本報在5月5日C03版報道了《投資客重出江湖,深圳客淡出東莞》,受到了不少東莞房地產業內人士的關注。對于現在投資客重出江湖的事實,翻看國內幾家門戶網站的新聞可以發現,國家級的專家對五一小陽春并不“感冒”,紛紛預測五一小高潮過后,樓市將迎來新一輪的冷淡期。購房者對目前房地產的價格走勢仍然處于混亂狀態。

　　就目前的房價而言,東莞的購買力是否能夠承受?房價是否處于合理的投資區間?為此,記者采訪了中原市場研究部的分析師。

　　成交均價已經回歸合理水平

　　問:經過去年的調整,從目前的成交看,東莞的房價基本穩定。有消息指出,5月過后房價可能還有會一波回調行情。對此,中原市場研究部是如何看待的?目前這個價格還有可能下跌嗎?

　　答:首先,房價的漲幅通常有個區間,這個區間的上限有兩個主要指標:一是城市的國內生產總值,二是城市居民人均可支配收入,下限是物價的上漲水平。城市國內生產總值反映了一個城市的經濟增長總量,人均可支配收入反映的是居民的消費能力。商品的價格漲幅在可支配收入的漲幅內,居民是可以接受的。居民可以在不減少其他商品消費的同時,增加對某種商品可持續的消費。從長期而言,房價與收入的增速應該相等。如果房價比收入增長得快,房價收入比變得過大,人們將買不起房。物價水平漲幅為下限。考慮商品房作為投資品,有增值保值性。

　　房價漲幅在2004年跌破CPI增幅,明顯價值低估。2005年,房價漲幅基本與收入增幅同步。2006年,房價漲幅突破收入增幅上限,但低于GDP增幅,說明東莞的房價漲幅開始偏離合理區間。2007年,房價增幅則快速突破GDP增幅上限,并且遠遠站在了GDP增幅和收入增幅之上,說明房價過快增長。2008年,房價增幅快速回落至收入增幅與CPI增幅之間,增幅趨向合理。

　　從2004-2008年的發展來看,東莞近五年的GDP復合增長100.3%,近五年城鎮居民人均可支配收入復合增長47.5%,取兩者均值73.9%,按照2004年東莞商品房均價3336元/平方米計算,2008年的合理商品房均價應為5801元/平方米。因此,綜合經濟的發展和居民收入的增長分析,2009年第一季度東莞全市商品房成交均價5849元/平方米已經回歸到了合理水平。

　　房價已與購買力相匹配

　　問:從五一期間的城區樓盤的銷售可以看出,銷售量跟去年同期相比有了不少提升,有幾個公寓盤還出現了銷售火爆的行情。這是否可能說明,東莞購房者已經接受了目前的價格?

　　答:評估購買力是否能夠承受目前的東莞房價,主要參考兩個指標:一個是房價收入比,二是供樓負擔比。房價收入比是指住房總價與居民家庭年收入的比值,供樓負擔比是指住房月供占家庭月收入的比值,兩者用于判斷居民住房消費需求的可持續性和有效購買力狀況。按照國際慣例,目前比較通行的判斷是房價收入比在3—6倍之間為合理區間。如考慮住房貸款因素,住房消費占居民收入的比重即供樓負擔比應低于33%。近五年來,東莞的房價收入比在6—7倍之間,供樓負擔比在32%—42%之間。2008年的房價收入比接近6,供樓負擔比在33%以內,說明目前東莞的房價已經基本與購買力相匹配。

　　是否適合投資?

　　問:五一期間,投資型公寓產品又開始大行其道,東城有不少樓盤都出現不錯的銷售業績。如何看待時下的房產投資?

　　答:房地產市場既有消費屬性也有投資屬性。從房地產投資角度,評估目前東莞的房價水平是否進入合理投資區間,需要引入兩個指標:“市盈率”(房價/年租金)和“租售比”(房價/租金單價)。用這兩個指標可以判斷是否具有長期投資價值。

　　合理的市盈率在12.5倍以內。簡單來說,就是投資房產可以在12.5年后收回成本,年收益率為8%。但投資房產不僅要看市盈率(PE),更要看PEG(市盈率成長性比)。PEG是市盈率/(收益年均復合:成長率×100),一般要求PEG至少等于1,PEG越低越安全,越值得投資。2008年東莞商品房的市盈率是25.8倍,遠遠高于合理的市盈率,年收益率僅為3.88%,與銀行儲蓄存款利率相當。從市盈率成長性比來看,預期收益率必須達到25%以上才值得投資,也就意味著房價必須上漲20%以上才行。按近五年東莞房價平均增幅13%計算,不考慮目前的調整期因素,房價至少也要兩年時間的上漲才能使投資保本不虧。

　　另外,從租售比指標看來,合理的租售比區間為150-230倍。租售比指標能夠比較客觀地反映出當地房地產市場的供求狀況；由于租房體現的是一種真實的居住需求,因此當一個城市的房產價格迅速上升而房屋租賃市場的價格卻沒有隨之出現明顯增長時,就表明該地區的房產市場存在著價格虛高,租賃需求不足從而導致房價有下調的壓力。從東莞近五年的租金水平增長情況來看,基本是處于平穩態勢。進入2008年,由于東莞受國際金融風暴影響及東莞自身的產業轉型升級調整,新莞人流出比較明顯,從而導致住房的租賃需求有所下降,空置率明顯上升。2008年東莞商品住宅租售比高達309倍,已經遠遠高于合理的區間。

　　長線投資潛力大

　　問:按上述“市盈率”和“租售比”來分析,目前短期房產投資似乎還是不合時宜。那么長期來看,東莞房地產投資還有上升空間嗎?

　　答:長期看東莞房地產的投資潛力空間。房地產投資占GDP的比重指標用于判斷是否存在對未來房價預期過高而出現房地產投資過熱現象,并形成未來的空置,合理的區間在10%以內；房價增長率與GDP增長率之比主要用來測量房地產行業相對國民經濟的擴張速度。從東莞近五年的相關數據看,兩項指標都在合理區間,而且還有比較大的潛力空間。長期而言,東莞的房地產市場在經濟的持續快速增長的支撐下,還有很大的發展空間。

　　東莞房地產開發投資未來仍有較大的發展空間,商品住宅的市盈率具有高成長性,因而長線而言,投資東莞房產升值空間非常廣闊。所以建議投資型購房者考慮長期投資。