“五一”樓市黃金周，或許只是短暫的瞬間。京滬深三地住房成交量頻創新高，并未改變專家對樓市的研判：二季度房價將繼續下行

　　“五一”期間，京滬深三地住房成交量頻創新高，并未改變專家對樓市的研判：二季度房價將繼續下行。

　　“鼓勵性”松動沒“破冬”

　　樓市交易如火如荼的同時，開發商“35%”資本金大限有望得到松動的消息也令諸多開發商為之一振，不過，這對房價而言更多被看作是長期利好。易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭說，2004年上述資本金比例由30%提高至35%，背景是投資偏熱，所以要通過緊縮信貸政策來降溫。現在調整資本金比例，一方面是國家“保增長”統一部署的需要，另一方面目前樓市處于調整期，房地產開發貸款政策應相應放松，這是很合理的。

　　4月末，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，決定調整11類固定資產投資項目資本金比例，其中包括商品住房。這是自2004年以來，房地產開發商項目資本金比例35%的“大限”首次出現松動。

　　不過，中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌則如此看待這項鼓勵性政策：近期房地產投資增速下滑過快的情況不僅僅影響到行業自身，其相關行業也已受到波及。“在出口環節等方面受到影響的情況下，如果房地產投資再出現過度收縮將對‘保八’不利。”顧云昌認為，目前房地產市場依然處于“冬天”，應該提升開發商投資的積極性和買地的積極性。而今后是否會再有類似政策出臺還要視市場情況而定。

　　二季度有望再跌

　　盡管政策的風聲短期內不會吹動房價，不過第二季度房屋價格升降起跌還是受到關注。“二季度房價可能繼續下跌。”這是多數專家的判斷。作為一線從業人員的李文杰是中原地產華北區董事總經理。他告訴記者，本輪購買力的集中爆發以“改善型自住”需求特征最為明顯。進入5月，李文杰認為，由于一部分自住型需求在第一季度末集中釋放，在沒有新政策刺激或開發商調價的情況下，客戶量將有所減少。“我認為今年房價下降幅度在10%左右。”雖然有媒體測算認為4月份北京住房成交量創出新高，“達到14976套，環比3月上漲了19%。”但是有專家并不認同這個數字。北京大學房地產研究所所長陳國強回憶說：“成交量應該是下滑的。”陳國強認為，即便是成交量有所回升，從其他指標分析諸如房地產投資、房地產開工數等指標都依然處于負增長。這說明消費依然處于低迷期。“既然是低迷期，也難言成交量的持續，就說明房市還未回暖。”陳國強表示，第二季度房地產價格將繼續處于調整之中。

　　土地市場明顯“降溫”

　　與此同時，來自中國城市地價動態監測系統最新監測結果顯示，2008年至今，我國重點城市地價增速明顯趨緩，東部和南部地區主要城市地價增長率下降幅度相對較大。全國105個監測城市中，九成城市地價增長率低于上年；四成城市地價增長率為負值。我國土地市場明顯“降溫”。預計2009年我國城市地價有望在持續低迷后趨于平穩。據監測結果分析，2009年我國一線城市居住用地價格將趨于平穩，而二、三線城市居住用地價格仍有小幅上漲的可能。在北京、上海、廣州等一線城市，近兩年內居住用地供應量較大，城市房價基本達到最高并呈下行趨勢，開始進入觸底階段，房地產建設規模將放慢腳步。房地產市場“飽和”直接影響城市居住用地需求，房價下行及未來經濟走勢不確定則直接影響開發商拿地欲望。總體來說，2009年我國居住用地價格將與2008年持平或低于2008年水平。