現(xiàn)狀

　　西四環(huán)回暖提前半步

　　2008年11月15日遠洋·沁山水第一期11000元銷售爆棚；12月21日第二期12500元繼續(xù)爆棚式銷售，這個項目的定價不僅標志著自身的探底成功，對西部區(qū)域的樓盤也起到了明顯的價格導向作用，周邊項目均以該項目的價格為坐標，根據(jù)自身的優(yōu)劣勢進行了價格調(diào)整，2009年1月，西四環(huán)一個新的房地產(chǎn)價值體系在底部夯實的情況下逐步形成。除個別項目以外，包括調(diào)查項目在內(nèi)，多數(shù)項目連續(xù)3個月呈現(xiàn)出一個成交量放大、價格小幅上漲的特點。

　　而在二三月份，即使是市場比較活躍的東四環(huán)周邊，除首城國際中心等少數(shù)項目量增價漲外，多個項目還在以價格下探來換取成交量，如珠江帝景、美利山、北京華僑城等；望京、通州、亦莊南等項目集中的區(qū)域回暖勢頭更弱一些，還處在即使項目價格下調(diào)，成交量增加的項目也是少數(shù)的“點式”回暖狀態(tài)。相比之下，西四環(huán)沿線項目的回暖比其他區(qū)域提前了半步。

　　分析

　　西部受危機影響小

　　以往，西四環(huán)沿線項目市場表現(xiàn)“中庸”，為何在此輪市場下探后的回暖中“表現(xiàn)突出”呢？

　　遠洋地產(chǎn)營銷總監(jiān)肖勁分析說：“今年，西四環(huán)區(qū)域的供應量與往年相比，并沒太大變化；在需求方面，總的變化也不大。只是與其他區(qū)域相比，需求基本以自住需求為主。而在本輪市場回暖中，主要成交基本都來源于自住性需求客戶，這樣，西部自住性需求大的優(yōu)勢就顯示出來了”。

　　記者從京西一項目的內(nèi)部市調(diào)資料上看到，客戶來源80%以上為海淀和西城自住需求客戶。而西城是知名的“中央政務區(qū)”和“金融區(qū)”；海淀為“大院區(qū)”和“高校科研區(qū)”。根據(jù)他們的不完全統(tǒng)計，西部的政府機關(guān)單位60余家；中央及各大軍區(qū)的部隊大院、干休所、招待所180余個；金融機構(gòu)100余家，高校科研機構(gòu)50多所，這些行業(yè)的員工收入雖然不如外企、私企等企業(yè)的收入高，但比較穩(wěn)定，受本次金融危機影響較小。

　　東部主要以現(xiàn)代服務業(yè)和現(xiàn)代制造業(yè)為主導，客戶典型代表為CBD客戶，主要是以外企、股份制公司、跨國公司的青年家庭為主，客戶特征為追求現(xiàn)代化、國際化，較為時尚新潮，需求為自住、投資兼顧。泰福恒房地產(chǎn)公司副總劉新虎進一步分析說：“以往東部樓市活躍一些，價格上漲勢頭猛，所以泡沫也多；但在經(jīng)濟形勢不好的時候，跌幅就大，回暖也慢。”

　　預測

　　西四環(huán)房價短期不會大漲

　　西四環(huán)市場率先回暖了，是否意味著該區(qū)域房價將大漲呢？多個業(yè)內(nèi)人士均認為，該區(qū)域短期內(nèi)不存在大漲的可能，但房價仍舊會略有小幅上調(diào)。

　　易居中國北京房地產(chǎn)研究所研究部部長王秀玲分析說：“目前，市場的成交量主要來自于低價前提下，積壓一年的自住需求集中釋放，市場并未真正回暖。西部也是一樣，雖然自住需求具有一定剛性，但超過一定預期，需求也會收縮。因此，不具備大幅漲價的條件。”劉新虎也認為：“西部客戶收入雖然穩(wěn)定，但支付能力有限，這也是2007年東部房價飛速上漲，西部房價仍舊穩(wěn)步小幅上漲的原因。”