曜指出,4月份出售的新房中,中高檔的大戶型住房所占比例增大,拉升了成交均價。同時這一現象也表明,改善性需求和投資性需求置業者更多入市,這些大戶型高檔盤的熱銷,很多不是自住人士購買的,而是投資性需求。據中原地產的統計,目前深圳的投資性購買比例已經從年后約20%上升到了30%。而近期深圳“限外令”的解除,也讓很多港客到深圳看房,極有可能成為未來購買的主力人群之一,屆時,深圳的房價將進一步上升。

　　但是,諸多業內人士并不贊同上述觀點。深圳市社科院城市運營中心主任高海燕認為,市場目前的漲價幅度是5%—20%左右,如果置業者不能接受,將可能帶來新一輪的調整,投資下行的調整也會出現。“如果開發商盲目提價,可能會引發政府打壓。”在5月3日舉辦的“港深專家縱論2009年地產突圍之道”論壇上,置業國際董事總經理羅志聰也提醒開發商,現階段盲目漲價不合時宜。

　　澳達實業總裁羅振坤對前景也不自信。在國際經濟走勢并不明朗的前提下,房地產后市的走向仍然撲朔迷離,如果市場“瘋狂”發展下去,加上開發商瘋狂提價甚至造假營造熱銷,深圳的房地產市場堪虞。

　　二手房賣主坐地起價

　　新房在“春交會”的帶動下成交又現起色,但二手房交投卻初顯疲態。

　　就整個4月份的二手成交看,美聯物業作出的最新統計表明,4月深圳三級市場成交13477套,創近21個月以來的新高,僅次于2007年7月(13582套),二級市場成交7694套,環比減少一成,但二三級市場成交總量達21171套,環比增長8.25%,再次刷新歷史紀錄。美聯物業研究部副主任王軍鵬說,樓市之所以如此“高歌猛進”,主要是因樓市剛性需求仍還未釋放完。

　　據《2008年深圳房地產年鑒》數據顯示,2004—2008年深圳住宅市場年均成交量超14萬套,月均成交量達11940套。但自2007年下半年起,樓市因受到宏觀政策強有力的調控而成交量大幅萎縮,以至于2008年全年成交量不到8.5萬套；從過去五年的平均成交量來看,這意味著2008年被壓制的住宅剛性需求高達6萬套,若這些被壓制的需求在2009年集中釋放,則今年的住宅需求量將高達20萬套,月均需求量近1.7萬套。

　　不過,在經過近半年住宅市場持續的回暖,成交量大幅攀升后,市場已有回落的跡象。

　　世華地產市場研究部總監肖小平介紹,上周全市二手住宅成交下降明顯,成交2788套,環比下跌12.8%。各個行政區環比均出現不同程度的下跌。其中,福田區跌幅最明顯,上周福田區共成交637套,環比跌幅為21.1%。其它寶安、龍崗、南山和羅湖四區的環比跌幅分別為17.3%、5.6%、9.5%和9.2%

　　“5月份總體成交量可能會回落。”美聯物業王軍鵬認為,住宅樓市在過去幾個月的火爆成交后,價廉質優的物業逐漸消耗殆盡,目前在售物業均已提價,其中二手房尤其如此。

　　一位準購房者劉小姐告訴記者,她一個月前本看中了龍崗布吉信義假日名城五期一套89平方米的兩房單位,原來業主報價85萬元,不料最近該業主竟提價到了95萬元才肯賣。“漲得也太多了,只有暫時不買,等過一段時間再說。”劉小姐說。

　　世華地產市場研究部總監肖小平提醒,隨著市場成交火熱,現在大多數物業的返價幅度與年初比,均超過15%,并且還有繼續上升的趨勢,且業主態度十分強硬,議價空間也不大,這使得部分準置業者無法接受,而重新陷入觀望,特別是近兩個星期,從世華地產地鋪人員反饋的信息看,近期買家對目前價格接受程度不高,買家入市的積極性略有減弱。如果這種現象繼續持續,業主繼續加大返價的幅度,不排除成交放緩,或引發新一輪的觀望。