“豪宅”是近期東莞房地產市場最受關注的產品，隨著五一營銷大戰的臨近，這些高端項目紛紛搶閘入市，成交量隨勢上升。

　　不過，在目前經濟低迷的情況下，豪宅扎堆上市，會不會難以消化？對于市民的這個疑問，一些開發商認為，金融海嘯影響的只是消費預期，事實上東莞市民的購買力仍存在。

　　而不少市民則感慨，雖然房價沒有明著漲，但現在市場上高端產品層出不窮，無形中也拉升了均價。

　　市場現狀

　　　　豪宅蜂擁入市 成交均價大漲

　　“虹溪諾雅要打造成珠三角最頂級的大宅”、“海藍灣主推260～380平方米的聯排別墅”、“國際公館·香榭里聯排別墅獨立私享空間彰顯大宅氣度”……一時之間，各種別墅、類別墅、豪宅的廣告充斥整個東莞樓市。

　　信息時報記者踩盤發現，隨著五一營銷大戰的臨近，東莞不少高端項目均加大了推廣力度。在旗峰山周圍，就有星河傳說、旗峰天下、錦繡旗峰、峰景高爾夫別墅等高端樓盤；水濂山板塊，也聚集了御花苑、清華居、御泉山、金域中央、百悅尚城、中信森林湖等幾大高檔樓盤；松山湖板塊則有松山湖一號、錦繡山河和長城世家三大樓盤。

　　聯華國際副總裁黃健曾表示，根據聯華統計，目前市場上有近3700套豪宅。豪宅貨量的增加，拉升了東莞的成交均價。合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，上周東莞住宅簽約均價約5810元/平方米，環比上漲12.5%，均價達今年以來的最高峰。“主要原因是以別墅為代表的高端住宅成交比重得到增加。”合富輝煌研究部副經理李興旺表示，比如上周6000元/平方米以上的住宅成交面積比重約23.1%，環比增加1.6個百分點；其中別墅成交面積比重11.1%，環比增加了4個百分點。

　　同時，別墅成交均價環比也大幅上漲。據了解，上周東莞別墅簽約均價約18564元/平方米，環比上漲47%。“主要由個盤帶動，如御泉山簽約1.04萬平方米，約25套，均價17622元/平方米，面積占東莞全市比重達8.3%。”李興旺表示。

　　　能否消化？

　　　　買家信心恢復 銷量有望回暖

　　東莞市深建房地產有限公司營銷總監劉燕妮分析認為，2008年東莞豪宅市場較為低迷，別墅及大戶型項目都推遲了上市時間。2009年受政策等各方面利好的刺激，價格回歸成交量上揚，客戶置業信心得到恢復，改善型需求得以釋放，因此，市場上別墅、類別墅和大戶型洋房紛紛加大或加快上市節奏。

　　但是，在目前經濟形勢仍未明朗的情況下，豪宅扎堆上市，會否難以消化呢？東莞市高田房地產開發有限公司副總經理翁其怡認為，高端產品在東莞固然擁有一定市場，但作為豪宅項目的客戶群，高端客戶受金融危機的影響也是最大的。“在去年爆發的金融海嘯中，受影響較大的都是一些實業家、港商、臺商等。他們基本都不是首次置業，不是剛性需求，所以，不是太誘人的物業他們是不會出手的。現在看來，高端產品也沒有以往賣得快。”

　　中天力通營銷部副總經理朱必步認為，由于政策導向效應漸顯及大戶型稀缺價值的日益呈現，大戶型勢必成為緊俏貨，升值潛力明顯。對于有一定消費能力的購房者來說，是個不錯的選擇。只是在當前的樓市狀況下，多以剛性需求者為主，購買力有限，大戶型短期內難熱，這也是目前樓市出現兩極分化現象嚴重的最根本原因。

　　瑞峰置業總經理陳強也指出，別墅產品的消費群體往往受金融危機影響更明顯，他們現有的居住條件一般比較理想，換房需求并不明顯，因此預計這批別墅產品消化的時間成本會比較高。

　　但李興旺則對豪宅的前景頗為樂觀，他認為，從成交量看，肯定是中低價位的樓房成交比重大；但市場對地段好、品質高的高端產品的需求量也不小，因為高端產品的保值性要遠高于中低端產品。“去年經濟形勢那么差的時候，金域中央、尚書銀座、錦繡山河等高檔樓盤的銷量并不差，尤其是那些有品牌優勢、資源又稀缺的樓盤。”

　　如何競爭？

　　　　提升附加值 避免同質化

　　現階段樓市供應量很大，不可避免會出現同質化競爭，產品在競爭中應如何突圍？宏遠地產發展研究部經理羅雄認為，別墅用地審批拉閘門后，別墅、類別墅產品將成為稀缺性資源產品，其保值、增值的前景比洋房好很多。要突破市場同質化競爭的尷尬，豪宅和類豪宅產品在營銷上要突出品質和資源優勢，并通過增加樓盤的附加值和提升樓盤的文化氛圍等軟實力，快速調整產品定位。

　　聯華國際CEO童淵則認為，要想從競爭中勝出，很重要的兩點就是做好產品和服務，同時，要發揮好自身的地段、人文、環境優勢。“比如星河傳說就位處東莞市中心區，又在旗峰山腳下，景觀資源和人文環境都非常不錯，適合定位為高端產品。”

　　東莞市房地產業協會副秘書長張自立認為，盡管金融海嘯對東莞經濟造成不小的影響，但任何時候都應有各層次的產品供給消費者，這才是一個正常的市場。

　　與之持相同觀點的深業地產御泉山項目經理熊思楊稱，無論在怎樣的市場環境下，某種定位的產品仍存在集中的消費群，問題在于樓盤憑借什么條件去吸引到這批消費群。“比如深業地產開發的御泉山由于自然資源并不突出，因此在產品戶型設計上另辟蹊徑，60套純獨棟別墅在別墅市場一枝獨秀，開創了獨棟別墅戶型的先例。”

　　消費者聲音

　　　　莞市區“4字頭”房子難求

　　“雖然房價沒有明著漲，但現在推出的多是一些高檔產品，無形中也提升了房價，現在我們想找一些低價位的房子都難了。”住在東莞南城建設路附近的市民郭先生說，去年9月金融危機爆發后，東莞樓市不但涌出大量單價4000元/平方米以上的樓盤，甚至“3字頭”樓盤都為數不少。“那時就連市中心區的樓盤價位都不高，比如鴻福路上的塞納城市家園，還有城市風景等樓盤，雖然不是大社區，但地段都非常不錯，均價也才4000多元/平方米。而現在，這么低價格的房子已難求了。”

　　合富輝煌東莞研究部的數據顯示，去年10月，城區共49個樓盤有住宅成交，其中均價5000元/平方米的樓盤有20個，占40.8%。然而現在情況已悄然變化，東莞市民劉先生說，他最近跑了好幾個樓盤，發現原先“4字頭”的都賣得差不多了，“3字頭”的也漲到了“4字頭”。

　　目前，東莞市區樓房的成交均價在5200元～5300元/平方米之間，而去年10月左右的成交均價才4900元/平方米左右。“五一我們也想去看房，但現在看到的樓盤信息基本全是‘臻品美墅’、‘美景豪宅’之類的高端產品，低價位房子的選擇面已越來越窄了。”劉先生無奈地說。

　　投資建議

　　　　小戶型較難轉手

　　目前，經濟形勢雖然尚未很明朗，但樓市回暖的聲音一浪高于一浪，一些投資者開始按捺不住。業內人士認為，相較小戶型，大戶型、高端產品更適合投資。

　　東莞合富輝煌研究部經理林毓群建議，投資者首先要看個人資金鏈的情況，如果資金不充足，那現時還不到出手的時候。其次是注意投資產品類型。“我本人不太建議買小戶型投資，比如寧愿買140～160平方米的產品，也不建議買80平方米的產品，因為這類產品在轉手時很難找到買家。”

　　“金融風暴下的別墅投資價值更凸現。”中原地產市場研究部經理車德銳分析，每一次市場調整，每一個重大利空打壓，都是逢低買入別墅的好時機。具體到區域選擇上，車德銳認為，在東莞投資別墅可多考慮中央生態區，該區作為城市中心區的一個生態資源最集中的板塊，山水自然資源非常豐富，同時區位上處于城市中心區的近郊，離CBD僅10分鐘車程，廣深高速近在咫尺，還有快速環城路通向周邊鎮街，近期動工興建的輕軌2號線首期工程也貫穿其中，同時還可享受城市中心的市政生活配套資源，因此后市的別墅供應稀缺性也會越來越凸現。