主持人： 唐文祺

　　嘉賓：上海漢宇地產董事總經理施宏睿

　　統計數據顯示，2009年3月份，上海全市二手房成交量為25717套。與去年同期相比，成交漲幅可達74.48%;而環比增幅則高達72.79%。單月25000多套的成交業績，是實行宏觀調控四年以來，上海二手房市場成交量的最高紀錄。這種“熱度”是短期爆發還是會長期保持？未來市場態勢將會如何？

　　主持人：今年3月份的上海二手房市場出現大幅回升，這是由什么原因引起的？

　　施宏睿：漢宇地產的統計數據顯示，今年3月份的成交增幅非常明顯。值得注意的是，這種增長幅度并非偶然。在此之前，2月份的二手房成交環比增幅已經超過70%，3月份的成交量是在此基礎上再度出現大幅增長。

　　回顧一下這四年來的市場發展過程，這種態勢的增長其實還是有跡可循的。實行宏觀調控4年來，月成交量呈現明顯突然峰值的，只有2006年的6月、8月這兩個月份。這兩次的成交大幅放量，與稅收政策出臺的時間節點不無關系。前者是營業稅征收期限從兩年變為五年開始執行，后者則是二手房轉讓開始繳納個人所得稅的節點，導致市場成交在這兩段時間內大量釋放。

　　我認為，成交量的大幅釋放，與政策效應仍然有著緊密關聯。一方面，自去年下半年起，旨在促進房地產消費的利好政策便層出不窮，從政策效應的作用期來看，市場信心應該會在今年明顯恢復。另一方面，2008年的全年月成交量均徘徊在15000套以下，在這種低迷態勢影響下，大量需求積壓之后導致成交火爆。

　　主持人：您認為4月份的市場情況將會如何發展？

　　施宏睿：目前全球金融危機蔓延，拉動內需是促進中國經濟回暖的重要手段，而房地產業是否能夠實現平穩，更是一個具備代表性的指標。不過，從過去幾年市場的走勢來看，成交放量之后通常會進入一個蕭條期。比如說，2007年5～9月，在月成交量2萬套的高位運行5個月后，市場成交迅速下滑至15000套，這一成交量在2008年維持了一年之久。

　　在今年3月份的成交放量之后市場會否再度低迷？我認為，未來市場可能還會趨于平穩。從如今上海二手房市場的價格來看，2月比1月上漲1.98%;3月比2月上漲1.9%，月度的平均房價漲幅不到2%。而一般來說，如果月度漲幅超過5%，或者累計增長超過10%的話，需求會受到抵制，市場則會出現變盤的可能。所以說，如果樓價在未來幾個月內仍然平穩，則行情繼續，但一旦價格表現不理性，則可能再度陷入低迷。

　　主持人：對于許多購房者來說，最為關心的一點是，現在能否入市購房。您如何看待這個問題？

　　施宏睿：對于具備剛性需求的購房者來說，房價是否已經調整到心理價位是主要考慮因素。而前面也提到，價格受到供求關系影響較大。那么從成交量來看，4月份會否再度出現成交大幅提升的情況呢？

　　首先從成交規模來看，雖然很大一部分屬于2008年的積累需求，但這部分需求規模并不很大，根據測算不會超過3萬套。其次，房價環比持續上漲的趨勢，可能會抑制一部分購房者的入市需求。最后，目前上海全市的掛牌房源在急劇下降，總計可供出售的普通住宅僅為47000余套，月度新增房源僅為5000余套。房東惜售、反價的現象在蔓延之中。很有可能，買賣雙方會再度進入僵持狀態，因此預計在房價保持穩定的情況下，未來幾個月內市場行情可能仍會延續，但大幅突破的可能性不大。當然，如果房價持續保持平穩，具備剛性需求的客戶可以選擇入市購買。