買過房子的人都知道，同一棟樓里不同樓層的價格是不一樣的，而同一樓層的不同朝向價格也會有區別。然而，近日筆者在中央路上的一家樓盤現場踩盤時發現，該樓盤朝東的房源要比同一樓層朝西的房源貴了1萬元/平方米以上。同一樓層為何會出現這么大的差價？樓層差價巨大只是特例還是普遍現象？筆者為此進行了一番調查。

　　同一樓層房源差價逾萬

　　在中央路258號錦盈大廈項目的售樓現場，銷售人員告訴筆者該樓盤朝東的房源目前價格在2.4—2.5萬元/平方米，而朝西的房源要便宜不少，只要1.4萬—1.5萬元/平方米。同一樓層不同朝向的房源為何單價會相差上萬元？銷售人員對此的解釋是：“我們朝東的房源視野非常開闊，而且直面玄武湖、紫金山等這些南京目前絕版的景觀資源，十分難得，來看房的客戶一看就很震撼。而朝西的房子基本是沿中央路一線的，景觀方面不能跟東面的房子比，因此出現這么大的差價也是很正常的。”

　　在錦盈大廈對面的天正湖濱，銷售人員表示其能看到玄武湖湖景的高層房源售價在1.8萬—2萬元/平方米，而10樓以下看不到湖景的房源均價只有1.5萬—1.6萬元/平方米。

　　而在近期正在銷售臨湖公寓的百家湖國際花園，筆者也發現，該樓盤3月底推出的80套特價房均價在六七千元左右，最低的大概5000出頭，而其高區湖景房的價格則突破了8000元大關，最高的達到了9000元/平方米。同一棟樓因為觀湖視野不同，高低樓層的差價最大也近4000元/平方米。

　　一般單層差價30-100元

　　從4000元/平方米到1萬元/平方米，像百家湖國際花園和錦盈大廈這樣樓層差價如此懸殊的樓盤是否普遍呢？筆者對目前江北、江寧、河西、城北等板塊的多家在售樓盤展開了進一步的調查。

　　江寧東山鎮附近一家在售樓盤的售樓小姐表示，該項目最近推出了兩棟11層的小高層，“樓層差不大，只有30元/平方米，最低的1樓和最高的11樓的單價也只差了300元/平方米”；橋北一家大盤則基本是每兩層一個價，再往上的兩層增加50—80元/平方米；據河西一家樓盤的銷售人員介紹，該樓盤在售的兩棟高層房源均價8700元/平方米左右，“這個價格的房子大概位于八九樓，高層的房子都是越高的越貴，往上一層大概要增加70—80元/平方米”；城北的贊成佳鄰美居是今年主城內罕見的全部為多層住宅的新盤，該項目的銷售人員表示與小高層和高層房源不同，多層住宅是中間樓層貴，兩頭的便宜，“從中間最貴的開始，其他的樓層價格通常是逐層增減100元/平方米左右。”

　　調查結果顯示，目前南京樓盤的樓層差價基本在30—100元/平方米。即使都以18層的高層建筑來計算，同一棟樓的房源“剪刀差”也不超過1700元，相差四千元以上甚至上萬的顯然只是特例。

　　景觀差異是定價關鍵

　　那么，樓層差價究竟是由什么因素決定的呢？一位資深業內人士告訴筆者，開發商在開盤前對每套商品房定價時要綜合考慮景觀環境、朝向、采光、戶型特點以及所處位置等諸多因素。

　　通常情況下，一個小區里距離中心景觀位置最近、觀景效果最好的那棟樓均價最高，位置稍遠、景觀稍差的均價也稍低，而一棟高層建筑中則是樓層越高的越貴，景觀、朝向越好的越貴。

　　“可以說景觀是第一原則，景觀變化越明顯，樓層差價越高。”該業內人士指出，像百家湖國際花園高區的湖景房視野會更開闊，錦盈大廈同一樓層的房源因為所處位置的不同導致景觀也截然不同，因此會出現價格差距甚大的現象。“另外，如果小區里一棟建筑物的5樓以下無論采光還是視野會受到前面建筑物的遮擋，而5樓以上的房源不存在這些問題，那么5樓和5樓以上的房源雖然只差一層，但開發商會根據具體情況進行樓層定價，這樣也會出現較大的價格差異。”