北京春季房展剛剛開始兩天，參展的唯一一家房地產(chǎn)中介商我愛我家就已經(jīng)與購房者簽訂了將近200份意向合同。進(jìn)入2009年以來，北京二手房市場的交易勢頭一路看漲，根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的最新數(shù)據(jù)顯示，2009年一季度全市二手住宅網(wǎng)上簽約量達(dá)到36704套，超過了同期新房成交的26579套，北京的房地產(chǎn)市場是否已經(jīng)開始進(jìn)入以二級市場為主的交易時代？

　　“僅憑目前的數(shù)據(jù)不足以說明二手房已經(jīng)成為樓市交易的主流。”我愛我家市場研究部高級研究員秦瑞在接受記者采訪時說。

　　秦瑞表示，網(wǎng)上簽約數(shù)雖然創(chuàng)造了歷史新高，大大高于同期的新房成交量，但必須看到，網(wǎng)上簽約的數(shù)量并不等于實際過戶的數(shù)量，這兩者之間存在很大的調(diào)整空間。拿二手房的網(wǎng)上簽約量與新房的實際成交量進(jìn)行比較存在誤差。

　　據(jù)了解，根據(jù)北京市建委一季度的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，二手房的實際成交過戶數(shù)量雖創(chuàng)新高，但并沒有超過同期新房的成交數(shù)量。

　　“造成一季度二手房交易量激增的原因很多，首先是此前一直堅挺的二手房交易價格出現(xiàn)了明顯的回調(diào)。”秦瑞表示。根據(jù)北京市統(tǒng)計局最新的數(shù)據(jù)，3月中旬，北京二手房成交均價為8929元／平方米，已經(jīng)跌破9000元／平方米，比3月上旬的價格每平方米下降了332元。而事實上，在樓市不景氣的情況下，從去年開始，北京等不少城市的二手房價格就率先出現(xiàn)了實質(zhì)性降價。“一部分購房者認(rèn)為目前價格已經(jīng)接近其心里預(yù)期和承受能力，對于交易價格階段性底部的判斷促使其結(jié)束觀望，選擇入市交易。”

　　秦瑞表示，在價格回調(diào)的同時，從去年四季度起國家出臺的多項房地產(chǎn)暖市政策也對加速二手房市場的交易流通起到了客觀的支撐作用。

　　從去年10月開始，國家對契稅、印花稅以及土地增值稅的相應(yīng)減免以及連續(xù)降息到對于首次置業(yè)者及改善性普通自住房的個貸寬松原則，政策的綜合疊加對于二手房市場的向上沖高起到了推動作用，尤其是對于自住性首次置業(yè)群體的剛性需求釋放起到了導(dǎo)向作用。根據(jù)我愛我家的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，今年一季度北京市二手房的套均面積已經(jīng)從3年前的120平方米下降到了87平方米，首次置業(yè)的購房人占據(jù)了市場整體交易量的68%。

　　“一季度二手房成交量大幅上漲與年初一手房延期開盤入市也有直接的關(guān)系。”秦瑞說。由于2008年北京市房地產(chǎn)市場交易冷淡，進(jìn)入2009年后，鑒于市場和宏觀經(jīng)濟(jì)走向的不確定性，部分開發(fā)商選擇了延期開盤的策略。“數(shù)據(jù)顯示，今年一季度北京市的新房開盤量創(chuàng)7年來的新低，因此在剛性需求集中爆發(fā)的情況下，二手房市場無疑將快速回暖。”

　　對于后市秦瑞認(rèn)為，隨著二季度北京市新開樓盤的集中上市，二手房市場高歌猛進(jìn)的局面可能會出現(xiàn)變化。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京4月份即將開盤的項目多達(dá)37個。“如果二季度集中上市的樓盤采取低價入市的策略，無疑將對二手房市場造成沖擊。”

　　秦瑞分析指出，隨著首次置業(yè)人群的需求以及低價二手房源被逐步消化，部分地區(qū)的二手房房價會出現(xiàn)反彈，而二手房的交易量也會隨之出現(xiàn)下調(diào)的趨勢。“二季度二手房交易仍會維持穩(wěn)定增長的局面，但全年北京二手房市場將以振蕩盤整的格局為主。”（記者 羅宇凡）