據房地產研究機構亞豪咨詢的監測數據顯示，2月份，京城110個均價高于18000元/平方米的高端項目共銷售了827套住宅，銷售面積10.6萬平方米，整體銷售均價22168元/平方米。從成交走勢分析，高端項目銷量呈現逐周放大的現象。在2月的四周時間里，高端市場的整體銷售套數分別是91、200、249、287套。不久前參加“暫停‘限外令’專題研討暨2009年北京高端物業發展趨勢論壇”的專家指出，北京“限外令”解禁一個月，高端物業銷量出現“破冰”，顯示出政策對高端物業的銷售帶來的實質性助推作用。

　　部分區域存量壓力大

　　數據顯示，北京二至三環間內共29個高端物業項目在售，開盤均價為30588元/平方米，較高的價位使得二至三環間項目的銷售速度普遍緩慢，相比之下存量部分也較大。據統計，二至三環間存量套數共11735套、存量面積為13.8萬平方米，“限外令”的解禁驅動了購買力的增加，緩解了該區域去化存量的壓力。

　　2月份，二至三環間共成交了170套、1.7萬平方米商品住宅，其中“御金臺”成交了一套單價77266元/平方米的商品住宅，成為2月銷售單價最高的項目。

　　三至四環間的在售高端項目集中在三元橋至勁松橋之間的東三環外位置，區域內在售的17個項目以精裝修的公寓項目為主，銷售的戶型面積也多在140平方米以上。由于區域內的珠江帝景、禧福匯國際社區兩個項目在2月均采取了折扣讓利活動，因此出現了區域購買力向這2個項目集中。

　　統計顯示，2月份三至四環間共成交了244套、3.1萬平方米商品住宅，其中珠江帝景成交了121套、禧福匯國際社區成交了68套，占據了絕大部分的市場份額，除此之外，位于朝陽公園南側的萬科公園5號在價格保持堅挺的情況下銷量也出現突破，月銷售30套，顯示出了城市稀缺的自然景觀對于項目價值的支撐作用。三至四環間不少項目“特價”促銷拉低了該環線區域的整體成交均價，2月份成交均價為23540元/平方米。

　　未來走勢尚待觀察

　　對于北京高端物業市場的未來走勢，北京房地產協會、第一太平戴維斯、世邦魏理仕等機構的專家認為，僅從目前的銷售量還難以判斷北京高端物業市場的未來走勢，不過，北京中心城區和核心商務區周邊的優質地產項目價值穩定，在市場低迷時也會表現出較強的抗跌性。

　　盤古大觀項目銷售負責人認為，從港澳臺及境外人士的購房目的來看，一方面是為了滿足投資置業的需求，另外一方面也是為了適應企業發展的需要，北京放松對于外資個人購房的限制，對于高端市場的繁榮能夠起到直接的促進作用。僅春節期間，盤古大觀認購額便接近4億元。

　　不過，世邦魏理仕研究部董事覃曉梅則對高端物業的市場變化持謹慎的態度。她認為市場不會很快恢復。“在目前國際金融危機前景還不明朗的前提下，有能力購房的高端置業的人群，不管是國內的買家還是國外的買家，都會非常謹慎，市場的恢復有賴于信心建立的過程，最樂觀的估計市場會在下半年得到回暖。”

　　中盛投資集團董事長楊永強也認為，國外專門投資房地產業的投資機構現在受經濟危機影響多數資金緊張、自身難保，‘限外令’的暫停，對高端市場很難有實質意義上的拉動。(記者 林喆)